Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Все почему-то забывают, что если говорить о сделках, то данные Росреестра за август — это более чем наполовину сделки, подготовленные и осуществленные сторонами в июле. Грубо говоря, под знаком августа мы анализируем статистику событий 15 июля — 15 августа, а это самое «отпускное» время.
Для сравнения, в 2013 году в августе показатель Росреестра насчитывал 12053 сделки/перехода прав, а в том же году в июле их было 13016. И лишних вопросов тогда не возникало.
Так есть ли спад в сделках на самом деле?
Когда наблюдается т.н. сезонность, грамотнее оперировать показателями год-к-году. То есть, сравнивать август 2014 г. к августу 2013 г. и т. д. Месяц назад я уже отмечал, что такой показатель для июля равен +9% (т. е. отношение 1,09), а в случае месяцев 2-го квартала приросты составляли фантастические цифры от +20% до +44%. Ажиотаж первого полугодия 2014 г. был налицо.
С августом ситуация более грустная, 2014 г. лучше 2013 г. здесь всего лишь на 3,4% (12468 против 12053). Речи об ажиотаже никто больше не ведёт. Цикл закончился.
Интересно, что этим летом по сообщению известного аналитика Константина Апрелева резко выросло среднее время экспозиции квартир вторичного рынка Москвы. Это показатель значительно превысил отметку в 150 дней при норме не более 100 дней. Даже в кризисный для недвижимости 2009 год максимум этого показателя составлял лишь 115 дней.
Чем объяснить рост параметра экспозиции в условиях, что сделок пока ещё много? Только более сильным ростом объёма предложения. Уже к концу августа число записей в популярной БД Winner по квартирам и комнатам превысило отметку в 313 тысяч — никогда ранее этот показатель вообще не превышал трёхсот тысяч!
Фактически это означает, что идёт постепенное затоваривание рынка. Оттого-то и растёт средний показатель времени экспозиции. Продать квартиру становится всё труднее и труднее.
А что же ипотека?
Практически все банки подняли за последние месяцы ставку ипотечных кредитов. Кто на полпроцента, кто на процент и выше того. Это не могло не отразиться на статистике. Август 2014 г. показал довольно слабый результат в 2954 ипотечных сделки в силу закона. Ниже был только июнь (2893 сделки), традиционно находящийся под воздействием майских праздников. Впрочем, в прошлом году ситуация была менее радостная, всего 2486 ипо-сделки при ощутимо более низкой ставке.
В целом, можно сказать, что ипотека пока держится. Вообще, банкиры расценивают ипотечный сегмент как имеющий неразработанный до конца потенциал. Если, к примеру, потребительское кредитование практически исчерпало свой ресурс и показывает отрицательные приросты при растущем уровне неплатежей, то квартирная ипотека выглядит просто молодцом, и Москва здесь не исключение.
Ипотека в значительной степени держит рынок квартир. Дело доходит до того, что застройщики готовы субсидировать рост ставки кредитования, лишь бы клиенты не переставали брать ипотеку на новостройки.
В заключение коснёмся последнего фактора — это среднестатистической цены квадратного метра предложения московских квартир. Увы, здесь расчёты показывают необоснованный рост вследствие сильного рывка курса доллара в рублях (+3,4%). Это хорошо знакомый нам эффект, и связан он исключительно с тем, что часть квартир дорогого сегмента продолжает номинироваться в долларах. Расчет же только по квартирам, номинированным в рублях, показывает, что планка цен в реальности осталась неизменной.
Комментировать