Востребованность элитной недвижимости в Москве

На рынке элитной недвижимости Москвы меняется структура спроса. Но сохраняются объемы предложения и рост цен. На этом фоне элитные новостройки по-прежнему характеризуются высоким уровнем доходности, что обосновывает солидные инвестиции в данный сегмент рынка.

Спрос на элитную недвижимость

В текущем году подавляющее количество элитных новостроек приобретается для собственного использования, а не с инвестиционными целями. Об этом сообщает Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Delta Estate.

«Сейчас 80% покупателей это те, кто приобретает жилье для собственных целей и примерно 20% инвесторы, ранее соотношение было противоположным. Уровень предложения в сегменте новостроек элитного жилья в текущем году остался практически на уровне 2011 года и это на фоне увеличившегося покупательского спроса, что естественно привело к повышению уровня цен. Наиболее реальная площадка Жилой комплекс «Литератор» (ул.Льва Толстого, вл.23/7,стр.1), он также будет включать в себя инфраструктурные объекты (магазин, банк, дет.сад, фитнес-клуб и т.д.), кроме это в комплексе часть помещений предназначена под коммерческую недвижимость – офисы. Также к активно строящимся сейчас объектам можно отнести новостройки, расположенные на ул.Погодинская, д.4, ЖК «Knights bridge» - здесь уже открыты продажи, ул.М.Пироговская, д.8 – продажи планируется открыть в конце 2012 года»,- детализирует ситуацию эксперт.

В свою очередь Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate оценивает количество приобретающих жилье для собственных нужд в количестве 77%. Причем 32% покупателей при заключении сделок использовали заемные, ипотечные средства или финансы, высвобожденные из проектов, замороженных в кризис 2008 года.

Сокращение количества инвестиционных сделок сопровождается естественным оттоком инвесторов в другие высокодоходные сегменты рынка.

«Часть инвесторов (25%-30%), традиционно вкладывавшая деньги в покупку элитных квартир и сдачу их в аренду или перепродажу, в последний год активно диверсифицируют свои портфели за счет приобретения помещений street-retail. Доходность от инвестиций в стрит-ритейл в 2 раза выше, чем в арендном бизнесе в секторе элитной жилой недвижимости, и в период с 2009 по 2012 гг. в среднем составила 30% годовых»,- детализирует данный процесс Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.

При этом сохраняющие верность элитному жилью постепенно переориентируют свое внимание на более дорогие объекты вследствие недостаточности малобюджетного предложения.

«Недорогие квартиры продолжают уходить с рынка, о чем свидетельствует смещение покупательского интереса в сторону бюджета от $1,5-2 млн»,- отмечает в связи с этим Дмитрий Земсков, заместитель генерального директора по коммерческой политике Корпорации «Баркли».

Что остается в структуре спроса неизменным так это акцент на уникальность приобретаемых объектов.

«Наиболее востребованными остаются самые качественные объекты с дополнительными «опциями». Например, малоквартирные дома, где предусмотрено два – три машиноместа на квартиру в подземном паркинге или квартиры с ремонтом по заказу покупателя»,- отмечает генеральный директор агентства элитной недвижимости Great Realty Наталья Юрьевна Ракова.

Вместе с тем сами объемы спроса остаются не однозначными и являются одним из примеров краткосрочных трендов на рынке. Так если в начале года количество сделок на рынке неуклонно росло, то в мае-июне оно начало вновь снижаться. В частности об этом сообщает Вадим Ламин: «Если в прошлом 2011 году объем сделок в сегменте элитной и бизнес недвижимости вырос в среднем на 40% относительно 2010 года, то сейчас показатели инвестиционной активности значительно снижаются. Если первые 4 месяца весь рынок недвижимости и элитка вместе с ним еще двигался вперед, то вместе с падением рубля и появления тревожных тенденций с нефтедолларами и на зарубежных экономических площадках элитка «просела» в первую очередь (средние показатели по отношению к прошлому 2011 году: январь, февраль, март, апрель в среднем приносили по 0,12-0,20% прироста продаж), то в мае-июне, когда началась отрицательная динамика цен на нефть, сегмент элитного жилья стал терять потребителей в первую очередь».

О том, что некоторые покупатели не смогли принять окончательного решения о покупке недвижимости во втором квартале 2012 года сообщает и Дмитрий Земсков. При этом он же добавляет, что данная нерешительность была связана с нестабильной экономической ситуацией на финансовых рынках.

Отмечаемое снижение спроса по-прежнему не мешает последнему доминировать над предложением.

В связи, с чем Олеся Мандзяк отмечает: «Спрос достаточно высок по отношению к ограниченному количеству предложений, вызванного сложностью получения разрешительной документации на строительство в Москве».

Фактическим же результатом интереса проявляемого в первом полугодии к элитному жилью в Москве стали 215 сделок на сумму в более чем 500 млн. долларов. Т.е. ежесуточно на элитную недвижимость столицы тратилось около 3 млн. долларов!

Предложение

По оценкам Дениса Попова сейчас на рынке в открытых продажах около 40 элитных новостроек (не считая объекты в Москва-Сити и лофт – апартаменты), большая часть из них находится на заключительных стадиях строительства. Олеся Мандзяк считает, что уровень предложения в сегменте новостроек элитного жилья Москвы в текущем году остался практически на уровне 2011 года. Однако на фоне несколько возросшего спроса дефицит предложения стал ощущаться чуточку сильнее. Это не только обуславливает рост цен, но и поддерживает высокую доходность и инвестиционную привлекательность элитного жилья в столице.

Инвестиционная привлекательность

Элитные новостройки в Москве по-прежнему могут приносить доход в размере 25-30%. Детализирует информацию в данной сфере Денис Попов: «Доходность на первичном рынке складывается из роста стоимости на вторичном рынке (5-7%) плюс рост за счет строительной готовности объекта (10-20%). Изменение цен в строящемся объекте зависит от тактики продаж застройщика. В большинстве случаев происходит так:

Стоимость объекта на нулевом цикле составляет 70-75%, если сравнивать c готовым домом, затем цена возрастает на 10% на монолитно-каркасных работах и еще +10% на стадии отделки фасадов. Сдача дома госкомиссии прибавляет дому еще +5% цены, Далее оставшиеся 5% к цене прибавляет стадия ввода в эксплуатацию и заселение, оформление прав собственности

Примеры доходности по ключевым новостройкам последних двух лет –данные по средневзвешенной цене в комплексе!

Естественно, самый высокий доход приносят инвестиции на самом раннем этапе строительства,  когда не все покупатели и инвесторы готовы поверить в проект».

В свою очередь Вадим Ламин считает, что покупать элитную недвижимость надо у надежного застройщика, по возможности на нулевом этапе строительства и самую дешевую из имеющихся (с «плохим» видом, на невысоком этаже и прочее), так как в дальнейшем эти «дешевые» квартиры выровняются в цене. Сбрасывать такую недвижимость скорее всего имеет смысл на этапе, когда сама компания либо еще не начала активно продавать свои квартиры, либо уже распродала 4\5 своих площадей.

Прогнозы

Касательно будущего рынка элитной недвижимости эксперты не выработали единственного мнения. Так в ближайшие несколько месяцев Дмитрий Земсков прогнозирует рост цен в размере 10-15%. Вадим Ламин считает, что рост цен на элитную недвижимость в ближайшей перспективе полгода – год, а то и два года если и будет происходить, то за счет разницы курса валют, а не на основании востребованности рынком.

«Думаю, рынок покупки элитных квартир просядет на 4-5%, а то и больше к концу 2012 года»,- детализирует ситуацию эксперт.

Олеся Мандзяк так же надеется на рост цен: «Нельзя , однозначно утверждать, что цены достигли своего пикового уровня, нельзя, перспектива роста цен вполне реальна».

А вот представители компании Great Realty не ожидают «значительных изменений цен в сегменте элитной недвижимости, потому что предложение и на сегодняшний день значительно превышает спрос».