Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Кризис на рынки недвижимости так толком и не пришёл, и, наверное, дело не в том, что их (девелоперов) пора спасть от банкротства. И не в том, что их нужно срочно докапитализировать или чего-то там ещё... Скорее это признание, что наконец-то девелоперы стали заслуженными столпами отечественной экономики. Причём, экономики реального производства.
Оставим за скобками Главстрой и Крокус, приглядимся к первой пятёрке.
- Во-первых, всё это застройщики активно работающие в московском регионе. Причём, только ЛСР родом не из столицы нашей страны, это известная петербуржская компания.
- Во-вторых, на их балансе или в качестве партнеров находятся практически все ведущие крупнопанельные домостроительные комбинаты – ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, ДСК-НН, ККПД. То есть, значительную долю в их продукции занимают серийные панельные дома.
- В-третьих, это компании, тяготеющие к сегменту недорогого и массового жилья. В каком-то смысле, исключение здесь Интеко, у этой компании есть приличный список объектов элиты и бизнес-класса.
То есть, в системообразующих предприятиях оказались девелоперы, которые строят много, крупнопанельно, относительно недорого. Они обладают заводами и мощностями по производству стройматериалов. Более того, они осваивают площадки с объёмами до миллиона кв.метров жилья.
Что даст этим компаниям господдержка?
Здесь можно обратиться к опыту кризиса 2008-2009 гг., тогда лишь два застройщика попали в список господдержки – ПИК и СУ-155. Застройщик получили т.н. госгарантии и кредитование от банков с госучастием. Госгарантии и кредитование – вещи взаимосвязанные, кстати. То есть, государство обязуется взять на себя долги перед кредиторами в случае «часа Х». Однако не менее важным, чем просто деньги, оказалось время - скорость с которой можно было получить доступ к кредитам. В бизнесе дорого то яичко, которое доставляется к христову дню.
К перечню, состоящему из слов «госгарантии» и «кредиты», можно добавить ещё и возможный выкуп акций застройщиков. Впрочем, учитывая невысокую капитализацию девелоперского бизнеса в виде ценных бумаг, это вряд ли интересная опция. Стоит вспомнить, что в прошлый кризис отцы-основатели ПИКа (Кирилл Писарев и Юрий Жуков) как раз были вынуждены продать свои пакеты акций, то есть утратили своё детище.
В принципе, деньги – это главное, чего не хватает и не будет хватать застройщикам. Есть проблемы с площадками, есть проблемы со спросом, есть проблемы с регламентами и разрешениями. Но всё это проблемы привычные и решаемые. Гораздо страшнее кассовый разрыв и, тем более, хроническое безденежье. Нет денег – встают стройки, встают стройки – исчезает интерес покупателей, нет покупателей – нет продаж и снова денег. Этот замкнутый круг – бич застройщиков. Любой долгострой, даже в конце концов разрешённый, это удар и по репутации компании, и по её кошельку, и по её будущему. Госденьги здесь – лучшее лекарство. И именно с этой точки зрения попадание в список системообразующих предприятий можно рассматривать как большую удачу.
Что значит господдержка застройщика для покупателя?
Пожалуй, это не менее значимый вопрос.
Покупателя в кризисный период одолевают два типа сомнений: первое – не обанкротится ли всё предприятие и не стану ли я обманутым дольщиком, второе – не угодил ли я в долгострой. Если компания получает господдержку, то за первое можно не волноваться, на то она и господдержка, чтобы не было банкротства. Условно говоря, стать «обманутым дольщиком» будет непросто.
А вот с долгостроем ситуация иная.
В принципе, затяжка строительства может быть и выгодна застройщику. Строек много, и в тяжелое время можно маневрировать ограниченными ресурсами, приостанавливая стройку то здесь, то там. А выделяемые государством деньги расходовать при этом по денежным обязательствам. Граждане у нас терпеливые, а вот кредиторы – не очень. Есть и штрафные санкции, есть и пресловутый «маржин колл».
Есть и третья сторона медали. По сути, господдержка – это нарушение конкурентной модели развития бизнеса. Имея за спиной финансовую подушку, можно не обращать внимание на запросы и мнение покупателя. Против конкурентов всегда сработает моральный фактор (необманутый дольщик), сработает и более низкая инвестиционная себестоимость – цена кредита всегда висит на ней тяжёлым грузом, а для компаний из списка проценты по кредиту всегда будут меньше, на то и госгарантия!
Нарушение конкуренции ведёт, в первую очередь, к стагнации продукта. Грубо говоря, нам упорно будут предлагать всё ту же «панель» вместо развития новых типов жилья. Прошлый кризис заставил застройщиков искать новые пути к сердцу покупателей – появились массовые квартиры с отделкой, появилась семейная инфраструктура в составе ЖК, возник видеоконтроль стройки, появились даже цены на уровне себестоимости. Ныне что-то подобное уже просто не появится.
Словом, то, что хорошо экономике, конечному потребителю может выйти и боком. Но 7 крупных компаний будут чувствовать себя в какой-то безопасности.
Комментировать