Юрий Кочетков: Выставка достижений строительного хозяйства

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Один из таких примеров — район ВДНХ (ВВЦ) на севере Москвы.

Кластеризация предложения

Не так давно мы наблюдали расцвет кластера новостроек Хамовников, ему на смену пришёл кластер элитных объектов в северной части центра столицы (от Тверской до Покровки). На юге/юго-востоке на наших глазах формируется мощный конкурентный кластер вдоль дуги Третьего-Транспортного Кольца (ТТК).

На севере же Москвы происходит формирование своего собственного конкурентного кластера, который условно можно обозначить так: «вокруг ВДНХ». Чем он интересен для потребителя?

Это, так скажем, «средний север». Не окраины, но и не рядом с центром. Его ключевая особенность — высокая концентрация крупных зелёных массивов: Сокольники, Останкинский парк, Ботанический Сад, пойма Яузы. Ключевой недостаток — изобилие железнодорожных линий, буквально отрезающих район от соседей и ведущих к слабой связности района с остальным городом.

Одним из преимуществ района «вокруг ВДНХ» также называют контингент старого населения — исторически здесь давали квартиры семьям ученых, инженеров, творческих работников.

Битва за покупателя разворачивается

Буквально пару-тройку лет назад в плане конкуренции было голое поле: на рынке присутствовали лишь единичные квартиры в давно сданных ЖК «Седьмое небо» и «Мирный», да апартаменты МФК «Парк Мира».

Жилой квартал 1147

Но всё переворачивается буквально на глазах: на Маломосковской вышел крупный ЖК «1147», в Южном Свиблово — ЖК «Ботанический Сад», на ул. Бочкова — Sky City (High City). Но это ещё не окончание списка: в ближайшие месяцы на рынок будет выведен масштабный жилой комплекс на Сельскохозяйственной улице от компании ПИК. Не исключено появление на рынке и корпусов от компании «Высота» на Староалексеевской, а также ЖК на Новоалексеевской улице (Эталон-инвест).

Застройщики, уже вышедшие на рынок, делали ставку на различные категории покупателей. Так Sky City балансировал между экономом (первый корпус, вышедший в продажу, был панельным) и почти бизнес-классом (о чем свидетельствует имя привлеченного архитектора Рикардо Бофилла), хотя в проекте велика доля однокомнатных квартир, да и их минимальный размер — около 30 кв.м. К сожалению, перспективы реализации этого проекта туманны: стройка, которую вело СУ-155, остановилась.

ЖК «1147» тяготеет к бизнес-классу: здесь трёхметровые потолки, ощутимая доля многокомнатных квартир, хотя доминантой являются всё-таки двухкомнатные (их 43% в доме). Инфраструктура и оснащение двора комплекса явно нацелено на семейных обитателей ЖК. Характерно, что средняя цена метра — 200 тысяч рублей, по нынешним временам это вполне себе «бизнес-класс».

Наконец, ЖК «Ботанический Сад» компании «Пионер» — это честный комфорт-класс. Об этом нам говорит и высота потолка (2,8 м.), и средний размер квартиры в 56,5 кв.м., и то, что число запроектированных машиномест здесь меньше, чем число квартир. Ценник метра соответствует комфорт-классу — около 175 тысяч рублей.

ЖК Life-Ботанический сад

Впрочем, особенностью этого проекта являются террасы и пентхаусы, что характерно для более высоких классов.

Конкуренция будет усиливаться

«Ботанический Сад» и «1147» в сумме способны осчастливить квартирами 3646 семей покупателей. Примерно такой же мощностью обладал и проект Sky City, однако сейчас о нём говорить можно только в сослагательном наклонении. Законный вопрос — как в эту компанию вклинятся новые объекты на Алексеевских улицах и Сельскохозяйственной? Упомянем, что потенциально может возникнуть апарт-отель у метро «Ботанический Сад» со своим предложением и ряд других новых апартаментных проектов.

Есть предварительная информация, что застройка на Сельскохозяйственной будет состоять из панельных и монолитных зданий, то есть этот проект займёт нишу Sky City. ЖК «Староалексеевская», как предполагается, займёт нишу бизнес-класса. В итоге мы получим широкую линейку предложений квартир от взаимоконкурирующих объектов. Будут присутствовать и малометражные квартиры, и полноценные семейные многокомнатные. Осталось лишь накопить деньги на входной билет.

Проект Мини-города Sky City

В разрезе более широкой конкуренции стоит отметить два формирующихся кластера — это юго-восточный (проекты промзон ЗиЛ, «Серп и Молот» и др.), и кластер апартаментов северо-востока Москвы (от удаленных проектов на ул. Пришвина и Менжинского, до более центральных Kleinhouse и Soyuz Apartments). Но у них нет зелени, а это по нынешним временам — существенно.