В 2012 году на рынок новостроек Москвы вышло 13 проектов с апартаментами: "Loft Post", "Berzarina 12", "Штаб квартира на Мосфильмовской", "Studio #8", Wine House, "Парк Мира", Loft Factory, Soho, Bernikov, Tivoli, "Кадашевские Палаты", "Каретный Плаза", "Дом Гельриха", а так же стартовали продажи апартаментов с гостиничным обслуживанием в многофункциональных комплексах в "Москва-Сити" и "Новый Арбат, 32". В среднем стоимость квадратного метра в апартаментах ниже на 20% стоимости метра в обычных квартирах в жилых комплексах того же района. Почему же в течение всего года при таком интересном предложении спрос на апартаменты растет очень осторожно.
Для России апартаменты - это новый формат жилья, и в крупном мегаполисе возможность купить недвижимость в престижных районах по цене ниже среднерыночной, недалеко от места работы, всегда востребована. В Москве, передвижение по которой становится все труднее с каждым годом, это особенно актуально для людей, проводящих большую часть времени на работе.
Уже многим известен тот факт, что статус апартаментов не попадает под нормы Жилищного кодекса, в действующем законодательстве такого понятия как «апартаменты» пока не существует. Объекты недвижимости делятся на нежилые объекты и объекты жилого назначения, апартаменты следует отнести к виду нежилых помещений (поскольку данного термина не содержится в жилищном законодательстве). В случае проживания в апартаментах, регистрация по месту жительства невозможна. Вы являетесь долевым собственником офисного здания, где все правила устанавливает управляющая компания, включая услуги ЖКХ. В некоторых офисах даже интернетом пользоваться можно только через того провайдера, с которым сотрудничает управляющая. Да и ночную вечеринку в таком жилье не устроить, хотя для бизнес-жилья это и не так важно.
Мы предлагаем рассмотреть юридические тонкости этапа приобретения такого вида недвижимости на примере 29-этажного мультифункционального комплекса с подземным паркингом "Штаб квартира на Мосфильмовской", который недавно начали строить на пересечении Ломоносовского проспекта и Минской улицы.
.jpg)
Срок сдачи объекта – 2015 год. В здании разместятся 375 апартамента и офисные помещения. Местоположение комплекса на одной из самых высоких точек города, обеспечивает прекрасные видовые панорамы из окон, ведь апартаменты размещены начиная только с 5 этажа.
.jpg)
"Район отличает развитая социальная и бытовая инфраструктура, благоприятная экологическая обстановка, большое число лесопарковых зон в пешей доступности", так характеризуют местоположение МФК на сайте продавца. Этот же факт подтверждает активность местных жителей.
.jpg)
Площади однокомнатных апартаментов составляют 55-63 м2, двухкомнатных 67-84 м2, трехкомнатных 104-118 м2. Стоимость квадратного метра апартаментов оценивается в 160 тыс. руб., стоимость средне-приличной квартиры в данном районе начинается от 200 тыс. руб. Чуть меньшую стоимость метра можно найти в новостройках неподалеку, где строительство только начинается.
.jpg)
Мы запросили у компании-продавца документы, по которым предлагается оформить будущую покупку, и попросили юристов проанализировать их и указать наиболее важные моменты, на которые нужно обратить внимание.
В соответствии с проектной декларацией в отношении данного объекта застройщиком является Региональное объединение работодателей «Московская конфедерация промышленников и предпринимателей», которое по своей организационно-правовой форме не является коммерческой организацией (и непосредственно строительной организацией), а объединяет в своем составе строительные организации с целью социальной и экономической защиты их строительного бизнеса в ходе взаимодействия с правительством Москвы и др.структурами.
В отношении объекта выдано разрешение на строительство, однако его срок истек 03.08.2012 г., сведений о его продлении в проектной декларации не имеется.
.jpg)
На рассмотрение представлена следующая правовая схема (одновременное заключение группы сделок):
- Договор об оказании услуг по подбору квартиры.
- Договор об оказании услуг по оформлению права собственности на квартиру.
- Договор на заключение в будущем договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, с безотзывным аккредитивом сроком до 31.12.2013 г.
- Договор безотзывного аккредитива на сумму будущей сделки в банке (сроком до 31.12.2013 г.).
- Договор страхования имущества (имущественных прав) физического лица.
С юридической точки зрения, гарантий приобретения прав собственности на апартаменты, и как следствие гарантий возмещения страховой компанией рисков, связанных с неисполнением Исполнителем своих обязательств по предварительному договору, так и получения судебной защиты в результате заключения данной группы сделок, не просматривается по нижеследующим причинам.
Договор об оказании услуг по подбору квартиры является неисполнимым со стороны Исполнителя, поскольку апартаменты квартирой не являются, а являются нежилым помещением (что следует из предварительного договора). В договоре об оказании услуг по оформлению права собственности речь так же идет о квартире, а не о нежилом помещении.
Договор на заключение в будущем договора уступки прав требования по догоовру участия в долевом строительстве по своей правовой природе является предварительным договором и не гарантирует Вам приобретение права собственности на апартаменты. Договор не подкреплен правовыми основаниями о наличии у Исполнителя каких-либо договорных отношениях с Застройщиком, либо гарантий, что такой договор в отношении апартаментов будет когда-либо заключен.
В договоре прописан ряд «кабальных» для физического лица условий, например, открытие безотзывного аккредитива (в размере, скорее всего, цены апартаментов) сроком до 31.12.2013 г. Т.е. деньги передаются в банк как нецелевое вложение, и при нежелательном стечении обстоятельств для покупателя, невозможно будет доказать в суде, что Ваш вклад предназначался для строительства данного объекта.
Так же необходимо дополнительно проверять благонадежность банка, где предстоит открыть безотзывной аккредитив, т.к. в случае, если у него по каким-либо основаниям будет отозвана лицензия на осуществление банковской деятельности, гарантии возврата суммы аккредитива отсутствуют.
И о суде. В договоре содержится пункт третейской оговорки: разрешение споров, возникающих из договора, осуществляется в Третейском суде определенного ООО. Заранее можно говорить о том, что спор будет решен не в пользу физического лица, т.к. указание конкретного третейского суда - признак заинтересованности Испонителя. Обращение Вами в суд общей юрисдикции будет невозможно.
Объектом страхования в договоре страхования имущества являются имущественные права, приобретенные на основании договора. Необходимо обратить внимание, что если договор страхования заключается одновременно с предварительным договором, то по предварительному договору никакого приобретения имущественных прав не происходит. Предметом предварительного договора являются намерения сторон заключить в будущем договор, направленный на приобретение имущественных прав, а ориентировочный срок приобретения - декабрь 2013 г. При наступлении случая, обладающего признаками страхового, гарантий выплаты страхового возмещения нет, т.к. Вами не приобретаются по предварительному договору имущественные права.
Общий вывод: не спешите с приобретением апартаментов, ведь по документам Вы покупаете «воздух». Нужно подождать, возможно, в правовом поле появятся более надежные схемы приобретения апартаментов в МФК.
Вне зависимости от документов хочется дать оценку главным параметрам самого МФК "Штаб-квартира на Мосфильмовской" по пятибалльной системе:
цена/качество – 4
местоположение – 5
транспортная доступность - 4
планировки - 5
инфраструктура района - 5.
Вышеописанные документы можно запросить для детального изучения у продавца объекта.
С проектной декларацией можно ознакомиться по адресу: http://www.morton.ru/proekt_dek/mosfilm_pd_260612.pdf
Комментировать
Комментариев 1
Кирилл —
Захотели этаж повыше взять с женой. У самих уже есть тут двушка, на 10 этаже. Узнавали в ПИК про переуступку прав. Были согласны и на меньшую площадь. Но они отказали. Потом нашли в атлант инвест нужный этаж. Купили там так же двушку, но площадь на пару квадратов больше, теперь 70 кв.м у нас.