Зачем нам вообще пытаться выяснять, есть сейчас кризис на рынке недвижимости или нет? В конце концов, ухудшение экономической ситуации в стране всем очевидно. А недвижимость — часть экономики.
Дело в том, что мы пытаемся найти аналогии с прошлыми кризисами и уже на этом основании спланировать стратегию своего поведения по отношению к недвижимости и к финансам. Увы, в этот раз параллели не работают.
Обзор прошлых кризисов рынка недвижимости
В августе 1998 г. рубль буквально за два дня был обесценен в три раза по отношению к доллару. Тогда на рынке новостроек ажиотаж наблюдался несколько дней. Многих сотрудников отделов продаж срочно вызвали из отпуска, т. к. оставшиеся не справлялись с потоком покупателей. Дело в том, что московская недвижимость в то время номинировалась в долларах. Но — на вторичном рынке. На первичном же застройщиков вынуждали выставлять цены в рублях. Учитывая то, что массовой ипотеки тогда не существовало, а накопления у граждан были в валюте, «взлетевший» доллар вдруг позволил некоторым получить сумму, достаточную для покупки заветной квартиры. Длился данный ажиотаж буквально неделю: рынок новостроек был узким, а круг людей с «живыми деньгами» — тем более. И — наступило затишье. Относительное. Число новых проектов уменьшилось, цены упали. На этапе котлована квартиру можно было купить за 300–400 долларов за квадратный метр (до кризиса цена в новостройках на завершающих стадиях была около 1000 долларов). Причем, покупка напоминала «русскую рулетку» — никаких законов, защищающих «дольщиков», в то время не было.
А вот на вторичном рынке стагнация продлилась почти год. Покупатели были не говтоы платить по старым ценам, а продавцы — их снижать. После чего долларовые цены установились на уровне минус 30–35% к докризисному уровню…
Аналогичного понижения цены ждали и во время кризиса 2008 г. Те, кто делал на это ставку, прогадали.
2008 г. кризис на рынке недвижимости начался чуть раньше, чем в других областях экономики. В сентябре 2008 г. генеральный директор Mirax Group Сергей Полонский объявил о заморозке инвестиционных проектов компании. Он очень хорошо «поймал» настораживающий сигнал — падение цен на нефть, которое привело к снижению котировок российских компаний, падению курса рубля на 15–20% и уменьшению доступности кредитов.
Наученные кризисом 1998 г., многие потенциальные покупатели решили подождать, когда квартиры подешевеют. Но на вторичном рынке существенной коррекции цен не произошло, более того, рублевые цены чуть подросли вслед за долларом. А вот первичный рынок — замер. Продажи упали в несколько раз. Застройщики пытались оживить их, устраивая акции и распродажи. Но, на деле, достигли как раз противоположного эффекта: потенциальные покупатели уловили тенденцию на снижение и решили ждать. И тогда президент компании «Ведис Групп» Сергей Бобков решил воспользоваться классическим советом экономической науки: во время кризиса главное как можно быстрее достигнуть дна, чтобы было от чего отталкивать. Он предложил продавать квартиры немногим выше себестоимости. По данным портала Проверено.ру за первый месяц продаж столичных новостроек по цене 79 тыс. руб/кв. м было реализовано 300 квартир, что положило начало оздоровлению рынка.
Продолжение статьи:
Особенности текущего кризиса на рынке недвижимости
Советы в кризис 2014—2015 г.г.
Комментировать