СКУДНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ГОВОРЯТ О СПАДЕ
Прошла уже половина 2019 года, а на столичном рынке квартир так и не возникло ожидаемого ажиотажа. Более того, май-июнь показали неожиданно низкую активность покупателей. Создалось впечатление, что спрос в преддверие перехода рынка новостроек на эскроу-счета выдохся.
Есть соблазн связать это с неожиданно наступившей жарой, сезоном дач и отпусков, однако на примере прошлых лет мы знаем, что истинный масштабный спрос не взирает на погодные условия и отпуска.
Итак, что же интересного могут нам рассказать сухие цифры рынка квартир Москвы?
Начнём со вторичного рынка. Итоговый рост цен предложения за полугодие – всего лишь +3,7%. Причём, это заслуга исключительно первых четырёх месяцев года. В итоге это едва-едва превышает инфляцию полугодия по данным потребительского рынка.
В мае-июне рост цен прекратился, и средневзвешенная цена квадратного метра встала в полушаге от исторического максимума, достигнутого в 2014 году (230 тысяч рублей за квадратный метр).
Что касается объёмов сделок, то картина сходная, но с той поправкой, что мы пока не обладаем статистикой по переходам прав за июнь 2019 года. По данным управления Росреестра по г.Москва за пять месяцев этого года состоялось 61055 переходов прав на жилые помещения, в то время как год назад за тот же период насчитали 55172 перехода прав. Вроде бы мы имеем неплохой рост, но опять же всю статистику прироста нам сделали первые 4 месяца 2019 года, а май провалился – всего 11 тысяч зафиксированных переходов прав против 12 тысяч за май прошлого года.
Одним словом, вторичный рынок неплохо разогнался в холодный период года, но затем попал в полосу торможения. С чем это связано мы обсудим чуть ниже.
НОВОСТРОЙКИ: ЭФФЕКТ ПРИТВОРНЫХ ДДУ
Перейдём к ситуации на первичном рынке столицы.
В границах старой Москвы по данным аналитиков ЦИАН рост цен сделок оказался минимален – всего +2 процента по сравнению с отметкой годичной давности. А вот в Новой Москве цены в среднем взлетели на +19%. Согласимся, что это просто невероятный скачок. Впрочем, ни для кого не секрет, что он обусловлен мощным шагом в развитии транспортной инфраструктуры и, в первую очередь, новыми станциями метро. Именно в тех локациях Новой Москвы, куда пришёл метрополитен, и наблюдается наиболее сильные годичные приросты – вплоть до +30% (!).
Если говорить о ценах предложения, а не о сделках, то Старая Москва выросла на +8%. Это, на самом деле, не так много, как ожидалось, но всё-таки ощутимо выше уровня годовой инфляции.
Не менее интересно то, что происходило с числом заключенных ДДУ в 2019 году. Тут развернулся небольшой детектив.
По данным управления Росреестра по г.Москва за первые 5 месяцев года было зарегистрировано 34869 договоров долевого участия. Сравним с тем же периодом прошлого года – 28278 договоров. Налицо серьёзный прирост. Но связан он не только с высокой активностью рынка. Дело в том, что в последние месяцы заработал неожиданный фактор – возникла практика заключения договоров ДДУ в новостройках на ассоциированных с застройщиком лиц. Это акционеры, менеджеры компании, подрядчики и юридические «дочки» самого застройщика.
Аналитики ЦИАН привели интересные цифры: в мае этого года было заключено 1579 ДДУ с 63 юр.лицами на 4525 квартир. Год же назад – всего 131 ДДУ с 25 юр.лицами на 791 квартиру.
Что происходит? Ответ прост - это «подушка безопасности» в период перехода к продажам новостроек по эскроу-счетам. Естественно, речь идёт о тех новостройках, которые не удовлетворяют требованиям Минстроя и не смогут привлекать средства дольщиков по старым правилам. Вышеупомянутые квартиры застройщики теперь смогут продавать по переуступке в обход правила эскроу-счетов.
Если же брать прямой потребительский спрос, то май опять нам продемонстрирует спад, как и в случае вторичного рынка: с физлицами в мае 2019 года заключили чуть более 6 тысяч ДДУ, а вот в мае 2108-го – 6142 ДДУ.
ПОКУПАТЕЛЯМ НЕ ХВАТАЕТ ДОХОДОВ
Какая картина складывается в итоге?
И первичный рынок, и вторичный вошли в полосу охлаждения спроса. Надеемся, что временного. Получив мощный импульс в 2018 году за счет низких ставок ипотеки и поднявшейся паники в связи с переходом долевого строительства на новые правила, рынок столичных квартир вошёл в предажиотажное состояние. Мы наблюдали и высокие темпы заключения сделок, и сопровождающий рост цен.
Запала хватило на несколько месяцев 2019 года. Однако драйверы уже перестали работать: ставки ипотеки выросли, а реформу долевого строительства существенно подкорректировали – более половины новостроек Москвы теперь могут смело запрашивать право работать по старой схеме безо всяких там эскроу и проектного финансирования.
Но главная причина даже не в этом. В 2019 году наблюдаются негативные экономические тенденции. Росстат признал, что в 1-м квартале реальные доходы наших граждан ушли в минус. По текущему прогнозу и во 2-м квартале роста ждать не приходится. Ограничена по итогам 5 месяцев оказалась и инфляция, которая, как-никак, но всё-таки заставляет покупателей бежать на рынок за квартирами, а квартировладельцам даёт повод повышать цены.
Попросту говоря, нет свежих денег, чтобы толкать рынок вперёд. Старые драйверы отработали своё, нужно что-то принципиально новое, а этого нового пока не наблюдается. По всей видимости, мы получим достаточно вялое, спокойное лето на рынке. Падения цен пока не предвидится, однако объёмы сделок могут сильно пострадать.
Комментировать