Юрий Кочетков: «Долёвка» утрачивает доверие

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

А пока суть да дело, на рынке обостряется битва за кошельки покупателей и изобретаются всё новые и новые способы привлечения денежных средств в распоряжение застройщиков.

Не мытьем, так катаньем

На прошлой неделе столичная прокуратура и Москомстройинвест нанесли визит компании АО «СУ-155» касательно такого объекта строительства в Новой Москве как Железнодорожная, вл. 39, корп.1–2 (ЖСК «Губернский»). Вопросы вызвала своеобразная методика сбора долевых средств для возведения объекта.

Дело в том, что деньги принимала довольно известная на рынке структура «СУ-155 и Компания». Это коммандитное товарищество, которое давно выполняет риэлторские обязанности для головной компании. Однако действовало оно в данном случае в интересах ЖСК «Губернский», то есть продавало по сути квартиры кооператива и принимало в него новых членов. В принципе, ничего противозаконного здесь нет. Однако и под действие ФЗ-214 такая схема не очень подходит. Особенно если принять во внимание, что документы на стройку дома должным образом не оформлены.

Ситуация в данном случае проста: напрямую по ФЗ-214 коммандитное товарищество торговать не может из-за нехватки документов, схема ФЗ-214/ЖСК также даёт сбой, так как указанное ЖСК при прямой торговле квартирами/паями много чего нарушит — ЖСК имеет право собирать деньги лишь при полном выполнении всех требований этого закона.

А вот схема торговли паями сторонней организацией вроде как снимает эти противоречия. С точки зрения покупателя всё неплохо — он отдаёт свои накопления известной на рынке организации, а что там с документами-разрешениями-схемами, ну так в этом он и не должен разбираться.

В принципе, если стройка завершается успехом, пусть даже и с задержками, то издержки схем — это ничего страшного. Люди отдавали деньги и под честное строительное слово и получали квартиры. Вопрос — что будет, если застройщика настигнет фатальный кассовый разрыв или он просто раствориться в неизвестности, бросив и стройки, и всех долёвщиков. Знали мы и такие прецеденты.

Кто ответит за неудачу?

Власти упорно стараются найти того, кто возьмёт на себя всю полноту ответственности за внесённые долевые средства. Кандидат прошлых лет — всевозможные страховые структуры — не оправдал доверия. Надёжности в долевом строительстве не прибавилось, да и потребителю совершенно непонятно — как мелкие и слабые страховщики или соответствующие структуры, образованные застройщиками, смогут завершить брошенную стройку?

Теперь в воздухе витают идеи другого рода — облечь ответственностью банковско-финансовый сектор. Банки — они большие и сильные, у них почти всегда есть деньги, они кредитуют застройщиков и рассчитывают риски, так пусть они и решают проблемы дольщиков в случае кризисной ситуации. Но банки привыкли получать проценты, а не расплачиваться по чужим счетам. Вот поэтому последняя инициатива трёх крупнейших банков (Газпромбанка, ВТБ и Сбербанка) состоит в навязывании плотного контроля за движением денежных средств на стройке.

Предложение от этих банков поступило в Минстрой и ныне рассматривается этим министерством. По косвенной информации идея состоит в том, что передвижение средств идёт только по полностью подконтрольным счетам или даже по т.н. эскроу (счета, с которых деньги могут переводиться лишь при выполнении определённых условий).

Грубо говоря, теперь покупатель может спокойно принести свои деньги в «СУ-155 и Компания», но они опустятся лишь на строго определённый счёт, с которого смогут уйти либо на другие подконтрольные счета строительных подрядчиков или же поступят в полное распоряжение застройщика при условии ввода им объекта в эксплуатацию. В предыдущем случае деньги опускались в некий обширный карман, с которого могли быть перечислены хоть на премии местному начальству, хоть на любую другую стройку, которая «горит».

Может быть, самих покупателей такой подход и обрадует, но застройщики вряд ли воспримут его позитивно. Для них ограничение движения денежных средств — как ножом по горлу. Да и если посудить справедливо, то несколько строек могут обслуживаться одной бригадой, одним комплектом механизмов, одним глобальным поставщиком — как тут делить счета-расходы? По сути, застройщику придётся создавать резервный фонд для решения срочных злободневных задач, а это дополнительное кредитование под значительные проценты, сиречь, увеличение себестоимости.

Словом, задача реформирования долевого строительства пока не имеет идеального и однозначного решения. В текущих условиях (ФЗ-214) мы имеем более 40 тысяч обиженных дольщиков, без этого закона было бы ещё хуже, а вот как сделать так, чтобы было всем хорошо — до сих пор ищут рецепт с фонарями при ярком солнце.