Текущий кризис не похож на предыдущие
За последние 6 лет рынок новостроек Московского региона вырос почти вдвое. Но, главное, он стал разнообразнее. Например, сформировался новый класс — «комфорт». По данным «ИРН-Консалтинг» в начале 2009 г. на рынке Московского региона экспонировалось 800–850 новостроек. К концу 2014 года — уже 1400. Причем, прирост произошел, в основном, за счет территорий за МКАД.
Продолжение. Начало здесь.
Почему несмотря на все прогнозы, рынок недвижимости держится? В этот кризис рынок входит более развитым, а, чем вариантивнее, тем устойчивее. Далее, сказались длительные ожидания кризиса. Застройщики начали готовиться к нему загодя.
Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», замечает, что в течение 2014 г. выросла доля эконом- и комфорт- классов и новостройках между ТТК и МКАД. В начале года их было менее 50%, в конце года — более 53%. По ее мнению, комфорт-класс будет самым востребованным форматом во время кризиса.
Что касается динамики продаж, то 2014 г. начался с некого ажиотажного спроса, который пошел на убыль в апреле—мае (снижение составило примерно 30%). Летом — традиционная стагнация. А осенью — новая волна ажиотажного спроса. Причем, продажи в эконом-классе выросли вдвое, по сравнению с предыдущим кварталом, продажи в комфорт-классе — в полтора раза, в бизнесе — на четверть. Всего было заключено около 7 тыс. сделок с недвижимостью.
По мнению Татьяны Калюжновой, такая активность в конце 2014 г. (когда, по существу, реализовался спрос первой половины 2015 г.) плюс общее снижение благосостояние граждан приведет к падению спроса на 20–25% в Москве и примерно на 40% в Московской области. Такой большой разрыв объясняется разной долей ипотечных сделок: в Москве их было около 15%, в Подмосковье — около 40%. А сейчас многие банки выставили запретительные условия по ипотеке (совсем закрывать такие программы — политически неверно). Поэтому доступность кредитов резко снизилась.
Но с другой стороны, среди текущих проектов новостроек только 10% находятся на начальной стадии. Так что возможно, в ближайшее время и предложение сократится на 30%, что примерно адекватно сокращению спроса. Максимальное падение цен, которое ожидает Татьяна Калюжнова, — 10% в рублях.
Гораздо пессимистичнее смотрит на ценовые перспективы рынка недвижимости вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Он напоминает, что за последние 13 месяцев недвижимость подешевела в долларовом отношении на 50%. При этом маленькие квартиры «просели» меньше («однушки» на вторичном рынке подорожали на 10% в рублях, а «двушки» и «трешки» — всего на 6%). Примерно 10% продавцов «вторички» ушли с рынка. Но самое неприятно, что цены еще не достигли дна. И предсказать, где это «дно» находится, никто не берется. По мнению г-на Апрелева, основная коррекция нас ждет осенью. Поскольку, начиная примерно с марта, на рынок будут массово выходить квартиры «сберегантов» — тех, кто купил недвижимость для спасения своих накоплений. Тогда застройщикам придется конкурировать не только друг с другом, но еще и с теми, кто купил квартиры на волне ажиотажа.
«В конце 2014 г. был реализован покупательский спрос 2015 г. и даже, отчасти, 2016 г., — считает Константин Апрелев. — Поэтому на несколько лет основными сделками на рынке будут сделки небольших улучшений».
При этом 2015 г. будет, однозначно, годом покупателя. Данный тренд уже почти год присутствует на рынке аренды. Здесь на каждого арендатора приходится примерно два лэндлорда.
Читайте так же:
Обзоры кризисов 1998 и 2008 г.г. на рынке недвижимости
Советы в кризис 2014—2015 г.г.
Комментировать