Наблюдался рост цен на квадратный метр в пределах границ «старой» столицы, который превысил 7% порог, достигнув отметки в 270400 рублей.
Изменения в стоимости недвижимости проявлялись неоднородно. Если в первой половине года рынок жилья демонстрировал стабильность с минимальным увеличением стоимости, что можно увидеть по приросту цены всего на 1,2% за январь-июнь, то последующие месяцы выявили совершенно иную картину.
Процессы в экономике, приведшие к ослаблению рубля летом, стали катализатором для резкого ускорения активности на рынке недвижимости. Инвесторы, стремясь защитить свои активы от обесценивания национальной валюты, активно переводили рублевые сбережения в недвижимость, что и вызвало всплеск цен.
В общем, картина рынка за прошедший год показывает, что жильё в исторических районах продолжает оставаться востребованным и прибавляет в цене, несмотря на снижение покупательской способности граждан. Такая недвижимость традиционно рассматривается как надежное вложение средств в условиях экономической неопределенности.
В последние месяцы наблюдается значительное влияние действий Центрального Банка на рынок недвижимости. Кульминацией стало решение о повышении ключевой процентной ставки в июле текущего года, ставшее первым с февраля 2022 года. Это послужило катализатором для резкого всплеска активности среди желающих приобрести жилье на выгодных ипотечных условиях. Это, в конечном итоге, привело к значительному усилению спроса на рынке.
На опасениях дальнейшего роста стоимости займов, наблюдался стремительный выкуп доступных и качественных лотов в различных ценовых сегментах. В результате, к осени предложение на вторичном рынке недвижимости заметно сократилось, упав до показателей, зафиксированных весной. По сравнению с осенью 2022 года, когда предложение было на пике, текущие объемы упали вдвое.
Экономические последствия наступивших изменений стали очевидными уже к третьему кварталу: стоимость квадратного метра увеличилась на 4,1%. Если же рассматривать более длительный период – всё второе полугодие, то рост составил 6,7%.
В текущих рыночных реалиях, когда стоимость ипотечных кредитов неуклонно растет, наблюдается значительный сдвиг предпочтений на рынке недвижимости. Из-за увеличения стоимости займов, потенциальные покупатели стали склоняться к приобретению более доступного жилья. Так, по итогам года индекс стоимости жилья комфорт– и эконом-класса показал прирост на уровне 8,8%, в то время как рост стоимости элитной недвижимости составил лишь 6,3%.
Наиболее заметно подорожание затронуло жилье небольшой площади: одно- и двухкомнатные квартиры в цене выросли в большей степени, чем просторные трехкомнатные и многокомнатные .
Кроме того, в ценовой политике на рынке жилья прослеживается еще одна интересная закономерность: типы домов также влияют на динамику цен. В частности, произошло заметное удорожание квартир в панельных зданиях и постройках старого кирпичного типа по сравнению с более статусными сталинскими зданиями и современными монолитно-кирпичными домами.
За последнее полугодие, начиная с июля и заканчивая декабрем, экономический климат на рынке ипотечного кредитования претерпел значительные изменения. Ставки ЦБ, которые являются краеугольным камнем длядоступной ипотеки, показали впечатляющий рост. В итоге, основной процентный показатель увеличился более чем в два раза, с начальных 7,5% до текущих 16%. Стоит отметить, что уже в августе ставка превысила отметку в 12%, что оказало значительное давление на способность заемщиков получать новые ипотечные кредиты. Такая ставка уже считается заградительной для ипотеки.
Это изменение не могло не отразиться на динамике ипотечного рынка. Сначала, вопреки подъему ставок, рынок ипотеки продолжал чувствовать себя относительно устойчиво, благодаря одобрениям банков, выданным еще до роста процентных ставок. Их действие, как правило, продолжается в течение трех месяцев, что позволило поддерживать активность на рынке на протяжении всего осеннего периода. Покупатели, успевшие воспользоваться более низкими «летними» ставками, оказались в выигрышном положении.
Однако, несмотря на временную поддержку, общая тенденция на рынке подразумевала постепенное сокращение предложений жилья и рост цен, как следствие, хотя и не такой активный, как в периоды наибольшего спроса. Цифры говорят сами за себя: если в августе и сентябре цена за квадратный метр в столице увеличилась на 1,4% и 1,6% соответственно, то в последующие месяцы - октябре и ноябре, рост замедлился до 0,8%.
Кроме того, 20 сентября были внесены изменения в условия льготных ипотечных программ: минимальный первоначальный взнос поднялся с 15 до 20% от стоимости приобретаемого жилья, а банковские компенсации сократились на 0,5%. Это стало причиной увеличения минимальных процентных ставок по ипотеке.
В текущей экономической обстановке, когда ставки по ипотечным кредитам без льгот достигли отметки в 15,6-16,4% в ведущих банках, эксперты прогнозируют дальнейшие изменения на рынке жилья. Высокие проценты по кредитам делают приобретение недвижимости менее доступным, что неизбежно ведет к коррекциям цен, особенно на вторичном рынке.
Предполагается, что в течение следующих месяцев, возможно, уже к весне, цены могут упасть на 10% и более, поскольку продавцы начнут приспосабливаться к новым реалиям рынка и его требованиям.
На первичном же рынке жилья ситуация отличается. Здесь главную роль играют льготные ипотечные программы, поддерживаемые государством. Пока государственная поддержка ипотеки сохраняется на высоком уровне, застройщики не видят необходимости снижения цен на свои объекты. Тем не менее, они могут пойти на увеличение скидок и предложить рынку новые маркетинговые акции, чтобы стимулировать спрос и привлекать покупателей.
В заключение можно сказать, что текущие тенденции на рынке недвижимости указывают на то, что в ближайшем будущем можно будет наблюдать снижение стоимости жилья на вторичном рынке и усиление маркетинговых усилий на первичном.
В то же время, правительственные меры по поддержке доступности жилья через льготные ипотечные программы начинают требовать все больше финансовых вложений из государственного бюджета. Это увеличивает риски корректировок условий этих программ не в пользу заемщиков, что может произойти даже раньше предполагаемой даты их завершения, установленной на 1 июля 2024 года.
По итогам года, можно сделать вывод, что текущая экономическая ситуация и изменения в денежно-кредитной политике могут привести к дальнейшим колебаниям как в стоимости жилья, так и в условиях предоставления ипотечных продуктов. С учетом этих факторов, потенциальные покупатели и инвесторы должны будут проявлятьособую осторожность и внимательно следить за развитием ситуации на рынке недвижимости.
Текущие рыночные показатели начинают указывать на возможное наступление стагнации. Таким образом, можно предположить, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости может не только сохраниться, но и привести к долгосрочному затяжному периоду замедленного экономического роста. Это подразумевает, что изменения на рынке, наблюдаемые в последние месяцы, могут стать новой нормой, к которой придется приспособиться как девелоперам и банкам, так и покупателям недвижимости.
Комментировать