Юрий Кочетков: Подмосковье – в отстающих

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Для каждого из этих субъектов сформировались свои лидеры строительства, свои правила игры, свои градостроительные подходы и программы.

Что характерно, и квартирные рынки здесь стали достаточно обособленными. По данным пресс-релиза Московской Ассоциации Риэлторов (МАР) новостройки Старой Москвы примерно в два раза дороже новостроек Новой Москвы (223 против 102 тыс. руб./кв.метр), а последние на 20% дороже новостроек Подмосковья (102 против 81 тыс. руб./кв.метр).

В условиях разворачивающегося падения спроса каждый из субрынков разыгрывает свой сценарий. На данный момент наиболее благополучно себя чувствует Старая Москва, а наиболее тревожно дела обстоят в области. Причём, это касается и первичного, и вторичного рынка здесь.

На форуме били тревогу

На проходившем на прошлой неделе форуме МРЕФ-2015 (организатор — газета «Ведомости») по рынку новостроек Подмосковья разве что панихиду не спели. Сразу несколько спикеров отметили здесь кризисное состояние дел.

Герман Елянюшкин (зам.председателя правительства Московской области) обрисовал ситуацию в таких терминах: 30%-ое падение объемов ввода жилья по 9 месяцам 2015 года (в сравнении с 2014-м); сжатие предложения новостроек; прохождение ценового дна. Высокопоставленный чиновник также посетовал на недобросовестную конкуренцию (т. е. демпинг) и высказал искреннее желание бороться с этим злом.

Ильшат Нигматуллин (президент ГК «Гранель») указал, что себестоимость строительства в области составляет 58 тысяч рублей за кв.метр. Нагрузка на кв.метр со стороны социальных объектов составляет ещё 9–12 тысяч рублей. Если сопоставить сумму с характерной ценой продаж, причём без скидок, в 81 тыс. руб./кв.метр, то становится понятно, что задела прочности у подмосковных девелоперов не остаётся. Ведь, в оставшиеся 11–14 тысяч руб./кв.метр должна уложиться цена входа в проект (т.н. цена на землю), а также хоть какая-то прибыль девелопера.

В дискуссии на МРЕФ-2015 прозвучала ещё одна интересная фраза — повсюду в Подмосковье стали видны неподвижно замершие строительные краны. По сути, это означает, что многим застройщикам просто выгоднее заморозить стройку и обратиться в долгострой, чем продолжать работу. Конечно, такое положение дел никак не удовлетворяет их дольщиков — недаром, прямо у входа на форум группа пострадавших дольщиков развернула свои транспаранты, обвиняющие строителей в обмане и долгострое.

Мысль о том, что снижать цены некуда не раз звучала и в кулуарах, и с трибуны. Впрочем, здесь есть доля лукавства — иногда застройщику выгоднее продавать дешевле себестоимости или с нулевой прибылью, чем терпеть иски со стороны кредиторов. Однако для такой тактики нужно быть уверенным, что светлые дни уже не за горой. А вот с этим у нас есть определённые проблемы.

Есть ещё один резерв снижения цены, его указал Андрей Пучков, президент Ассоциации застройщиков Московской области. Он считает, что застройщики должны получить определённые налоговые льготы (к примеру, исключить непрямые затраты из базы налога на прибыль), а также получить особые инструменты проектного финансирования, так как на рынке кредитов им приходится иметь дело с процентной ставкой около 20%.

Причины неблагополучия

В чём состоит коренная причина проблем первичного рынка Подмосковья?

В первую голову она видится в нарастании инфраструктурного разрыва между Москвой и областью. Так или иначе, но в столице идёт масштабная программа развития общественного транспорта, в первую очередь — метро. Нет нужды говорить о реконструкции дорожной сети и развязок, строительстве ТПУ и прочем.

Подмосковье ничем подобным похвастаться не может. Более того, здесь накапливаются проблемы, связанные с неэффективностью ЖКХ. В результате приобретатель подмосковной квартиры дешевого сегмента сталкивается с необходимостью уплаты двух своеобразных «налогов». Первый — это более высокие платежи за коммунальные услуги при ощутимо низком качестве. Второй — это ежедневные дополнительные расходы на транспорт: «маршрутки», такси, электрички до Москвы, либо сожженное топливо в пробках на въезде в столицу.

Кроме того, житель Подмосковья тратит значительное количество своего времени на пребывание в пути до работы, а это также можно капитализовать в потерянные деньги.

Конечно, можно предложить людям работать и в области. Однако здесь существенно сужается круг вакансий для специалиста, а зарплата отстаёт от московской едва ли не в разы.

Одним словом, рынок квартир Подмосковья переживает не лучшие времена. И чиновники, и специалисты, и застройщики бьют тревогу, понимая, что неблагополучие здесь в самое ближайшее время приведёт к социальным последствиям. Нынешние протестующие обманутые дольщики — это лишь верхушка айсберга, который угрожает и региону, и его строительной отрасли.