Юрий Кочетков: Квартиры с отделкой - это квест для девелопера

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Одни застройщики расценили такой опыт как неудачный, другие так и не решились заняться отделкой своих квартир. Впрочем, квартиры с готовой отделкой сумели занять свою нишу на рынке и постепенно их предложение расширяется.

Отделывать или так отдать?

На проходившем на днях «Лёгком понедельнике» (организатор мероприятия — ассоциация REPA) одним их наиболее интересных сообщений оказался доклад экспертов компании «Сити XXI век», посвящённый как раз теме квартир с отделкой.

Директор департамента коммуникаций этой компании, Анна Швидунова, дала подробную картину того как участники рынка видят все преимущества и проблемы подхода продажи квартир с финишной отделкой.

С точки зрения покупателя такая квартира стоит дороже, однако обещает в будущем экономию средства на ремонт, да и грохота перфораторов в доме будет ощутимо меньше. Анна Швидунова дала оценку в роста цены в 12–15% при отделке, к примеру, для класса комфорт. Однако эконом-вариант может давать увеличение цены даже менее 10%, хотя потребитель недолюбливает уж совсем экономить на своей квартире.

Для застройщика отделка, конечно, это отдельная головная боль. Во-первых, он должен передать отделанные квартиры покупателям строго в полгода после сдачи дома. Во-вторых, очень желательно, чтобы к концу этого периода было чётко известно где-какая должна быть отделка, ведь покупателю обычно предоставляется выбор из 2–5 вариантов. А для этого необходимо все квартиры продать, что не совсем простая задача, особенно в кризисное время.

Другая проблемная точка — это качество работ и качество материалов. Если покупатель в массовом порядке начнет отдирать обои и ламинат, выносить жестяную сантехнику — это крах всей идеи. При этом вспомним, что застройщик практически ничего не зарабатывает на самой отделке квартир — и хотел бы, да не получается…

Но что же выигрывает он, начав возиться с отделкой квартир?

Главное преимущество — это расширение базы потенциальных покупателей. Фактически, застройщик получает доступ к покупателю вторичного рынка, который интересуется квартирами с моментальным заселением-проживанием.

Во-вторых, такой застройщик наносит удар по конкурентам, переманивая тех, кто умеет считать, понимая, что на самостоятельной отделке будущий жилец потратит гораздо больше денег, чем системный строитель, имеющий доступ к товарам с оптовой ценой.

Один из докладчиков «Лёгкого понедельника» — Сергей Крючков (директор по проектированию, Rose Group) отмечал, что если в проекте идёт одновременная продажа квартир как с отделкой, так и без, то это даёт максимально широкую базу покупателей.

Две резервации отделки: бюджетное жилье и элита

Не удивительно, что квартиры с отделкой получили развитие в нижних по цене сегментах эконом- и комфорт-класс. Именно потребитель этих двух классов оценивает каждую копейку затрат, но в то же время готов поступиться своим правом выбора в отделке-оснащении квартир, передоверяя это застройщику (а тот, как было сказано выше, всё ограничивает 2–5 вариантами).

Обычно отделка здесь представляет собой полностью подготовленный санузел, выровненные потолки-стены с покраской или обоями, ламинат-плитка (реже паркетная доска) на полу. Плюс вся т.н. «электрика», от выключателей до розеток, временами даже устанавливаются светильники. Покупателю остается озаботиться кухонным оборудованием, отдельными элементами фурнитуры и мебелью.

Интересно, что некоторые застройщики (к примеру, ПИК и Донстрой) подготавливают коммерческое предложение и по дооснащению шкафами, гардеробами, электроплитой, вытяжкой и т. п. Однако всё это остаётся на усмотрение нового хозяина квартиры.

А вот законченное меблирование купленной квартиры по дизайн-проекту, так сказать, упакованная квартира предлагается крайне нечасто. Это прерогатива сегмента элитного жилья (премиум-класс и-де люкс). Застройщики этого сегмента, кстати, до сих пор чётко не определились — в каких домах следует делать финишную отделку, как предлагать дизайн-услуги по отделке/меблированию. Можно сказать, что до сих продолжается период экспериментов.

Всё дело в том, что в элитном сегменте финишная отделка обходится очень дорого, вследствие того, что практически все материалы и оснащение имеют валютное исчисление. Элитный сегмент также испытывает значительные трудности с реализацией: к примеру, большинству застройщиков пришлось перейти на рублёвое исчисление цен. Несколько проектов прошли вынужденную реконцепцию — если раньше там продавались квартиры строго с отделкой, то теперь отделка там стала опцией, то есть, от неё можно отказаться, сэкономив значительную сумму денег.

Vesper имеет отдельное мнение

Есть и положительный пример. Недавно компания «Vesper» (это один из немногих застройщиков, строго специализирующихся на элитном сегменте) анонсировала выход в продажу нового комплекса премиальных апартаментов «Современник» в районе Чистых прудов на ул. Машкова.

Этот комплекс, фактически, использует подход предыдущего апартаментного проекта этой компании на ул. Никольской — «St. Nickolas», где покупателю были предложены элитные апартаменты с двумя вариантами отделки. В 2013 году этот проект произвёл фурор на рынке, показав, что подобный формат крайне позитивно воспринимается потребителем.

Комплекс апартаментов St.Nickolas

Удачные продажи дали основание воспроизвести этот подход в ЖК «Современник», отличительной особенностью которого станет небольшой размер апартаментов и довольно ограниченный бюджет сделки.

Впрочем, интересно, что в случае второй своей новинки (ЖК «Набоков», что находится на Остоженке) «Vesper» не рискнул предложить обязательную финишную отделку. Дело в том, что для супердорогих квартир такая отделка и меблирование является очень рискованным решением — квартиры могут зависнуть на рынке на очень длительный период, если тому единственному миллионеру, что судьбой предназначен для данной квартиры, эта отделка попросту не понравится.