Осенний сезон на квартирном рынке не задался

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

А в целом, третий квартал 2015 года показал наихудшие результаты за последние несколько лет. Сжалось и число ипотечных сделок «вторички», сильно упало и количество переходов прав на московские квартиры, а также договоров долевого участия.

Ручеёк сделок мелеет

Сперва поговорим по сделкам.

2778 ипотечных сделок по сентябрю (данные Росреестра) — это неплохой результат, по крайней мере, если сравнивать с характерным ежемесячным числом ипо-сделок 2015 г., а это составляло около 2000 сделок/мес. Но в сумме 3-й квартал — это ощутимый провал, что с аналогичным периодом прошлого года (-30%), что со 3-м кварталом 2013-го (-8%).

Хуже дела с полным числом переходов прав на квартиры, который включает в себя и обычные сделки купли-продажи. Это минус 35–40% по сравнению с 3-м кварталом прошлых двух лет. Примерно также упало и число регистрируемых договоров первичного рынка (ДДУ) — минус 40% по сравнению с прошлым годом.

В принципе, ничего особо неожиданного: на рынке — давно уже обозначившийся спад активности. И, как мы видим, дело здесь не только в сжатии рынка ипотеки. Характерно, что проблемы со спросом испытывает и первичный рынок, несмотря на субсидии по ипотеке. Застройщик находятся перед выбором-либо спад продаж на 20–40% (в зависимости от сегмента), либо скидки на 15–30% для поддержания уровня продаж.

Сентябрь не смог оправдать ожидания в плане сезонного роста спроса на квартиры в новых домах. Конечно, продаётся этот товар лучше, чем летом, но спрос остаётся подавленным.

Готовы снижать

Со вторичным рынком всё относительно просто. Снижение по застоявшимся объектам идёт постоянно, это нормальная тактика продаж даже в период активного рынка. Она состоит в следующем: вы выставляетесь по завышенной цене, а затем корректируете её на уровень, когда у вас формируется устойчивый поток звонков и список желающих посмотреть вашу квартиру. Основной вопрос — насколько успешно из базы своими сделками покупатели выбивают реальные предложения, ведь именно от них, от их цен отталкиваются новые предложения. Если спрос устойчивый, сделок много, то идет видимый рост уровня цен предложения. А вот если нет…

Итак, мы видим, что ценник практически вернулся на уровень осени 2014 года. Последний шаг за сентябрь — минус 1,3% (это около -3 тыс. руб./кв.м.) Осталось ещё примерно столько же — и вот она, осень 2014 года! То есть, одно из основных условий восстановления спроса (и числа сделок) выполнено. Осталось за малым — иметь примерно такую же ипотеку на вторичном рынке, как и год назад. И, конечно, неплохо бы иметь ещё сопоставимый уровень реальных доходов населения (это даёт уверенность взять ипотеку).

В принципе, как минимум, на уровень сделок 2012–2013 года выйти было бы возможно. 2014 год здесь не очень показателен, так как был чрезвычайно волатильным и шоковым по сути.

В заключение ещё один штрих к портрету: уровень предложения квартир на вторичном рынке в сентябре полностью восстановился после «летних каникул». В сумме записей по квартирам и комнатам в популярной БД WinNer на середину сентября — около 330 тысяч, как это было ровно год назад или на пике в апреле 2015 года.

Готовы скидывать

На первичном рынке косметическое снижение цен идёт своим порядком. Есть два принципиально разных механизма. Первый — это скидки и акции: было столько-то, но если купите в сентябре, то минус столько-то. Или, как вариант, приносите 20% суммы, а на остальное дадим вам беспроцентную рассрочку. Нетрудно посчитать, что это примерно 10-процентная скидка вследствие инфляции нашей нац.валюты.

Второй механизм поинтереснее. Дело в том, что в этом году выводится чрезвычайно много новинок или новых корпусов по давно известным адресам. Так вот, эти новинки выводятся по существенно более низким ценам, чем текущие цены рынка. Напомним, что в условиях стабильного спроса застройщик старается выводить новые объёмы по сложившемуся ценнику рынка, невзирая на то, что новинки сильно отстают по стадии строительства.

Не стоит забывать, что в закромах у столичных застройщиков ещё большой запас объектов — в списке ожидания несколько десятков очень перспективных адресов. В отличие от эпохи 2008–2009 года девелоперы не перестают настойчиво работать и готовы поступиться значительной долей в прибыли на радость потребителю.

Хотя нередко среди участников рынка встречается убеждение, что неплохо бы торговлю отложить до лучших времён — но кто даст гарантию, что конкуренция не станет ещё выше, а ценник — ниже?