Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Это означает наступление в ближайшем будущем переходного периода, когда будут сосуществовать на рынке подобные проекты и проекты, работающих на принципах проектного финансирования.
В Москве все под контролем
Заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров дал сводку положения дел в стане московских застройщиков. По его словам все учтённые застройщики подали заявки на проектное финансирование в банки. При этом около 30% их проектов попадают на новые условия инвестиционного строительства с эскроу-счетами, 60% - останутся на старых условиях привлечения средств дольщиков на основе ДДУ. Наконец, 10% проектов находятся в пограничном состоянии.
Такие цифры были приведены им на традиционной конференции ИД «Коммерсант», прошедшей на прошлой неделе под названием «Апрельские тезисы рынка недвижимости - 2019».
Так называемые «пограничные» проекты – это те проекты, которые имеют определенные шансы к 1 июля достичь критериев в 10% продаж и 30% строительной готовности, при которых им будет позволено и дальше работать по старой схеме. Заметим, что сейчас практически 100% столичных новостроек продаются через традиционные договора долевого участия (ДДУ). Лишь в отдельных случаях в качестве эксперимента покупателям даётся возможность внести средства на счета эскроу в банки.
Таким образом, зримо намечаются контуры переходного периода отрасли в столице. Можно принять, что 2/3 текущих проектов все-таки останутся на старых правилах. В 2018 и 2019 годах по опубликованным данным (разрешения на строительство) в Москве выведено в продажу проектов на 12 млн.кв.метров. При этом оценочно из них было продано 2,5 млн.кв.метров в прошлом году и около 1 млн.кв.метров в нынешнем.
Таким образом, на экспозиции и в запасах остается около 8,5 млн. кв.метров. Применив сведения от Москомстройинвеста, мы получаем такие цифры: 5,9 млн.кв.метров будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Остальное пойдет через эскроу-счета и проектное финансирование, либо будет продаваться в сданном состоянии.
Нетрудно заметить, что мы нигде не учли проекты с разрешениями на строительство 2015-2017 годов. Однако учитывая высокий спрос на столичные новостройки в 2018 и 2019 годах можно предположить, что их доля на рынке сейчас незначительна. Оценочно после 1 июля старые объекты дадут нам на рынке не более 1 млн.кв.метров.
В итоге в переходный период «после 1 июля 2019» на рынке будут сосуществовать проекты со старой формой продаж квартир суммарной ёмкостью в 7,5 – 8 млн.кв.метров нераспроданного жилья и проекты, где купить можно будет жильё лишь через эскроу-счета.
Если застройщики поднимут цены на новостройки с эскроу-счетами, то основной спрос придётся на объекты со старой схемой ДДУ. А спрос в Москве – это примерно от 4 до 5 млн.кв. метров проданных новостроечных квартир в год. Таким образом, переходный период затянется минимум на 1,5-2 года.
А вот начиная с 2021 года, мы начнём наблюдать исход со столичного рынка игроков, не сумевших вписаться в экономику новых условий девелопмента.
Чеболизация отрасли
Иван Романов, ген.директор АО "ЛСР. Недвижимость-М", на конференции «Апрельские тезисы рынка недвижимости - 2019» дал недвусмысленный прогноз: «Уйдут малые и средние компании, объём строительства сократится существенно.»
По всей видимости, в жилом строительстве наступит эпоха «чеболей» - крупных предприятий и картелей, пользующихся поддержкой и привилегиями от государства. Власть недвусмысленно дала об этом понять всеми своими последними шагами. Речь идет не только о реформе долевого строительства.
Совсем недавно принято решение о создании на базе «ВЭБ.РФ» строительной госкорпорации, которая будет способствовать решению задач масштабного строительства жилья. Об этом заявил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев. В прошлом году, кстати, «Внешэкономбанку» (ВЭБ) было поручено создать «фабрику» проектного финансирования.
Сам Минстрой выработал критерии т.н. системообразующих застройщиков в отрасли. Для этого нужно иметь в производстве 4 млн.кв.метров жилья и присутствовать минимум в 4-х регионах. Предполагается, что этим застройщикам также будет позволено и дальше работать в рамках старой системы долевого строительства. То есть, иметь ощутимые конкурентные преимущества.
Не удивительно, что первый наш кандидат в системообразующие застройщики – «ГК ПИК» не так давно разработал инструмент франшизы, по которому малые и средние девелоперы смогут уйти со своими площадками под сень этого системообразующего застройщика и выскочить, таким образом, из-под пяты проектного финансирования. Но по сути такой девелопер потеряет свою самостоятельность.
Все эти инициативы выстраиваются в одну цепочку. На её конце – «чеболизация» отрасли. Госкорпорации, картели и системообразующие гиганты поделят рынок жилого строительства, исключив возможность конкуренции со стороны стартапов, ослабевших компаний-«стариков» и непрофильных застройщиков.
Комментировать