Редакторы портала KVARTIRAvMOSKVE.ru провели опрос среди специалистов рынка недвижимости.
Вопросы
- 2013 г.: Квартирный вопрос - уникальные возможности предстоящего года
- Лучшая стратегия для инвестиций в недвижимости
- Второй дом - в России или за рубежом?
Свое мнение высказали:
- Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп"
- Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости "Tweed"
- Наталья Виксом, директор по развитию компании "Тройка Эстейт"
- Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости "Spencer Estate"
- Ольга Смирнова, руководитель отдела жилой недвижимости компании "Bluestone Group"
- Ракова Наталья Юрьевна, генеральный директор АН "Great reality"
Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп"
1. Первый факт, который стоит принять во внимание – это четкий тренд на рост ипотечных ставок. Ставки по ипотеке росли на протяжении прошлого года, будут расти и в этом году. Соответственно, если кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, то желательно ускориться в принятии решения, поскольку дальше будут определённые потери. Первая половина полугодия – это хорошая возможность купить квартиру по ипотеке по не максимальным ставкам. Во втором полугодии есть шанс купить квартиру на менее выгодных условиях – по более высокой ипотечной ставке.
Если же говорить про конкретные вложения, то мы ожидаем в ближайшее время выхода на рынок довольно интересных проектов апартаментов эконом-класса в Царицино. На начальной стадии там будут суперинтересные цены. Входной билет составит 2,8-3 млн за апартамент. Срок строительства – примерно 1,5 года. На конечном этапе объект будет стоить от 4 млн. руб. Соответственно, за этот срок вы можете получить чистой прибыли минимум 1 млн руб. Это действительно уникальная возможность купить за небольшие деньги недвижимость в Москве с последующей сдачей ее в аренду, перепродажей или же собственного проживания.
2. Если говорить про получение максимальной доходности, тогда лучшей стратегией будет покупка квартиры на начальной стадии строительства в каком-нибудь крупном проекте квартальной застройки у понятного известного застройщика. Инвестируя в такой проект, вы получаете минимальные риски и более высокую доходность. Дело в том, что крупные проекты, как правило, выходят на рынок с демпинговой ценовой политикой¸ потому что девелопер реализует довольно большой объем квадратных метров и заинтересован в привлечении максимального денежного потока, чтобы сократить сроки реализации проекта и свои финансовые риски. Поэтому такие застройщики предлагают более выгодные цены, особенно на начальной стадии строительства. Кроме того, в них идет активное строительство и четко соблюдаются сроки. Такие проекты есть в Москве и Подмосковье.
Если сравнивать с точечными проектами, то это более интересная стратегия для инвесторов, поскольку и риски небольшие, и цена более выгодная, и сроки соблюдаются. Тогда как инвестиции в точечный объект не исключают возможности, что проект заморозится.
3. Выбор места покупки второго дома зависит от целей. Если человек реально планирует часто ездить зарубеж, отправлять туда свою семью, готов давать ключи от дома своим друзьям, тогда, конечно, имеет смысл купить дом зарубежом. Можно посоветовать ближнее зарубежье – та же Украина, Болгария, Турция, Кипр, все черноморское побережье кроме Сочи (Крым, Анапа, Геленджик) – там есть очень интересные предложения по довольно низким ценам. Но в этом случае важно понимать, что содержание дома зарубежом выльется вам в копеечку и будет оправдано, только если дом постоянно эксплуатируется.
Если же у вас есть нет возможности посещать любимую иностранную страну регулярно, то и нет смысла покупать там дом. В этом случае будет более правильно приобрести дом в России. Это будет не только хорошая инвестиция, но и возможность сменить место жительства в любой момент, контролировать лично состояние дома, сдать его в аренду, если наскучит.
Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости "Tweed"
Самая лучшая инвестиционная стратегия – это зайти в проект на этапе котлована и выйти из него с ремонтом от застройщика. Самое главное при этом найти правильный объект, то есть тот, который обладает наибольшим потенциалом роста стоимости квадратного метра.
Оценка инвестиционной привлекательности объекта складывается из многочисленных факторов: как объективных, так и субъективных, которые может оценить только профессиональный консультант рынка.
Если говорить в общем, то к объективным факторам относятся: рыночная привлекательность объекта (расположение, архитектура, уникальная концепция, качество приобретаемого лота), потенциально растущая стоимость, которую можно рассчитать путем сопоставления цены объекта со средней стоимостью сравнимых по качеству расположенных в этом районе проектов, скорость выхода из проекта и кризисоустойчивость.
Исходя из этих критериев, лучшими объектами для инвестирования в элитном сегменте на сегодня являются: ЖК «Литератор» и ЖК Knightsbridge Private park.
Наталья Виксом, директор по развитию компании «Тройка Эстейт»
1. В 2013 году покупателям предоставляется, можно сказать, последняя уникальная возможность покупки квартиры в центре Москвы по привлекательным ценам. Дело в том, что основной двигательной силой динамики роста цен является определенное соотношение спроса и предложения. На рынке элитной недвижимости, а также по наиболее востребованным районам в центре города, в течение прошлого года постепенно создавался дефицит наличия квартир. В связи с наиболее очевидными факторами, как то: новая градостроительная политика московских властей, нежелание развития точечной застройки в центре города, ужесточение согласований ИРД, а также наложение общего экономического кризиса в этот же период новой политики Москвы, инвентарное количество квартир, которые могут рассматривать клиенты, сузилось.
Некоторые покупатели, впрочем, таких немало, до сих пор думают, что у них есть выбор и покупка квартиры – дело более легкое, чем продажа, и расстраиваются, когда приступают к поиску.
Да, квартиры есть, но цены на них невероятно высоки. Но владельцы вторичных квартир держат цены, поскольку считают, что их недвижимость ликвидна и дорога. Покупатели считают, что цены завышены. Соответственно, квартиры продаются и покупаются только тогда, когда и Покупатель и Продавец находят приемлемую для обеих сторон цену.
Так почему же в 2013 году у Покупателей появляются уникальные возможности по приобретению квартир? Такой возможностью является приобретение новой, первичной недвижимости не только с целью проживания, но и с инвестиционной целью.
Застройщики заинтересованы в периодичности продаж, и предоставляют интересные скидки и в некоторых случаях рассрочки. В связи с этим появляется не только заинтересованность в приобретение первой недвижимости, но и инвестиционная заинтересованность.
При выборе объекта для инвестиций – главное не ошибиться, сделать правильный выбор и выждать.
Возможно два варианта:
Первый. Выждать предложения по демпинговой стоимости, потом купить по цене значительно ниже рыночной. Такие предложения периодически появляются. В нашей компании есть ряд клиентов рассматривающих такие предложения, мы знаем их предпочтения, бюджеты и ожидания – соответственно они получают информацию от нас первыми.
Второй. Приобрести квартиру в строящемся доме высокой категории. Проектов много, есть уже реализованные, есть в процессе реализации и есть новые проекты, существующие в стадии согласований и известные только профессиональным брокерам/консультантам. В целом, для того, чтобы разобраться и сделать наиболее выгодное приобретение лучше воспользоваться услугами брокеров, которые, в отличие от одного Застройщика, знают все проекты на рынке и могут посоветовать какой именно более подходит для приобретения в 2013 году.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости "Spencer Estate"
1. Мне кажется, что в сложившейся экономической ситуации инвестиции в недвижимость – наиболее надежный вариант сохранения средств, а иногда и получения прибыли. Многое зависит от целей и, соответственно, стратегии. Если речь идет об относительно коротком сроке, то разумны инвестиции во вторичку. Если смотреть на более отдаленную перспективу, то более эффективными, несомненно, являются инвестиции на первичном рынке. Я бы советовал присмотреться к объектам коммерческой недвижимости, сдача их в аренду зачастую приносит больший доход при меньших затратах.
2. В сложившихся условиях, когда нет ясности с экономическим положением в мире, не очевидна стратегия правительства страны в экономической сфере, а принимаемые решения, например, об отмене зимнего времени и погружении страны во тьму по утрам, вызывают по меньшей мере удивление. Я бы не думал о дальних перспективах, а избрал бы тактику «быстрых денег». Подчеркиваю, к сожалению.
3. Опыт работы с московской недвижимостью и, соответственно, общение с большим количеством собственников жилья говорит о том, что свой выбор они уже сделали и, увы, не в пользу России. Многие из них уже имеют «запасной аэродром», другие думают об этом. Как ни странно, это в большой степени те, кто говорит из «ящика» о патриотизме. А может это и не плохо – ведь по РУССКОЙ пословице нельзя складывать все яйца в одну корзину?!
Ольга Смирнова, руководитель отдела жилой недвижимости компании "Bluestone Group"
2. На мой взгляд лучшей стратегией для инвестиций в недвижимость по-прежнему остается приобретение жилья эконом-класса. Квартиры с бюджетом от 3 до 5 млн руб. - самый динамично развивающийся сегмент. Например, за такие деньги можно купить 1-2 комн. квартиру в панельном доме на границе Москвы. В случае вложения средств на начальном этапе строительства можно получить до 20-30% прибыли. Большинство домов эконом-сегмента финансируется за счет покупателей, цикл строительства быстрый, соответственно оформление и получение документов - тоже быстрое. После чего можно сдавать квартиру в аренду. Как правило такие квартиры относятся к наиболее востребованным, примерная ставка составляет в среднем 30-40т.р/мес и выше, а срок экспозиции не превышает 1-2 недель. Таким образом, сдавая несколько квартир в аренду, можно получать до 10% годовых .
В элитном сегменте несколько иная ситуация. Можно инвестировать, но срок экспозиции таких квартир более долгий - возможно, до 1 года и более.
Есть еще один существенный момент: инвестируя в эконом сегменте, можно быстро выйти и перейти в другой класс, в элитном же все зависит от степени дисконта, который предложит продавец, от того, насколько быстро найдет покупателя. Опять-таки, большую роль играет уникальность самой квартиры.
3. Интерес к вложениям в недвижимость за рубежом испытывают все слои населения. Кризис в Еврозоне, цены, более приемлемые, чем, например, в Москве, ожидание новой волны кризиса ... Все это приводит к тому, что россияне стремятся перевести часть своих активов в зарубежную недвижимость.
В связи с принятием закона об ограничении государственными служащими приобретения недвижимости за границей, на какое-то время может быть снижен интерес к приобретению элитной зарубежной недвижимости данной категорией покупателей.
Ракова Наталья Юрьевна, генеральный директор АН "Great reality"
2. Инвестиции в недвижимость на сегодняшний день остаются одной из самых привлекательных статьей вложения средств. Большую часть составляют инвестиции в жилую недвижимость, в первичное жилье. Этот сегмент привлекает как крупных игроков рынка недвижимости, так и рядовых граждан, потому что позволяет не только сберечь накопленные деньги, но и получить приличный доход.
3. Уже с 2000 года россияне начинают вкладывать деньги в зарубежную недвижимость. Наиболее благоприятной для российских инвесторов становится Европа. Европейский рынок недвижимости привлекает тем, что имеет длительную историю развития, стабильность, разнообразие инвестиционных проектов и, как следствие, уже сложившуюся практику взаимоотношений: застройщик – банк – девелопер. Инвестор чувствует себя более защищенным.
Однако любые инвестиции это риск. Ни одна страна не застрахована от банкротства компаний, недобросовестных застройщиков и мошеннических схем. Покупая недвижимость за рубежом, инвестор сталкивается и с другими сложностями. Например, незнание законов страны, контроль за бизнесом.
Если же говорить о доходах от инвестиций, то инвестиции в российскую недвижимость на этапе строительства могут дать до 30-40%, в Америке - 7-8%, в Европе - 8-10%.
Комментировать