Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Все дело в далеком декабре
Бравурный отчет столичного отделения Роcреестра о резком взлёте зарегистрированных договоров, конечно, нуждается в критическом отношении. Январь – самый ненадежный месяц для каких-то анализов и прогнозов, и нынешний случай – прекрасный тому пример.
Действительно, формальный рост числа переходов прав (вторичный рынок) в январе 2018 года по сравнению с январём 2017 года составил +74%, а по числу регистраций договоров ДДУ (первичный рынок) – прирост +169%! Можно ли говорить о резкой активизации рынка? Увы, пока ещё нет...
Как ни странно, всё дело в декабре 2016 года. Сейчас мало кто помнит перипетии того далёкого месяца, но именно тогда была дана негласная команда резко ускорить регистрацию договоров всех видов с целью освободить январь 2017-го то ли для перехода на новое программное обеспечение, то ли для введения новых подходов/правил к регистрации. Как результат – декабрь 2016 года стал буквально рекордсменом. По числу переходов прав (их было 16985) – абсолютным и поныне, а по числу ДДУ (их было 4859) – относительным для 2013-2016 годов. Лишь в марте 2017 года зафиксировали первое превышение планки в 5 тысяч ДДУ в месяц.
Но в результате январь 2017 года стал разгруженным месяцем. И по числу переходов прав, и по числу ДДУ там наблюдались локальные минимумы. И вот теперь к этим минимумам применили показатели января 2018 года, и получили гигантский рост, что естественно!
Вспомним поговорку: не верьте открытой статистике, если не знаете, что она скрывает.
Урожайные новостройки
Тем не менее, январь 2018 года всё равно оказался очень и очень неплохим месяцем по сделкам. Приглядимся повнимательнее, и сравнивать будем не с январем 2017 года, а со среднегодовыми показателями. По числу переходов прав на вторичном рынке 2017 год отметился средней цифрой в 10324,5 сделки в месяц. То есть, январь 2018-го с его 8367 переходами пока не превысил среднегодовой показатель и говорить об активизации вторичного рынка пока рано.
Интереснее ситуация с договорами новостроек. В 2017 году средний показатель регистраций ДДУ составил 4517,3 ДДУ в месяц. А в январе 2018-го Росреестр насчитал 4790 ДДУ. Это уже очень обнадёживающий результат. Даже несмотря на то, что новогодние праздники в нынешнем январе оказались укороченными, этот месяц по логике всё равно должен показать более низкий результат, чем среднегодовой показатель. А мы наблюдаем ощутимое превышение.
Таким образом, на первичном рынке действительно наблюдается определённый рост активности покупателей. Об ажиотаже речь, конечно, не идёт. Но с чем связана эта активность? Ведь, и конец прошлого года был просто ударным по продажам… По всей видимости, совпало несколько благоприятных трендов.
Во-первых, текущее неблагоприятное состояние банковской системы, что вызывает отток депозитов вкладчиков. Обрушение во втором полугодии 2017 года нескольких крупных банков, слухи о близком исчерпании фонда АСВ поумерили желание публики хранить свободные средства на банковских депозитах.
Во-вторых, потребители начали понимать, что с 1 июля этого в девелопменте может произойти что-то нехорошее. Особенно пугают счета эскроу – придется отдавать деньги банкам (тем самым, ненадёжным!), а состояние стройки будет зависеть теперь от отношений застройщика и его финансирующей организации.
В-третьих, продолжают работать два мощных драйвера, набравших силу в прошлые годы. Это снижение ставок по ипотеке и рост объёма предложения новостроек на рынке.
Кстати, именно последнее не позволяет сформироваться ажиотажному состоянию на первичном рынке. Накоплено слишком много товара, плюс застройщики изо всех сил выталкивают проекты на рынок до пресловутой даты «1 июля 2018 года». Этой зимой мы увидели очередной парад новинок, старт таких крупных строек как ЖК Freedom (Донстрой), ЖК Prime Park (Optima Development), ЖК «Фили сити» (MR Group), ЖК «Небо» (Capital group), ЖК «Лобачевского 120» (Лидер Инвест).
Вообще, этот год обещает быть очень урожайным для рынка новостроек, ведь все упомянутые факторы – долгоиграющие. Впрочем, цыплят всё-таки стоит считать по осени.
Комментировать