Юридические тонкости покупки лофтов

Лофты — это не просто новый формат на столичном рынке недвижимости. Это еще и новые юридические особенности оформления сделки, владения и распоряжения, во всех тонкостях которых до конца не разобрались ни профессионалы-юристы, ни девелоперы, ни чиновники, ни, тем более, покупатели.

Лофты — это «де-юре» не жилье

Юридически, лофты являются апартаментами-то есть, коммерческой недвижимостью. У неё есть общие свои особенности, которые нужно понимать будущему владельцу до заключения договора купли-продажи, а именно:

  • отсутствие возможности зарегистрироваться по данному адресу (в апартаментах возможна временная регистрация, если среди разрешенных назначений здания — гостиница, но именно среди лофтов таких примеров пока нет)
  • более высокие ставки налогов и коммунальных платежей, по сравнению с жилыми помещениями
  • отсутствие возможности воспрепятствовать проникновению компетентных органов со всевозможными проверками, так как неприкосновенность распространяется только на жилые помещения
  • наличие «соседей» в виде ресторанов или производственных цехов (в случае, если речь идёт о бывшем производстве)
  • невозможность воспользоваться ипотечным кредитованием, а только потребительскими кредитами или кредитами под залог коммерческой недвижимости, который предоставляют ограниченное количество банков.

Значительная часть проектов с лофт-апартаментами, представленных в настоящее время на первичном рынке, реализуется по двум типам договоров: предварительному договору купли-продажи (или сокращённо, ПДКП) и по договору купли-продажи. Очевидно, предварительный договор предусматривает обязанность сторон по заключению основного договора и не подразумевает возникновение иных прав материального характера, например, передачи имущества.

Виды договоров, заключаемые крупнейшими девелоперами (данные Метриум Групп, справедливы на 23.06.2014 г.)

Девелопер

Проект

Вид договора

RED Development

ЖК Loft Garden

ПДКП

 

Резиденция LOFT 17

ПДКП

 

Апарт квартал Loft Post

ПДКП

 

Апарт квартал Loft Park

ПДКП

 

МФК Loft Time

ПДКП

 

Деловая резиденция The Loft

Договор купли-продажи

KR Properties

ЖК Николаевский дом

Договор купли-продажи

 

ЖК Clerkenwell Housе

ПДКП.

 

Лофт-апартаменты Кадашевские палаты

ПДКП.

 

Клубный комплекс Рассвет Loft*Studio

ПДКП.

ГАЛС-девелопмент

ЖК Wine Нouse

ПДКП

На что обратить внимание в договоре?

Чтобы понять особенности приобретения лофт-апартаментов, мы обратились к адвокату Андрею Безрядову, и вот на что он рекомендовал обратить внимание.

«Во-первых, земельный участок часто принадлежит городу и находится в долгосрочной аренде — на 25 или 49 лет, а сам объект обременен залогом (ипотека), где залогодержателем выступает учредитель продавца, который может быть зарегистрирован и в оффшорной зоне. В случае банкротства представляется невозможным обратить взыскание как на сам объект, так и на земельный участок, а продавец будет нести ответственность по обязательствам в рамках уставного капитала, часто не превышающий 10000 рублей.

Кроме того, город, как собственник земельного участка, может принять решение о сносе нежилых помещений и возведении на этом месте многоквартирных домов в рамках городских программ, с выплатой неустойки продавцу за расторжение договора аренды. В ряде случаев, как показывает судебная практика, такие действия, в принципе, возможны, даже если объектом является памятник культурного наследия.

Во-вторых, распространенной практикой является отсутствие в договорах условий о финансовой ответственности продавца за задержку по передаче помещения вследствие несвоевременного окончания ремонтных работ.

В-третьих, площадь помещения является проектной, т. е., разделяется на отдельные помещения только архитектурным планом, а отдельные помещения должны образоваться только после реконструкции всего здания. Данные вновь возникшие объекты должны пройти процедуру одобрения в БТИ после проведения соответствующих замеров. Пока у покупателя помещения отсутствует акт передачи (а может быть, и сам объект ещё не построен), невозможно обратиться в суд с иском о переводе прав собственности на покупателя, т. к. обладает правом собственности на всё здание (без разделения его на предполагаемые объекты) продавец.

Таким образом, без оформления помещения в БТИ, которое можно пройти только по завершению всего комплекса ремонтных работ (а именно после них должен появиться самостоятельный объект) обращаться в судебный орган за восстановлением своих прав бессмысленно».

В целом нужно отметить, что правоотношения в этой области урегулированы не полностью. В законодательстве вообще существует норма, запрещающая проживание в нежилых помещениях: «Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается (п.2 ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Практика такова, что на данную норму часто ссылаются суды в вопросах о признании ничтожными договоров найма или аренды нежилого помещения. Однако у многих юристов существует иная точка зрения, основывающаяся на ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Что делать, если лофт — бывший завод

Если речь идёт о бывшем производственном помещении, необходимо внести в договор поправку об обязательном предоставлении документов, подтверждающих экологическую безопасность (экологическая экспертиза строения и земли).

Кроме того, необходимо обязать продавца предоставлять покупателю по первому требованию документы, связанные с проведенными работами (чертежи, план с обмерами и т. д.) для осуществления контроля и своевременного исправления недостатков.

И наконец, необходимо обратить внимание на список документов, определяющих существование объекта и наличие прав на него. Кроме свидетельства на право собственности, в котором должен быть указан именно этот объект, не лишним будет потребовать сведения из кадастра.

Что делать, если лофт — объект культурного наследия

Свои нюансы существуют, когда приобретаемый лофт является объектом культурного наследия, т. е. когда девелопер перестраивает старинное здание под современный лофт-комплекс. Примером одного из памятников являются «Кадашевские Палаты», 1905 г. постройки, расположенные в историческом районе Кадаши, между улицами Большая Ордынка и Большая Полянка. Ещё один пример (тоже, кстати, из Замоскворечья, расположенный на Садовнической улице) — это апартаментный лофт-комплекс Wine House, бывшие «Склады «Товарищества водочного завода, складов вина, спирта и русских и иностранных виноградных вин П. А. Смирнова в Москве, 1888—1889 гг. постройки.

Итак, если лофт — объект культурного наследия, то ситуация с его приобретением может быть осложнена наличием определенных требований со стороны государства по проведению ремонтных работ и дальнейшему их одобрению. К сожалению, возможно двоякое трактование закона в данном случае.

Данные отношения регулируются на основании Федерального закона № 73 от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В соответствии со ст. 35 указанного закона, проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.

Таким образом, с одной стороны, если рассматривать реконструкцию через определение, данное в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, то работы по кардинальному изменению строения запрещены.

В то же время, ст. 44 Федерального Закона «Приспособление объекта культурного наследия для современного использования — научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия» проведение таких работ допускает.

«Такая двусмысленность в толковании закона может оказать негативное влияние при регистрации прав собственности, так как фактически произведенные работы могут отличаться от изначально разрешенных и попадать под запрет на объектах культурного наследия», — подводит итог Андрей Безрядов.

Автор статьи:

Комментировать

Комментариев 1

Olha

Очень подробно все описано. У меня есть более общий вопрос - должно ли агентство недвижимости проводить аудит объекта? я выбрала квартиру, ценовой диапазон, стиль лофт. Ребята предложили варианты. У меня возник ряд вопросов, особенно касаемо документов по квартире. Их законности и корректности. Мне предоставили юриста-консультанта. Он в принципе все разъяснил. НО я человек придирчивый. Как проверить все самостоятельно?

×

* Ваше имя:

* Ваш e-mail:

Суть дела:

* Код с картинки:

Отправить

О проектеКонтакты