Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Что за «новая волна в девелопменте»? Зажимание частного девелопмента в ежовых рукавицах обновленного закона ФЗ-214, возрастание роли города и муниципальных застройщиков в рамках программы реновации?
В этом ключе интересно проанализировать тезисы Сергея Полонского, высказанные на упомянутой конференции.
Тезисы и реплики
1. 50% частных девелоперов в нынешней кризисной ситуации погибнут (в первую очередь – мелкий бизнес), и в это время власть проводит дополнительные ужесточения
С этим трудно не согласиться. Анализ внедряемых поправок к ФЗ-214 показывает, что они благоприятны лишь для крупных, набравших силу и имеющих финансовую подпорку девелоперов. Новички, девелоперские стартапы и мелкие строительные компании обречены покинуть поле жилищной стройки. Им места здесь не предусмотрено.
2. Предлагаемые изменения в виде опоры на банковское проектное финансирование, вкупе с практикой эскроу-счетов – это перекладывание рисков на банковский сектор. Однако именно он в последние несколько лет генерировал основные убытки и, по сути, не банки должны гарантировать стройку, а наоборот – нужно давать гарантии банкам.
Действительно, власти пытаются заставить банковский сектор контролировать и управлять девелоперскими проектами. В первую очередь, это касается управления деньгами вкладчиков. То есть, такая задача - решить вопрос о снятии с плеч граждан-долёвщиков основных рисков стройки путём возложения его на банковскую систему.
Проблема здесь даже не столько в возможной нечистоплотности банков, сколько в том, что банки в принципе не разбираются в деталях девелоперского бизнеса вообще и стройки в частности. Нет ни опыта, ни соответствующих кадров. Сергей также частично прав и в другом - банки у нас до сих пор слабы, если не принадлежат государству.
3. Крупные проекты нуждаются и в крупных потоках проектного финансирования на уровне сотни миллионов долларов и выше. В стране от силы 3 банка способны давать кредиты подобного масштаба.
Конечно, проектное финансирование порядка $100 млн. потянет ощутимо большее количество банков. Дело в том, что такой кредит растягивается на несколько траншей, между которыми – месяцы и даже годы. Сложнее подыскать достаточное количество банков, способных обеспечивать финансированием сразу НЕСКОЛЬКО крупных девелоперских проектов. Одна только Москва в год запускает порядка 10-12 строек (в первую очередь, это редевелопмент пром.территорий), нуждающихся в подобном финансировании.
4. В мировой практике проектное финансирование успешно сосуществует с долевым строительством. Зачем делать ставку только на одно из них? Тем более, что давно развита практика поэтапного финансирования проектов.
Здесь, видимо, Сергей Полонский сгущает краски. Сейчас не стоит вопрос о том, чтобы полностью загнать все стройки под практику проектного финансирования. На конференции приглашенные чиновники отметили, что с июля этого года как раз будет наблюдаться сосуществование двух систем финансирования стройки – долевое через эскроу-счета и прямое проектное финансирование.
Другое дело, что в первом случае автоматически ужесточаются требования к застройщику. Кстати, один из спикеров конференции, Денис Буцаев (министр инвестиций и инноваций Московской области) отмечал избыточность требований. К примеру, одно из них – 100% резервирование средств банком при кредитовании стройки. Этот процент необходимо менять по его мнению.
5. В кризис 2014 года именно строительный бизнес стал локомотивом, который по сути спас экономику. И теперь этот локомотив предполагается разрушить.
Конечно, всё-таки девелоперскому локомотиву серьёзно помогли за счёт внедрения субсидируемой ипотеки. И до сих пор ипотека – краеугольный камень нашей стройки.
Есть такой ключевой вопрос – не наступят ли тяжелые времена как раз в том момент, когда 50% девелоперских компаний уже отдадут концы, а оставшиеся вкупе с банковской системой финансирования ещё не наберут должные обороты. Может случиться так, что именно дешевая (по нашим меркам) ипотека станет у нас могильщиком строительного рынка аналогично тому, как крах американской системы ипотеки запустил мировой кризис в 2006-2008 годах.
Преимущества мелкого и среднего бизнеса перед крупным и, тем более, государственным – это гибкость и выживаемость в трудные времена. Перед глазами крах колосса, СУ-155, не сумевшего приспособится к новым временам.
В целом Сергей Полонский отметил болевые точки вводимой системы управления девелопментом. И властям стоило бы прислушаться к человеку, реализовавшему интереснейшие проекты в прошлом десятилетии.
Комментировать