Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Догнали 2016-й!
Интрига конца года, когда казалось, что столица существенно недовыполнит план по вводу, приказала долго жить. Москва не только догнала показатель 2016 года (3,34 млн.кв.м.), но даже несколько превзошла его. Впрочем, до цифры в 3,8 млн.кв.м. ввода 2015 года дотянуться строители не смогли.
Интрига интригой, но встаёт такой вопрос: за счёт чего в конце года произошёл рывок по вводу? Действительно, за первые 11 месяцев в столице ввели 1,87 млн. кв.метров, а одном единственном декабре – аж 1,55 млн. кв.метров. Чудеса?
Традиция запихивать ввод на декабрь в московском стройкомплексе тянется ещё с советских времён. Даже если Госкомиссия ходила по объекту в январе нового года, то документы всё-таки регулярно оформлялись на декабрь. Сейчас в традиционном, «торжественном» понимании Госкомиссии нет, разрешение на ввод в эксплуатацию попросту подписывает Мосгостройнадзор. Именно дата этого документа, в просторечие называемого «РВ», учитывается в статистике Росстата.
Одним словом, это самое «РВ» в последнем месяце года получили дома, суммарной площадью на полтора миллиона кв.метров. А уж насколько они реально готовы к проживанию людей – с этим сейчас разбираются застройщики и их покупатели.
Гигантские качели
Приглядимся к детальной динамике процессов. Что её определяет?
Во-первых, в последние пару-тройку лет произошёл очевидный переток ввода с территорий Новой Москвы на Москву в старых границах. Смотрим динамику Новой Москвы: 2,47 – 1,64 – 1,4 млн.кв.метров ввода (за 2015-2016-2017 года). Минус миллион буквально на глазах.
Теперь Старая Москва: 1,4 – 1,72 – 2,02 млн.кв.метров ввода по всё тем же годам. Здесь плюс 600 тысяч кв.метров.
В принципе, если считать по-честному, то к статистике жилья Старой Москвы мы должны ещё прибавить ввод апартаментов (Росстатом они не учитываются). В этом случае линейка Старой Москвы выглядит совсем прекрасно: 1,65 – 2,2 – 2,5 млн.кв.метров ввода за 2015-2016-2017 года. Прирост уже 850 тысяч кв.метров.
То есть, налицо своеобразные качели между Старой и Новой Москвой. Что интересно: строительное руководство по Новой Москве обещает в самом ближайшем будущем преодолеть спад ввода на новых территориях, вызванный срочной переработкой градостроительной документации в прошлые годы (что ограничивало выдачу разрешений на строительство). В то же время, в Старой Москве наблюдается непрерывные рост выводимых в продажу объектов. С уровня 1,4 млн.кв.метров/год (2014 год) этот показатель вырос до 2,85 млн.кв.метров/год (2017 год).
Вывод здесь простой: в самом ближайшем будущем в Москве ожидается скачок ввода. Столица начнёт догонять Подмосковье, которое являет многолетним лидером ввода среди всех регионов страны.
Область остается абсолютным лидером ввода
Несколько слов про Подмосковье.
Динамика 2017 года здесь оказалась совершенно обратная той, что была в Москве. На протяжение всего прошлого года область шла с опережением ввода за год до того. Однако в конечном итоге она вышла на показатель 8,8 млн.кв.метров введенного жилья. Это немного меньше, чем в 2016 году – 8,91 млн.кв.метров.
Важной особенность областного строительства является то, что внушительную долю здесь имеет жильё, строящееся силами граждан. По данным Росстата населением здесь в 2017 году введено 3,39 млн.кв.метров жилья, то есть 38,5% от суммарного метража года. По сути, на частный девелопмент и муниципальное строительство здесь приходится всего 5,4 млн. введённых кв.метров.
Это, конечно, больше, чем в Москве (3,2 млн.кв.м. по аналогичному показателю) Однако учитывая вышеописанную тенденцию роста ввода в столице, то не исключено, что в ближайшую пару лет девелоперы и городские строители Москвы догонят своих подмосковных коллег.
Одним словом, стройка московского региона на удивление стабильна. Где-то прибыло, где-то убыло. Наибольшая инвестиционная активность сейчас в Москве, однако и Подмосковье не желает завязывать с прибыльным девелоперским бизнесом.
Комментировать