Новые апартаменты в Москве 2015-2016

Средняя цена в премиум-классе составляет около 11 840 долл. США/кв. м, в сегменте элит — 20 100 долл. США/кв. м. Во многих проектах апартаменты реализуются по фиксированному внутреннему курсу, либо покупателям предоставляются скидки до 20-30% (в основном при 100% оплате).

Рынок апартаментов 2015 г.

Источник: S. A. Ricci

По итогам 1 полугодия 2015 г. объем предложения первичного рынка апартаментов в Москве составил 611 тыс. кв. м. С учетом ранее вышедших комплексов апартаменты предлагаются в 88 проектах.

За анализируемый период рынок апартаментов Москвы пополнился 13 новыми проектами, преимущественно комфорт-класса. В 12 проектах ведутся открытые продажи, в 1 проекте предпродажи — «Парк Легенд» (предпродажи в корп. 5, на текущий момент возможно резервирование апартаментов), открытые продаж планируются в III кв. 2015 г.

ЖК «Парк Легенд» (застройщик — ГК «ТЭН») — это один из проектов реорганизации промышленной территории Завода И. А. Лихачева (ЗИЛ). Предполагается строительство комплекса из 4 девятиэтажных корпусов, общей площадью около 40 тыс. кв. м.

Рядом, на территории Нагатинской поймы, реализуется проект апартаментов «Технопарк» (застройщик — ООО «Инвестиционные перспективы»), в комплексе 5 корпусов, общая площадь апартаментов — 31,7 тыс. кв. м.

В конце II кв. 2015 г. стартовали продажи апартаментов в проекте Cleverland в шаговой доступности от ст. м «Петровско-Разумовская», рядом с Ботаническим садом. 

Сегмент бизнес-класса пополнился за счет выхода 4 проектов: «Двинцев, 14» (застройщик — MR Group) — клубный камерный дом на 52 апартамента, Klein House (застройщик — Krays Developmen) — лофт-апартаменты, реконструкция здания, построенного по проекту архитектора Р. И. Клейна в 1914 г., а также за счет проекта Clasico (застройщик — ГСК «Лаврский»), комплекс на 123 апартамента спроектирован итальянским архитектором Ricardo Bofill, открытые продажи начались в ЖК «Дом на Серпуховском валу» (застройщик Лидер-Инвест) в комплексе на 2–3 эт. представлены апартаменты, на 4–8 эт. квартиры.

Апартаменты, вышедшие на рынок в 2015 г.

Источник: S. A. Ricci

В течение 2015—2017 гг. ожидается выход нескольких проектов:

• «Хрустальные башни» (ЦАО, Пресненский р-он)
• апартаменты на Рязанском пер. (ЦАО, Красносельский р-он)
• «Royal Plaza» (САО, Беговой р-он)
• МФК «На Алексеевской» (СВАО, Алексеевский р-он, пр-т Мира, 95, стр. 3). Комплекс апартаментов общей площадью 46,45 тыс. кв. м. Проект предполагает сертификацию по стандарту «зеленого» строительства BREEAM. Начало строительства планируется в I кв. 2016 г., окончание строительства -2019 г. Застройщик — компания «Сити-XXI век»
• элитный «Дом на Патриарших прудах» (ЦАО, Пресненский р-он, ул. Спиридоновка, вл. 30). Клубный дом на 10–12 апартаментов, общая площадь 5,525 тыс. кв. м. Застройщик — MR Group
• клубный дом «Komsomolsky De Luxe» (ЦАО, Хамовники, Комсомольский проспект, д. 1). Комплекс на 54 апартамента. Застройщик — ДОНСТРОЙ.

Также в начале II кв. 2015 г. Архитектурный совет Москвы одобрил проект ЖК «Западный порт» (ЗАО, р-он Филевский Парк, ул. Заречная, вл. 2/1), срок строительства неизвестен. В рамках проекта будет построено жилье, апарт-отель, офисы, объекты социальной инфраструктуры.

Распределение общего количества проектов по типу строительства, %

Внутренний круг — распределение по строящимся проектам
Средний круг — распределение по готовым проектам
Внешний круг — распределение по всем проектам (строящиеся, готовые)

Источник: S. A. Ricci

По географическому признаку большее количество объектов реконструкции расположено в ЦАО (35% от общего количество проектов лофт-апартаментов) и САО (26%) г. Москвы. В ЦАО апартаменты реконструкции преимущественно в Басманном районе, в САО в Хорошевском районе.

В общей структуре распределения предложения апартаментов по классам (по общей площади объема предложения и по количеству проектов) по-прежнему преобладают комплексы бизнес-класса (42–43% от совокупного первичного предложения на рынке).

На втором месте комплексы премиум класса — 23–25%, далее следует комфорт-класс. Апартаменты эконом-класса в Москве представлены только 2 проектами: Cleverland (СВАО, р-он Марфино, ул. Комдива Орлова, вл. 1) и «Царицыно-2. Старт-формат» (ЮАО, р-он Восточное Бирюлево, Элеваторная ул., 11, корп. 35).

Распределение апартаментов по типу строительства

Источник: S. A. Ricci

Элит-класс представлен только в ЦАО г. Москвы, премиум-класс также сосредоточен преимущественно в ЦАО г. Москвы и в САО, эконом в ЮАО и СВАО. Комфорт-класс расположен в основном в СВАО (более 57%, 8 проектов) и в ЮАО (21%, 3 проекта), в САО, СЗАО и ЗАО комфорт-класс представлен в одинаковом объеме (по 1 проекту в каждом районе).

Распределение апартаментов по классу и по округам г. Москвы

Источник: S. A. Ricci

Распределение апартаментов по классу и по округам г. Москвы

Источник: S. A. Ricci

Лидер по объему предлагаемых площадей и по количеству объектов по-прежнему  ЦАО г. Москвы (35% и 47% от общего объема), на втором месте САО г. Москвы (25% по площади и 14% по количеству объектов).

На третьем месте ЮАО и СВАО г. Москвы по 13% от общего количества комплексов, в каждом районе в продаже по 11 объектов, по общей площади апартаментов в продаже на третьем месте — СВАО (16%). Наибольшее изменение в структуре наблюдалось в СВАО в связи с выходом в продажу 6 проектов.

Наименьший объем предложения занимают ЮЗАО и ВАО г. Москвы, рынок апартаментов ЮЗАО представлен 1 проектом — ЖК «Ландыши» (застройщик — ГК «МИЦ») в ВАО 2 проекта — Loft Garden (застройщик — RED Development) и Re:Form (ООО «Колизей. Инвестиции в недвижимость»).

Распределение апартаментов по округам г. Москвы (первичный рынок)

Источник: S. A. Ricci

Распределение апартаментов по округам г. Москвы по долям, учитываются строящиеся и готовые объекты на первичном рынке

Источник: S. A. Ricci

Спрос на апартаменты

Высокие темпы продаж наблюдались в следующих объектах:
«Театральный дом» — премиум-класс (ЦАО, Арбат, ул. Поварская, 8, застройщик «Галс-Девелопмент»), средний экспонируемый бюджет — 93 млн. руб.

Крупная сделка в данном комплексе была анонсирована в середине апреля 2015 г. — компания продала японской корпорации «Юника» 19 апартаментов и 26 машино-мест за 1,2 млрд. руб.

Рассвет Loft-Studio бизнес-класс (ЦАО, Пресненский р-он, Столярный пер. д. 3/34 -1 оч., д. 3/20 -2-я оч., застройщик KR Properties) за период март—июнь 2015 г. было реализовано около 30 апартаментов, средний экспонируемый бюджет 40,2–41,5 млн. руб.

«Резиденция МОНЭ» бизнес-класс (ЦАО, Пресненский р-он, 2-я Звенигородская ул., д.13) за период конец марта-середина июня 2015 г. реализовала около 10 апартаментов, средний бюджет экспонируемый составляет 51 млн. руб., проект находится на высокой стадии готовности.

Стоимость апартаментов

В будущем мы не ожидаем большого роста цен на апартаменты, наблюдается, что застройщики повышают цены при 2 факторах: значительное повышение строительной готовности проекта и повышенный спрос на объект. По некоторым проектам не наблюдалось повышения цен за период январь—июнь 2015 г.

Средние цены реализации апартаментов по округам г. Москвы, по итогам 1 п 2015 г.

Источник: S. A. Ricci