Элитные квартиры с отделкой от застройщика в Москве

Каковы дальнейшие перспективы у этого тренда? Какие проблемы существуют? Какой должна быть отделка, к чему стремиться застройщикам?

Все эти вопросы обсуждались на круглом столе, организованном Urban Awards и архитектурно-строительной компанией «Галерея Проектов» в рамках шоурума элитной недвижимости в галерее «Времена года».

Государственные инициативы и «чужой» опыт

В середине марта Минстрой РФ выступил с инициативой, согласно которой на продажу квартир без отделки могут быть введены в ограничения.

Это вызвало определенное волнение в среде застройщиков и девелоперов, ведь ситуация на рынке недвижимости сейчас и так сложная. Есть о чем поволноваться и покупателям: рост цен на квартиры во всех сегментах неизбежен.

Впрочем, чуть позже стало ясно, что речь идет, прежде всего, о массовом жилье, да и тотального запрета на сдачу квартир без отделки все же не предполагается. Но некий звоночек все-таки прозвучал.

К тому, же у нас принято заимствовать западный опыт: в Европе практически все квартиры в новостройках предлагаются в продажу в состоянии полной готовности к проживанию.

Немного цифр

Согласно исследованию, проведенному специалистами агентства элитной недвижимости IntermarkSavills, в 2014 году количество лотов с отделкой в высокобюджетном сегменте сократилось с 13 до 9% в объеме общих предложений по сравнению с 2013 г. Но в 2015 году уже произошел незначительный рост до 11%, который в прошлом году достиг показателя в 19%.

«В 2016 году было заключено 130 сделок на сумму 9,5 млрд. руб., —рассказывает управляющий партнер компании Дмитрий Халин. — В настоящий момент покупателям дорогого жилья в столице предлагается 730 квартир и апартаментов с отделкой в 17 проектах-новостройках. Средняя цена составляет здесь 605 тыс. руб./кв.м, а цена среднего лота — 72 млн. руб. Это на 11% превышает цену аналогичных лотов без отделки. В 2017 году застройщики готовят порядка 1000 новых квартир и апартаментов в высокобюджетном сегменте».

11% — много это или мало? На первый взгляд, цифра выглядит не такой уж значительной, с другой стороны, необходимо учитывать общую сумму сделок в данном сегменте. То есть если в отношении комфорт-класса в большинстве случаев можно уверенно говорить, что собственник «больше отдаст за ремонт», в премиум-классе это не всегда так. Но есть вопросы, выходящие за рамки бюджетных понятий.

Что формирует спрос?

«Сейчас сформировалось новое поколение, — считает Михаил Халин. — Это поколение привыкло принимать готовые решения, и не будет тратить усилия на отделку».

«Главные причины даже не в том, что покупателю уже не так интересно самовыражаться за счет крутого ремонта, и не в том, что ему не хочется тратить свои силы и время на индивидуальность ремонта, — рассуждает генеральный директор консалтинговой компании Wellhome Анастасия Могилатова. — На мой взгляд, главным фактором, формирующим запрос на квартиры с отделкой, является изменение уклада жизни как такового — люди стали чаще переезжать и менять жилье. Многие живут на несколько стран, на несколько домов. Возможность учиться и работать удаленно ведет к тому, что строгая привязка к месту отпадает, меняются сам темп жизни. И это рождает утилитарное отношение к недвижимости - люди стремятся быстро заселиться, сдать или продать квартиру».

Целевая аудитория

Компании IntermarkSavills удалось составить коллективный портрет тех, кто приобретает квартиры с отделкой в проектах бизнес и премиум-класса.

Согласно исследованиям компании, 7% составляют те, кто покупает квартиры своим выросшим детям (бюджет 25 млн. руб.), 3% — те, кто приобретает квартиры родителям (40 млн. руб.). 26% сделок из общего объема приходится на семьи с 1-2 детьми, где возраст родителей составляет 36-45 лет (бюджет 65 млн. руб.), 44 % — на семьи, с супругами в возрасте 46-55 лет, имеющими 2-3 детей (бюджет 150 млн. руб.), и только остальные 20% — на инвесторов.

Какой быть отделке

«Вопрос о стилях сейчас не так существенен, — говорит Анастасия Могилатова. — Гораздо более важны технологии, которые меняют нашу жизнь. Например, та же система «умный дом», которую можно воплотить в полном смысле, а не в том «маргинальном», как это используется сейчас».

Архитектор архитектурно-строительной компании «Галерея проектов» Геннадий Дружинин рассказывает об инструменте, созданном в их организации: это своеобразный конструктор, благодаря которому человек может выбрать на сайте комплекса нужную ему комплектацию жилья, выбрав необходимое из ряда предложенных ему цветов и материалов. При этом все предлагаемые материалы находятся в пределах одной ценовой линейки — то есть сам выбор никак не отражается на стоимости отделки. Плюс к этому можно выбрать различные дополнительные опции.

Впрочем, отделка — это не только цвета и материалы, но и планировочные решения. По мнению архитектора, для однушек достаточно 2 планировочных решения на выбор, для двушек — 3, для трешек — 4. Отделка выполняется компанией за 2-2,5 мес.

Интересен опыт жилого комплекса RedSide, где на продажу выставляется около 100 квартир с отделкой. В комплексе предлагается 4 стиля отделки: классика, минимализм, индастриал и фьюжн. Во избежание массовости, застройщиком предусмотрена возможность привнесения индивидуальность с помощью декорирования.

А в проекте бизнес-класса «Сердце Столицы» от застройщика «Дон-Строй» предлагаются квартиры не просто с отделкой, но и с кухонной мебелью и бытовой техникой. Стоимость такой отделки, составляет 40 тыс. руб./кв. м.

В целом же эксперты несколько расходятся в своих мнениях о том, какие требования предъявляет покупатель к отделке в высокобюджетных проектах.

Так, директор департамента жилой недвижимости компании Gorn Development Михаил Бузулуцкий говорит, что в данном сегменте уже сложился некий устоявшийся набор требований к отделке, и покупатели не идут на компромиссы. В то же время, по словам Геннадия Дружинина, целевая аудитория этого сегмента уже наигралась в варианты, и теперь этим больше увлекаются скорее потребители жилья комфорт-класса.

В то же время, некоторые форматы не располагают к отделке — об этом говорит директор департамента продаж компании KR Properties Игорь Быченок, данная компания специализируется на лофтах.

Неким компромиссом Михаил Бузулуцкий и Игорь Быченок считают формат White box. Можно сказать, что это чистовая отделка, но без цветовых решений и конечных материалов. В классическом виде такой формат предполагает установку входных дверей и внутренних перегородок, отделку стен под покраску и чистовую стяжку пола, гидроизоляцию в санузлах, разводку труб холодного-горячего водоснабжения и канализации и кабельных линий, установку вентиляционных коробов и конвекторов системы отопления.

Подводные камни

Как в любом начинании здесь есть определенные трудности для застройщиков и девелоперов. Срок экспозиции квартиры с отделкой в целом больше, чем квартиры без отделки, да и вложений застройщику приходится делать больше.

«Квартиры с отделкой — тренд, но у этого тренда много сдерживающих факторов, связанных с бюрократическими сложностями и риском того, что строительные сроки могут затянуться, — говорит Михаил Бузулуцкий. — Застройщик же несет юридическую ответственность за соблюдение сроков. Дело в том, что по-хорошему отделка пока не вписана в строительный цикл, возможно ситуацию изменило бы внесение каких-то изменений в законодательство. Кроме того, если в отделке найдены недочеты, это несет для застройщика издержки, несоизмеримые со стоимостью отделки».

Кстати, существует положение, согласно которому недоделки, обнаруженные сразу при приемке квартиры, прописываются в акте, после чего застройщик устраняет их или оплачивает, если покупатель примет решение провести работы самостоятельно.

По мнению же Игоря Быченка, отделка должна всегда прописываться в договоре детализировано, включая все материалы и прочее. Так как уже имели место печальные случаи, когда покупатель в итоге получал совсем не то, что ему обещали.

Аренда как запасной вариант

С начала 2017 года на рынке высокобюджетной аренды столицы экспертами был отмечен рост числа обращений потенциальных арендаторов дорогих квартир в совокупности с тенденцией уменьшения объема предложения. В итоге некоторые эксперты говорят о том, что выведение ряд квартир под отделку — своего рода подстраховка для некоторых застройщиков высокобюджетных проектов от долгого срока экспонирования и сопутствующих проблем.

Например, недавно в элитном комплексе апартаментов «Звезды Арбата», введенного в эксплуатацию в 2013 году, но до сих пор не распроданного, было принято решение сделать в части апартаментов в отделку и сдавать их в длительную аренду.

Прогнозы

По мнению Михаила Халина, доля квартир и апартаментов с отделкой в новых высокобюджетных проектах составит в этом году порядка 48%. В целом же, как считает эксперт, ежегодно число предложений с отделкой будет увеличиваться по 10%, в результате чего через 5 лет мы полностью перейдем на отделку. Тем не менее, некоторые другие эксперты полагают, что еще в течение долгого времени будут востребованы проекты как с отделкой, так и без, и, каждый товар найдет своего покупателя.

Высокобюджетные проекты в Москве с отделкой