Юрий Кочетков: Богатые тоже плачут. Но строить не перестают

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Тем не менее, эксперты элитного сегмента рынка утверждают, что ещё не вечер — элитная недвижимость показывает завидную гибкость и умение подстраиваться к текущим обстоятельствам. Одним словом, элита никогда не умирает.

Статистика удручает

На прошедшей на прошлой неделе пресс-конференции TOP BROKERS ALLIANCE (объединяет шесть ведущих элитных агентств или подразделений компаний) были озвучены интересные цифры, которые исчерпывающе описывают дела самой дорогой недвижимости столицы.

Оценка числа сделок по новостройкам — 396 в высшем сегменте-де-люкс. Это на 25% меньше чем в прошлом году. Ещё сильнее упал объём реализованных метров — до 53,9 тысяч против 78,4 тысяч в 2104 году. Причина более сильного падения метров, чем числа квартир, — снижение средней площади проданного лота (136 кв.м. против 149 кв.м. годом ранее).

Однако в 2015 году о себе мощно заявил класс, который на полголовы ниже-де-люкс — речь идёт о сегменте «премиум». Он в одиночку обеспечил 612 сделок и, видимо, до конца года их число ещё возрастёт. Ощутимая часть предложения «премиум» — это апартаменты в Москве, и спрос на них однозначно вырос по сравнению с 2014 годом.

Следует признать, что секрет успеха состоит в том, что апартаментные проекты сумели предложить рынку новый продукт — так называемые «помещения для пиджака» размером в 30–40 кв.м. Вообще, уменьшение размеров лота (а, значит, и бюджета) стало почти универсальной панацеей.

К примеру, в апартаментном доме «Малая Бронная 26» по заверению брокеров удалось продать три лота лишь после того как крупные апартаменты разбили на несколько более мелких. Прекрасно началась реализация 30- и 60-метровых апартаментов в ЖК «Современник», что на улице Машкова, здесь буквально за месяц-другой забронировали 12 апартаментов.

ЖК Balchug Residence

Аналитики TOP BROKERS ALLIANCE прямо утверждают — в 2015 году спрос на апартаменты удвоился. Эту точку зрения подтвердил Алексей Болдин, ген.директор «Магистрат» (ИНТЕКО) — по его словам, в компании продали 16 тыс.кв.метров недвижимости высокого класса с ростом рублёвой выручки на +40%.

Значительную роль в этом успехе сыграли два новых апартаментных объекта «Магистрата». Речь идёт о двух «Балчугах» — Balchug Residence и Balchug Viewpoint. Впрочем, генеральный вклад в продажи сделал, конечно, центральный проект ИНТЕКО — ЖК «Садовые Кварталы», которые вышли на высокую стадию готовности. Вместе с ЖК «RED SIDE», «Театральным Домом» и Wine House этот крупный объект обеспечил большую часть из тех самых четырёх сотен сделок на рынке уходящего года.

Экономика «элиты» удручает еще сильнее

В целом же экономика элитных объектов серьёзно пострадала. Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский оценил рост рублёвой себестоимости элитных проектов в 18–23%. При всём желании импортозаместить за год зарубежные отделочные материалы, оборудование, фурнитуру — полноценно сделать это не удалось. А доллар, как известно, кардинально вырос за последние полтора года.

ЖК Садовые кварталы

Во многих проектах генподрядчики и субподрядчики заключали контракты в валюте, переиграть же условия не позволяют штрафные санкции. Всё это отозвалось на рублёвой себестоимости.

Есть ещё один неприятный момент: площадки под элитное строительство нередко приобретались за счёт валютного кредита или с помощью денег западных инвесторов. Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» считает, что это не в меньшей степени отражается на экономике проектов высокого сегмента рынка, чем строительная себестоимость.

Ситуацию спасло бы то, если бы долларовые цены сделок сохранились на докризисном уровне (речь о росте уже не идёт), однако данные аналитиков TOP BROKERS ALLIANCE неумолимы — валютный бюджет сделки 2015 года упал на 20%. Большинство проектов вынуждены были перейти в расчёты на рубли с неизбежным падением валютной выручки. Грубо говоря, за год тот или иной объект существенно вырос в этажах, но скидка в долларовой цене по отношению к 2014 году оказалась от 20 до 30%. О какой экономике тут может идти речь?

Тем не менее, элитный сегмент рынка пополняется всё новыми и новыми предложениями. Застройщики вынуждены крутить педали велосипеда, чтобы не упасть. За год вышло 7 новых проектов в центре Москвы, причём, возможно, до конца года мы ещё увидим и восьмой — клубный дом Nabokov на Остоженке.

Клубный дом Nabokov

По оценкам экспертов в 2016 году выйдет ещё столько же дорогих новинок. Часть из них будет в формате апартаментов, это уже состоявшийся тренд. Видимо, не перестанут предлагать и элитные квартиры с отделкой. Наконец, по мнению экспертов, тон на рынке 2016 года будут задавать небольшие проекты и клубные дома.