Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Речь, конечно, не о Садовом кольце и уж, тем более, не о Бульварном. Нет, этот локальный минимум расположен между Садовым и ТТК в южном направлении и таинственным образом он оказывается в излучине Москва-реки, практически на её берегах.
Пару слов о том, как устроена цена земли на вторичном рынке проектов/участков.
Самый центр, самый писк — это от 100 млн. долларов за Га и выше. Центральные районы поплоше вполне укладываются в диапазон 50–100 млн. долларов за Га. Выскакиваем за пределы Садового (Хамовники и Шаболовка не в счёт) — это уже 20–50 млн. долларов за Га. Причем такие цены сохраняются по многим направлениям и за пределами ТТК.
Ниже 15 млн. долларов за Га — это уже дно рынка. И вот в это «дно» угадали два участка, по которым не так давно прошли сделки. Оба оценочно «ушли» за 12 млн. долларов/Га. Один участок — на Симоновской набережной, а второй случай — сделка по 65 Га первой очереди ЗиЛ. Цена там была озвучена около 800 млн. долларов.
Двойной парадокс — оба участка достаточно близко расположены к центру и оба участка, по сути, включают большие куски набережных.
Любой грамотный иностранный девелопер, услышав про набережную и про близость к центру немедленно заявит, что речь должна идти о десятках и десятках миллионов за гектар. Увы и ах, но реалии у нас совсем другие.
НЕДОЦЕНЁННОСТЬ
На самом деле цены сделок были вполне рыночными. Просто южное направление, с рекой и набережными, или же без них, остаётся до сих пор недооценённым. И набережные Москва-реки также недооценены. Ещё не пришёл тот девелопер, который бы показал своим проектом — какой потенциал имеют приречные участки. Ещё только-только стартовали девелоперские проекты в западном и северо-западном направлении, которые используют потенциал набережных (о легендарных первых корпусах ЖК «Алые Паруса» мы уже подзабыли, к сожалению). На Юго-Западе, Юге, там, где протекает Москва-река, готовых или проектов в продаже вообще не наблюдается.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», так комментирует ситуацию: «Несмотря на то, что ЮАО обладает таким серьезным ресурсом как Москва-река и обширными прибрежными территориями, он до сих пор считается не самым престижным направлением. Это связано с тем, что в советский период на юге города зона вдоль Москвы-реки использовалась как место концентрации промышленных зон. Река служила своеобразной транспортной артерией, по которой доставлялись необходимые материалы и сырье к заводам, а набережные использовались как порты. До недавнего времени, даже несмотря на то, что основная часть заводов выведена за черту города, юг Москвы оставался местом скопления промышленных зон.»
Да, именно так. Советские промзоны, ныне заброшенные или перепрофилированные в офисы и склады, остаются тяжким наследием Москва-реки. И Симоновская набережная (нефтебаза), и Нагатино-ЗиЛ (автозавод) — это территории, занятые под былую промышленность. И пока сохраняется такой статус-кво, никакая близость Москва-реки не в состоянии кардинально повысить цену гектара драгоценной столичной земли.
ПОКАЗАТЕЛЬНЫЙ ПРИМЕР
Ну ул. Речников (Нагатинский затон) разработан и принят проект планировки, включающий общественную зону вдоль затона, по сути — пешеходную набережную. Уже начато строительство первой очереди микрорайона (на 14 Га) ЖК River Park.
Всё хорошо и замечательно, за одним только «но»: 2 и 3-я очереди стройки приходятся на судостроительный завод. А вдоль ул. Речников — ещё порядка 10 собственников, имеющих склады, мастерские и пр. Дома застройщики построят, а вот куда денутся завод, мастерские, склады? Кто выкупит и выведет завод? Кто будет реализовывать оставшиеся части проекта планировки?
А без вывода этих предприятий исчезает сам смысл преобразования прибрежной территории.
Если бы появился волшебник и взмахом палочки очистил прилегающие к затону территории, то цена земли скакнула бы в несколько раз. Не говоря о том, что стало бы возможным строить здесь дома высокого класса (что-то типа ЖК «Алых Парусов»).
ГДЕ ВЗЯТЬ ВОЛШЕБНИКА?
Есть другой пример, буквально через реку — реновация полуострова Нагатино-ЗиЛ. Так или иначе, автозавод здесь был в одних руках, что сильно упростило задачу. Сейчас готовится новый городской конкурс на инвестора-девелопера второй части территорий (первый выиграла компания ЛСР).
Помимо вывода производства город берёт на себя обязательства по созданию части инфраструктуры обновлённой территории. Правда и застройщик будет обязан построить много чего такого, что прибыль напрямую не принесёт. Насколько успешным будет муниципально-частное партнёрство — покажут ближайшие годы.
.jpg)
Полная «зачистка» полуострова, кончено, резко изменит ситуацию с ценами. Если River Park планирует стартовать со 160 тыс. руб./кв.м., то текущая базовая оценка жилья Нагатино-ЗиЛ на старте — не менее 200 тыс. руб./кв.м.
Проект Нагатино-ЗиЛ, кстати, интересен большой протяженностью набережной, что вызвано дугообразным руслом Москва-реки. Это ощутимый маркетинговый плюс будущей здешней недвижимости. Сейчас только ведутся проектные проработки, однако следует помнить, что удачное архитектурное решение набережной способно дать существенную прибавочную стоимость всей местной недвижимости.
ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» сообщает, что в ближайшее время будет объявлен Международный конкурс на разработку концепции градостроительного развития территорий, прилегающих к Москве-реке.
Комментировать