Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Где взять деньги на стройку?
Перспективы отмены практики строительства жилья на средства дольщиков не на шутку взволновали и девелоперов, и потенциальных покупателей. Первые поняли, что попадут в неизбежную кабалу к банкам, вторые поняли, что заплатить за квартиры придётся существенно больше.
Владелец известной девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец публично поделился результатами обсуждения проблем долевого строительства с представителями Центробанка РФ. Стала ясна точка зрения Центробанка, и в первую очередь его главы – Эльвиры Набиуллиной: чем меньше денег граждане будут напрямую вкладывать в строительство жилья, тем больше денег потечёт на банковские депозиты. А чем больше денег будет на банковских депозитах, тем больше возможностей будет у банков кредитовать стройки.
Логика довольно проста, но, на самом деле, цинична. Необходимо только к ней добавить один нюанс: уровень ставок нынешних депозитов – это 4-7%, а цена банковского кредита для девелопера – это 11-15%. Дельта между этими показателями опускается в карман банка и никоим образом не служит делу обеспечения граждан жильём.
Это, кстати, и ответ на недавний вопрос главы Минстроя Михаила Меня: «Банки должны ответить на вопрос - в какой срок они могут заместить эту цифру и на каких условиях?». Речь шла о том, что банкам предстоит возмещение долевых инвестиций граждан примерно на сумму в 3,5 миллиарда рублей в год.
Вместе с тем мы знаем, что 2017 год стал серьёзнейшим потрясением для целого перечня крупных банков из топ-50 – «Бинбанка», «Открытия», «Югра» и ряда других. Зашатался даже гигант – «ВТБ». Спасение ситуации банковская сфера традиционно видит в двух инструментах – сборе вкладов граждан и выдаче кредитов. Реформа долевого строительства сыграла бы им на руку – вырос бы поток депозитов с одной стороны, и возрос бы спрос на ипотеку. Неизбежный рост цены на квартиры вынудит многих обратиться именно к этому инструменту.
Леонид Казинец считает, что на самом деле банки смогут компенсировать лишь 1-1,5 миллиарда рублей средств дольщиков. Причина в том, что требование надёжности – это примерное равенство кредита банка и собственных средств застройщика, а в нынешнем состоянии застройщики наскребают не более 1,5 миллиардов рублей на текущие стройки в год. Как итог, отказ от средств дольщиков, по мнению эксперта, это двукратное падение ввода жилья и многократное падение цены земли под девелопмент.
Земельные участки – ключ к строительству
А как же власть видит свою роль в поддержании активности строительства?
Здесь интересен опыт Москвы. Город постепенно перешёл от практики инвестиционных контрактов к практике продаж прав на застройку земельных участков под застройку на тендерах (т.н. земельно-имущественные торги). Схема здесь такая: город полностью подготавливает площадку к застройке, очищая её от интересов третьих лиц, согласуя стройку с местным органами самоуправления и подготавливая пакет необходимых документов и разрешений, ключевым из которых является ГПЗУ. Напомним, что это документ, определяющий – что и в каких объёмах может быть построено на земельном участке.
По сути, на тендере разыгрывается право аренды участка и строительства определенного объекта. Причем, итоговая сумма тендера становится годичной арендной платой. Это стимулирует застройщика в оговоренные сроки освоить участок и завершить строительство. При этом, договор аренды не позволяет отклониться от того, что указано в выданном ГПЗУ. Аналогичным способом реализуются и городские объекты (в т.ч. и жилые), выставленные на торги.
В итоге, застройщик может быстро выйти на стройку, построить объект и оформить на него право собственности. Вопрос лишь в наличии денежных средств. Здесь-то и нужны банковские ресурсы, о которых шла речь выше.
Эта схема может быть растиражирована и в других регионах. Задача в готовности местной власти осуществлять такую работу и готовности банков открывать кредитные линии для девелоперов.
Важным нюансом является то, что цена на землю будет неизбежно опускаться до некой рыночной планки, которая обеспечит девелоперу искомую рентабельность. Пусть это даже в 10 раз ниже нынешнего уровня, как пророчествует Леонид Казинец. Главное, чтобы стройка не останавливалась.
Впрочем, переходный период – это минимум три года. За это время, как гласит восточная мудрость, всякое может случиться и с падишахом, и с ишаком, и с Ходжой Насреддином.
Комментировать