Может ли существовать ипотека в условиях снижения цен?

Три необходимых условия для роста рынка ипотечного кредитования в России были названы в ходе конференции «Ипотека: итоги кризисного года», прошедшей в Москве 17 ноября 2015 года и организованной Банком Москвы и компанией «БЕСТ-Новострой».

«Для участия в долгосрочных кредитных программах, к числу которых относится ипотека, гражданам необходимы стабильная заработная плата, позитивная динамика цен на рынке вторичного жилья и адекватная кадастровая оценка недвижимости», — так в своем докладе обозначила основные факторы роста рынка Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН).

Однако, по мнению эксперта, на сегодняшний день эти условия не выполняются. Экономический кризис провоцирует негативные зарплатные ожидания, которые не позволяют большинству нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан рассматривать возможность оформления ипотечных кредитов.

Усугубляет ситуацию ожидаемый рост начислений по налогу на недвижимое имущество, который с недавних пор рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости жилья. Как отмечает Ирина Радченко, оценка, выполнявшаяся по ценам 2-3-летней давности, явно завышена и не соответствует текущей рыночной ситуации.

При этом приобретенное жилье обладает низкой ликвидностью, поскольку стоимость «вторички» падает. Например, по мнению эксперта группы компаний «БЕСТ-Недвижимость» Шамиля Кочекаева, московская недвижимость, исторически одна из наиболее востребованных, сильно переоценена, и снижение ее стоимости в ближайшей перспективе является закономерным.

Социальная ипотека

Сегодня российский рынок ипотечного кредитования имеет ярко выраженную социальную направленность: до 85% сделок на первичном рынке совершаются в рамках программ господдержки. Таким образом, присутствие на рынке наиболее активной категории налогоплательщиков минимально.

В сложившихся условиях для поддержания рынка необходимо максимально повышать привлекательность ипотеки для потенциальных заемщиков.

«Сегодня мы предлагаем своим покупателям ипотечные программы со ставкой от 7,5% годовых. Свою задачу в долгосрочной перспективе мы видим в том, чтобы ипотека в России перестала быть поводом для саркастических анекдотов и превратилась в доступный финансовый инструмент», — комментирует Андрей Владыкин, руководитель отдела ипотеки компании «БЕСТ-Новострой».

Адекватность такой политики подтверждает статистика рынка. Так, по данным опроса ЦИАН, более 60% потенциальных покупателей недвижимости называют снижение ставок основным фактором при решении об оформлении ипотечного кредита.

По мнению начальника Управления организации продаж Банка Москвы Виталия Ляпунова, привлекательность ипотечных программ для населения может существенно повысить либерализация предложения. Это, например, возможность оформления ипотечного кредита по двум документам, отсутствие требований к гражданству и регистрации заемщика, различных дополнительных комиссий, возможность использования материнского капитала и т. д.

Благодаря этим инструментам банк рассчитывает увеличить свой портфель сделок по ипотеке с 20 млрд. рублей в 2015 году до 46 млрд. в 2016. При этом 80% сделок предполагается провести совместно с партнерами — девелоперами, застройщиками и агентствами недвижимости.

В целом специалисты оценивают перспективы ипотеки в России с оптимизмом. При этом, по единодушному мнению собравшихся, рынок ожидают значительные структурные перемены.

Автор: Дмитрий Школьников