Обзор ЖК «ONLY»: продумано до мелочей

Расположение и транспортная доступность

ЖК «ONLY» расположился на окраине промзоны района Филевский парк по адресу ул. Заречная вл. 4А и 4Б. Район считается экологически благоприятным благодаря одному из крупнейших городских парков на его территории и отсутствию вредных производств и многополосных магистралей. Комплекс находится в 5-ти минутах от набережной Москвы-реки, которую по плану городского благоустройства сделают комфортной для прогулок.

Транспортная доступность ЖК «ОНЛИ»

Хотя ЖК «ОНЛИ» расположен всего в 1 км от ТТК, из-за пробок на Шелепихинском мосту время в пути от кольцевой магистрали может вырасти в разы. Особенно сильно загружен этот участок вечером в часы пик. Альтернативный проезд в сторону центра - по Кутузовскому проспекту, но и на нем и прилегающей ул. Барклая часто образуются пробки.

Расстояние до МКАД 12 км, добраться до магистрали можно за 20-30 минут по Можайскому или Рублевскому шоссе без учета загруженности дорог. Альтернативный вариант проезда в область - по Звенигородскому шоссе, которое находится в 5,5 км от жилого комплекса.

В радиусе 2-х км находятся станции метро Фили и Багратионовская, а так же новая платформа МЦК «Шелепиха». Пешком идти около 20-ти минут, но можно немного поберечь время и силы, если часть пути проехать наземным транспортом. Ближайшие остановки - в 700 метрах от ЖК «ONLY», но по мере освоения этого участка маршруты, возможно, будут корректироваться.

Также в 20 минутах ходьбы находится ж/д станция Фили Белорусского направления.

Дальнейший транспортных улучшений в районе не предвидится. Разве что вместе с реконструкцией набережных тут появится пристань с речным сообщением. Однако, это едва ли может сказаться на привычных маршрутах жителей. Зато большой объем вводимых новостроек и потенциальная для застройки территория промзоны могут ухудшить пропускную способность имеющихся магистралей.

Структура жилого комплекса

В исходном проекте ЖК носил название МФК «Весна на Заречной улице», который числился в проектах ГК «ПИК». Тут должны были быть в равной пропорции жилые апартаменты и торгово-развлекательная инфраструктура. Однако проект взял в свои руки другой девелопер - Central Properties, полностью изменив концепцию и формат комплекса.

Хотя в портфеле Central Properties это первый жилой проект, свою положительную репутацию он заслужил в сегменте коммерческой недвижимости. Его ТРЦ «Весна!», а так же бизнес-центры класса А «Двинцев» и «Павловский» имеют успех и собрали множество наград.

Исходная специализация компании дала ей возможность смотреть на жилой сегмент с точки зрения, отличной от девелоперов жилой недвижимости. А отсутствие опыта в этой сфере вынудило компанию досконально просчитывать каждый нюанс и проверять каждый шаг, чтобы не допустить ошибки и блестяще дебютировать. Так же проект получил финансовую поддержку от «Сбербанка», что является положительной характеристикой и говорит о его надежности.

ЖК «ONLY» по факту состоит из четырех 16-ти этажных зданий, но застройщик называет каждую секцию отдельным корпусом, поэтому комплекс условно имеет 8 корпусов. Здания расположены так, чтобы образовывать замкнутый контур, внутри которого будет закрытый от посторонних двор с игровой площадкой. Первые этажи с высокими потолками будут нежилыми, а на -1 этаже разместится паркинг и кладовые помещения для жителей.

Макет ЖК «ONLY»

На выделенном участке промзоны допустимо строительство только коммерческой недвижимости, поэтому помещения в ЖК «ONLY» имеют статус апартаментов. Т.е. пока здесь возможна только временная регистрация (на 5 лет с перспективой продления), а коммунальные платежи рассчитываются по коммерческим тарифам (и соответственно несколько выше, чем в жилых домах). Однако представители застройщика акцентируют внимание, что правительство Москвы планирует ряд мер и законов, которые приравняют апартаменты к квартирам. Надо отметить, что во всех апартаментах будет выполнена чистовая отделка.

Строительство началось в II квартале 2016 г. Первыми были обновлены все инженерные системы. Сейчас проект на стадии фундаментных работ и подготовки к возведению первых этажей. Все дома строятся одновременно (что крайне нехарактерно для жилых проектов), и так же вместе будут сдаваться. Застройщик поставил очень сжатые сроки, способные удивить даже искушенного в жилищном строительстве человека.

Планируется, что проект будет полностью готов и сдан в конце 2017 года уже с готовыми к въезду апартаментами. Девелопер планирует достичь высокого темпа строительства за счет продуманной последовательности и слаженности работы и большого числа бригад на площадке (от 4 до 20 одновременно).

Архитектура и дизайн

Дома строятся по монолитной технологии. Архитектуру и облик фасадов можно оценить пока только на макете или официальных рендерах. Для внешней отделки будут использоваться камень и клинкерный кирпич. Я нахожу достаточно удачным выбранный неустаревающий стиль неоклассицизма. Должен получиться строгий, но при этом наполненный живой энергией и теплом образ.

В домах предусмотрены специальные блоки для кондиционеров. В отличие от распространенных у застройщиков корзин, куда устанавливается выносной элемент кондиционера, эти блоки не будут видны на фасадах.

Чтобы сделать облик домов ЖК «ONLY» более интересными, девелопер придумал программу интеллектуальной подсветки фасадов и холлов. В зависимости от времени года и погоды освещение фасадов будет меняться, задавая комплексу определенное настроение. Предусмотрена даже особая подсветка для праздничных дней.

Внутри домов освещение будет выполнять функцию поддержки человеческих биоритмов. Утром холодный белый свет поможет проснуться и взбодриться, а вечером – мягкое теплое освещение будет способствовать расслаблению после рабочего дня. Всего для проекта предусмотрено 20 сценариев подсветки и является уникальной особенностью ЖК «ONLY».

Пока нет информации о будущем дизайне общих зон и холлов, но уже продумана их «начинка». Так на первых этажах будут колясочные и пункт PickPoint с ячейками для посылок. Планируется сделать туалетные комнаты и ванны, где можно ополоснуть лапы собаке после прогулки. А вот консьержей, скорее всего, в подъездах не будет, т.к. застройщик считает, что достаточно оснащения продуманной системой доступа и домофоном.

Интерьер холла (комп. графика)

Квартиры и планировки

Планировки апартаментов ЖК «ONLY» - особая гордость девелопера. По словам его представителей, они были продуманы до мелочей с учетом разных семейных ситуаций. Более того, были проработаны варианты трансформации квартир по мере изменений, которые могут произойти в семье. Мне, безусловно, понравился такой подход и предложенные варианты планировочных решений.

Всего в комплексе 930 апартаментов общей площадью 80 тыс. кв. м. Из них 135 студий, 255 «однушек», 465 «двушек» и 75 трехкомнатных квартир. В ЖК «ОНЛИ» большой диапазон площадей апартаментов – от 29 до 110 кв. м, и 19 вариантов планировок от студий до трехкомнатных квартир.

Интересно, что все планировки представлены в европейском формате, т.е. с большой кухней-гостиной. Таким образом, в условной «однушке» можно легко выделить вторую комнату, а в «двушке» - полноценные 2 спальни и общая гостиная.

Все апартаменты в ЖК «ONLY» продаются сразу с межкомнатными перегородками и чистовой отделкой. Проектировщики сразу продумали каждый квадратный метр, поэтому покупателю особо негде разгуляться в выборе, где будет детская или взрослая спальни, где хранить одежду и т.д. На планах сразу выделены гардеробные, а в некоторых квартирах даже есть постирочные. Некоторые планировки с двумя санузлами, один из которых имеет вход через спальню, видимо, предусмотренную, как родительская.

К выбору планировки стоит подойти особенно тщательно, так как отсутствие «бесконечных» ремонтных работ и стало главным аргументом в пользу чистовой отделки от застройщика для всего комплекса. Поэтому новоселу, который при въезде бросится делать перепланировку и новый капитальный ремонт, не будут рады ни жители подъезда, ни сам застройщик.

Здесь есть, например, квартиры с большой «как в фильме» гардеробной. Есть «двушки», где гостиная находится между спальней родителей и детской, что позволяет обеспечить взрослым уединение, а подростку не бояться потревожить их отдых громкой музыкой.

Есть планировки в ЖК «ОНЛИ», где помещение кухни-гостиной вытянуто в длину и имеет только 1 окно. В этом случае естественного освещения может не хватать для дальней стороны комнаты, где расположен рукав кухни, а при желании выделить гостиную зону в отдельное помещение, кухне и вовсе придется обходиться искусственным источником света.

Чистовая отделка предлагается в двух вариантах: утро (Morning) в светлых тонах и вечер (Evening) в теплых темных оттенках. На мой взгляд, предлагаемый дизайн максимально нейтральный, поэтому к нему будет легко подобрать новую мебель или вписать уже имеющуюся.

Также при помощи дополнительных акцентов можно будет создать любой желаемый антураж. А вот те, кто мечтал о ярком пространстве и нестандартном дизайне в каждой комнате, возможно, захотят внести кардинальные изменения.

Базово в чистовую отделку ЖК «ONLY» входят ламинат на полу в жилых помещениях и крупная плитка на полу в кухне и санузлах, разводка электрики, полное оснащение ванной комнаты и установленные счетчики. Стены окрашены в соответствующий выбранному дизайну цвет. На сентябрь 2016 году в стоимость апартаментов входит установка и полностью оборудованной кухни.

На мой взгляд, лучше всего иллюстрирует высокое качество отделки и планировок представленные в шоу-руме ванные комнаты – просторные, светлые со стильным, но ненавязчивым интерьером.

Во всех апартаментах будут потолки высотой 2,8 м в чистовой отделке. Окна широкие, но не панорамные. Небольшие французские балкончики будут у некоторых квартир, в большинстве же случаев балконы, к сожалению, не предусмотрены.

Посмотреть на качество будущей отделки можно уже сейчас в шоу-руме на стройплощадке. В апартаментах обещают использовать те же материалы и оборудование, что и в промо-интерьерах. Единственное отличие в том, что экспонате комнаты сделано панорамное остекление, тогда как в реальных квартирах оно будет другим.

Лучше всего виды из окна, конечно на набережную и Москва-Сити. Впрочем, и с противоположной стороны должна открываться приятная панорама на Филевский парк. Менее примечательны виды на строящийся по соседству на той же промзоне ЖК «Фили Град», а так же во внутренний двор.

Паркинг

В ЖК «ONLY» предусмотрен подземный паркинг на 200 м/м и еще около 150 м/м будет на прилегающей территории комплекса в качестве гостевого паркинга. Стоимость места на подземной парковке 1,2 – 1,3 млн. руб.

Число машиномест почти втрое меньшее, чем количество квартир в комплексе, застройщик объясняет собственной статистикой спроса. Так, по наблюдениям, большинству покупателей однокомнатных апартаментов и студий ориентированы на близость к метро и не нуждаются в парковочном месте. Кто-то даже при наличии машиномест не имеет желания или средств на такую покупку и будет оставлять автомобиль на улице.

Не хочется подвергать аргументы экспертов девелопера сомнению, но весьма вероятен и следующий сценарий, когда сначала вся гостевая парковка заполнится машинами жителей, и кто-то будет вынужден парковать транспорт вдоль улиц поблизости даже при наличии непроданных мест подземного паркинга. Кроме того, у тех, кто может себе позволить жилье бизнес-класса, нередко в семье одна, а то и две машины – потенциально это покупатели «трешек» и «двушек», то есть около 500 квартир. Поэтому риск проблем с парковкой достаточно большой.

Инфраструктура

Пока девелоперы, строящие комплексы апартаментов, на законных основаниях не обязаны вводить социальную инфраструктуру. Поэтому в ЖК «ONLY» будет только благоустроенный двор с детской площадкой и коммерческие помещения на первых этажах домов.

Помещения под магазины будут продаваться, но девелопер обещает составить сметы так, чтобы среди организаций были представлены только действительно актуальные и качественные услуги. Планируется, что тут будет булочная, магазин, салон красоты и т.д.

Во внутреннем дворе будет создан ландшафтный дизайн японского садика. Проектировщики подошли к его созданию с долей прагматизма, подобрав растения неприхотливые к уходу и погодным условиям, чтобы садик каждый год мог радовать жителей комплекса и при этом не требовал от них расходов на содержание.

Территория ЖК «ОНЛИ» будет закрыта от посторонних, даже через коммерческие помещения нельзя будет проникнуть во внутренний двор. Доступ туда закрыт и для автомобилей. Внутри комплекса будет работать Wi-Fi, а скамейки планируется оснастить USB-портами, чтобы сделать пространство ЖК «ONLY» еще более комфортным и удобным.

Жилой комплекс находится в развитом районе, поэтому отсутствие собственной социальной инфраструктуры не очень критично. С другой стороны, по мере освоения промзоны население района будет увеличиваться, и не факт, что пропорционально ему будут открываться социальные учреждения. Так в масштабной новостройке по соседству МФК «Фили-Град» планируется лишь строительство детского сада.

В окрестностях много детских учреждений, в том числе «крутые» школы им. Колмогорова и «Интеллектуал», входящие в топ-10 в Москве. Однако ближайшая школа находится через квартал от ЖК «ОНЛИ», там же ближайший детский сад им. Хруничева, остальные расположены в радиусе 1 км. Если не удастся записаться в ближайшие, ребенку дважды в день или придется проходить вдоль Шелепихинского моста, или через несколько дорог с оживленным движением. Чтобы комфортно проживать в ЖК «ONLY» с детьми, желательно иметь возможность отвозить их в школу на машине.

Кстати, в районе Филевский парк находится несколько ВУЗов и специализированных колледжей.

С медицинскими учреждениями в окрестностях ЖК «ONLY» дело обстоит лучше. В шаговой доступности поликлиники и специализированные отделения, в паре километров находится городская больница, есть и частные клиники.

В районе есть несколько крупных торгово-развлекательных центров – «Филион», «Афимолл», «Горбушкин двор». Поблизости от комплекса так же есть несколько продуктовых магазинов и аптека.

Большое количество офисных центров сосредоточено возле Багратионовской, а кроме того от ЖК «ONLY» совсем недалеко до делового центра Москва-Сити. Это делает жилой комплекс привлекательным для бизнесменов.

Район Филевского парка богат культурными достопримечательностями. Во-первых, это одноименный парковый комплекс, а так же детский парк «Фили» с хорошим благоустройством и детскими аттракционами. В окрестностях несколько кинотеатров, Театр мюзикла и фольклорный центр Людмилы Рюминой. В пяти минутах ходьбы находится церковь Покрова в Филях, а через 5 кварталов от нее - церковь Спиридона Тримифунтского. В шаговой доступности от ЖК «ОНЛИ» - стадион «Фили» и дворец водного спорта.

Динамика спроса и продаж

Старт продаж состоялся 20 августа 2016 г. На данный момент пока зарезервировано только 6 апартаментов.

Официальными партнерами по реализации являются агенты недвижимости «Metrium» и «S.A. Ricci». А на официальном сайте ЖК «ONLY» можно ознакомиться с несколькими примерами планировок, однако списка доступных для выбора апартаментов с планировками пока нет.

Офис продаж и шоу-рум ЖК «ONLY»

Стоимость и условия приобретения

В сентябре 2016 года средняя стоимость за кв. м в ЖК «ОНЛИ» составляет 200 тыс. руб. Нижняя же граница ценника – 186 тыс. руб. за кв. м.

Минимальная стоимость студии в ЖК «ONLY» с отделкой – 5,8 млн. руб. Цены на однокомнатные апартаменты 7,5 – 10,1 млн. руб., на «двушки» 10,8 – 15,9 млн. руб., а «трешек» 16,5 – 24,1 млн. руб.

Стоит напомнить, что в эту стоимость уже входит чистовая отделка с кухней, а так же пока бонусом покупателю достается келлер на -1 этаже (кладовое помещение).

По подсчетам девелопера, приобретая типовой апартамент в ЖК «ONLY» (площадью 50 кв. м) покупатель экономит около 4,2 млн. руб., учитывая расходы на ремонт аналогичного качества, бонусы в виде кухни и келлера. Учитывалось и то, что при самостоятельном ремонте новоселы вынуждены жить в другом месте, и например, тратить деньги на аренду квартиры. Также в апартаментах при расчете площади учитывается сразу полезные квадратные метры за вычетом межкомнатных перегородок.

Оформление покупки осуществляется по ДДУ в соответствии с ФЗ-214. Приобрести квартиру в ЖК «ОНЛИ» можно по беспроцентной полугодовой рассрочке или в ипотеку. Пока проект аккредитован только у «Сбербанка», но скоро должны добавиться еще минимум три банка. Кстати, многие решаются на покупку в ипотеку квартиры с чистовой отделкой именно потому, что после сдачи дома не приходится искать дополнительные суммы на проведение ремонта.

В ЖК «ONLY» действует система платного бронирования. Необходимо внести 30 тыс. руб., чтобы зафиксировать квартиру и цену и начать оформление сделки. Однако эта сумма затем вычитается из стоимости покупки, поэтому по факту покупатель не несет лишних расходов. Продавец так же берет на себя регистрацию договора и оформление документов без дополнительных взносов.

Конкурентов у ЖК «ONLY» по обе стороны реки довольно много, но среди них практически нет предложений с чистовой отделкой. Ближайший проект ЖК «Фили Град» предлагает апартаменты с чуть более низким ценником – от 150 тыс. руб. за кв. м, однако там большая часть квартир без отделки.

Возле метро Фили в начальной стадии строительства находится ЖК «Фили Парк» от Storm Properties, для которых это так же первый жилой проект. Квартиры тут так же будут с чистовой отделкой, готовые к въезду сразу после сдачи. Непосредственная близость к метро и статус квартир подняли ценник значительно выше ЖК «ОНЛИ». Намеченный срок сдачи так же конец 2017 г.

ЖК «ФилиЧета» находится в высокой стадии готовности, но цены сопоставимы с ЖК «ОНЛИ». Однако объект находится на значительном удалении от набережной.

На противоположном берегу возводятся комплекс апартаментов МФК «Новая Пресня» и ЖК «Сердце Столицы». Однако тут ценники ощутимо выше, и это при том, что преимущество их локации достаточно спорное – с двух сторон их окружает протяженная промзона, а с другой отрезает река от остальной городской среды.

Информации о стоимости эксплуатации в ЖК «ONLY» пока нет, однако она будет рассчитываться по ставке 0,5% от кадастровой стоимости апартаментов. Первую управляющую компанию назначит девелопер. Возможно, это будет их партнеры по коммерческой недвижимости - Colliers International. Однако в последствие совет жильцов всегда может поменять управляющую компанию.

Впечатления и итоги

ЖК «ONLY» произвел приятное впечатление своей проработанной концепцией. Ему удалось выделиться на фоне остальных городских проектов апарт-комплексом благодаря нескольким эксклюзивным решениям.

Ключевую роль здесь играют, конечно, планировки, ориентированные на разные семейные обстоятельства и поддающиеся трансформации по мере прибавления членов семьи.

Недостатки ЖК «ONLY» скорее во внешних факторах, таких как дислокация у промзоны на окраине жилых кварталов и отсутствие альтернатив проезда на автомобиле из-за соседства с рекой. Не стоит забывать и о нюансах статуса апартаментов.

Риски проекта связаны с возможностью нехватки машиномест, т.к. изначально в паркинге их гораздо меньше, чем квартир, а так же с переполненными образовательными учреждениями из-за ввода в районе большого числа новостроек без собственной инфраструктуры.

ЖК «ONLY» хороший вариант, как для отдельного проживания, так и для семей с детьми. В первом случае особенно удобно это для тех, кто работает в одном из бизнес-центров ЗАО или Москва-Сити.

Во втором случае стоит принять во внимание, что существуют другие качественные жилые комплексы, делающие больший акцент на семьи с маленькими детьми, которые предлагают садик и школу под боком, развивающие клубы и целый комплекс спортивных и детских площадок не покидая территорию. Выбирая квартиру в ЖК «ONLY» лучше сразу продумать, где будет учиться ребенок и будет ли ему удобно и безопасно туда добираться.

Отличной находкой станет этот жилой комплекс для тех, кто не хочет своими силами заниматься ремонтом. Пусть интерьер в таких квартирах не будет индивидуальным, зато его жители сразу после переезда смогут наслаждаться тишиной и чистотой подъездов, не тратя нервы на «бесконечные» ремонты соседей.