Юрий Кочетков: ПЗЗ и плата за въезд – как это всё отразится на рынке?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Звенящие правила

Правила ПЗЗ в каком-то смысле более простой случай, с них и начнём.

ПЗЗ – правила застройки и землепользования городских участков. Их разработка необходима реализации Генплана города в целом. По сути, они определяют ключевые правила игры для застройщиков и владельцев земельных участков. В Москве ПЗЗ предполагалось ввести ещё несколько лет назад, но разработка их крепко подзатянулась.

А до тех пор правила и правит бал Градостроительно-Земельная комиссия (ГЗК), которая в ручном режиме определяет судьбу девелоперских проектов. Именно её работа позволила в 2013-2016 годах совершить форменный провыв в деле насыщения рынка новыми жилыми комплексами, выходящими в продажу.

Дело в том, что в 2009-2011 годах типичные поставки новинок девелоперами – это 700-900 тыс.кв.метров квартир и апартаментов в год. В то же время рыночное поглощение достигало 1,1-1,3 млн.кв.метров в пределах Старой Москвы. Такое положение дел быстро привело к тому, что образовался дефицит недорогого предложения квартир. Уже в 2013г. ценник по новым ЖК в 99% случаев стартовал от 150 тыс.рублей за кв.метр.

Всё перевернулось в последние годы, когда на ГЗК буквально открыли шлагбаум новостройкам. Это не могло не отразиться на рынке. Уже сейчас застройщики насытили рынок разнообразным московским жильём от 90 тыс.рублей за кв.метр! И, что интересно, парад новостроек продолжается до сих пор, ну а объёмы новинок стандартно зашкаливают за 2,2 млн.кв.метров/год (Старая Москва).

Ключевой документ для стройки до принятия ППЗ – это Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Редко кто работал в рамках собственного проекта планировки. ГПЗУ по сути определял все технические параметры строительства – объёмы, высотность, вид назначения. Имея на руках ГПЗУ, застройщик смело нес свой проект на экспертизу, а в дальнейшем получал разрешение на строительство. А то что было зафиксировано в ГПЗУ – это результат своеобразного торга девелопера и города.

ПЗЗ этот торг прекращают, а ГПЗУ отныне становится технической бумажкой, буквально простой выпиской на основе карт ППЗ для конкретного зем.участка – что будет построено, с какой плотностью, какой максимальной высотности. А если нет торга, то нет и шансов повысить выход кв.метров с конкретного участка.

Для рынка означает следующее – ощутимо сократиться потенциал московского строительства. В первую очередь – из-за ограничений по плотности застройки. Москва перестанет быть «резиновой». Не исключено, что по объёмам вывода новинок мы снова вернёмся на 5-6 лет назад – до 1 млн.кв.метров новых квартир в год для рынка. Затормозится выход новых проектов и просто вследствие обычной неразберихи переходного периода.

Дань на въезде или вперед в прошлое!

Более сложный случай – введение платного въезда в столицу.

Давайте предположим, что плата за въезд будет весомой для среднестатистического гражданина. То есть, на выходных съездить можно за покупками, а вот каждый божий день не наездишься. Пересесть на электрички? Не выйдет – кто ездит по утрам на них в Москву, тот знает почему. А метро в область так никто и не собирается проводить…

Фактически, это означает частичное отсечение области от внутримосковского рынка труда. Бизнес либо смиряется с дефицитом кадров, либо повышает зарплаты, компенсируя въезд. Но, воскликнет читатель, в условиях экономической депрессии это невозможно! Всё так. Следовательно, приобретение подмосковной квартиры для специалиста, работающего в Старой Москве, становится бессмысленным. Надо покупать жильё исключительно внутри МКАД или поблизости от новых веток метро Новой Москвы.

Но ведь в первой части заметки мы пришли к выводу, что предложение здесь как раз только сократится. А спрос, выходит, вырастет. Вот такие дела.

Понятно, что процесс будет не быстрый. У столичных девелоперов достаточный запас площадок с готовыми ГПЗУ. «ЗаМКАДовцы» тоже поначалу поездят на работу за деньги, вряд ли плата в первые год-два будет драконовской. Но потом...

Ужесточение (упорядочивание) условий столичной стройки наложится на желание, в конце концов, быть полноценными москвичами у многих наёмных работников – это даст импульс и росту цен на аренду квартир, и стимулирует новый взлёт ценника в новостройках, а мы вернёмся, на самом деле примерно в 2005-2006 год. Именно тогда совпали два аналогичных тренда – сворачивание массового постсоветского строительства и миграцией в Москву регионалов в погоне за жирными столичными зарплатами. И опять сформируется пресловутый пузырь и опять придётся ему сдуваться, подобно тому, как всё это было в 2009 году.