Юрий Кочетков: Комфорт класс бьёт конкурентов

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Темой первых «Аналитических кейсов», прошедших в деловом пространстве Meeting point на Охотном Ряду стали классы/классификация московской недвижимости. Эксперты обсуждали — что это такое, зачем они нужны и как развивается классификация новостроек. Инициирующим дискуссию кейсом стал объект компании «Пионер» — жилой комплекс «Ботанический Сад», вышедший в продажу этой весной.

Честный комфорт

ЖК «Ботанический Сад» чётко спозиционирован застройщиком как объект комфорт-класса. Это жилой комплекс с достаточно экономной инфраструктурой (что уменьшает платежи за обслуживание), ограниченными площадями квартир (а это означает низкий ценник), но, вместе с тем, в нем есть предложение квартир с отделкой, качественная инженерная инфраструктура, масштабный подземный паркинг. Стартовал данный объект также по ценам комфорт-класса — 140–160 тысяч рублей за кв.м., спустя полгода ценник подрос где-то на 20–40 тысяч рублей за кв.м., но до цен бизнес-класса ему ещё далеко.

В качестве альтернативы эксперты «Аналитических кейсов» предложили рассмотреть данный ЖК как объект бизнес-класса. Для этого потребовалось бы нарастить долю многокомнатных квартир, увеличить их размер примерно на 15–20%, дотянуть высоту потолка до 3 метров (сейчас — 2,8 м.) и довести обеспеченность машиноместами до 1 м/м на квартиру, а то и выше. Такой продукт вкупе с удачным расположением вблизи комплекса парков Ботанического Сада и одноименной станции метро смог бы претендовать на ценник не менее 200 тысяч рублей за кв.м. В то же время это привело бы к существенному снижению объема продаж квартир.

Как было отмечено, более высокий спрос на комфорт-класс позволяет застройщику иметь с него более высокую доходность, чем с объекта бизнес-класса, несмотря на различие цен.

Параметры квартир мельчают

Один из удивительных парадоксов развития жилищного строительства в Москве — это практически постоянная деградация параметров жилья в пределах одного класса. Казалось бы, всё должно развиваться как раз наоборот — просторнее, больше, выше, ведь спрос на качественное жильё налицо… Но — нет, всё не так!

Возьмём для примера скромную «однушку» из панельной серии — 40 кв.метров или около того. Классика эконом-класса пятнадцатилетней давности. А что из себя представляет нынешний аналог? 25–28 квадратных метров если студия и 31–37 кв.метров если классическая однокомнатная квартира с выделенной кухней.

Сколько было квартир на площадке в панельных сериях? Четыре, в редких случаях — шесть. А ныне, в современном «экономе» или «комфорте» — бывает и 10 штук.

В «элит»-классе сейчас процветают и пользуются заслуженным спросом 50-метровые квартиры, что невозможно было представить этак лет 10 назад. В бизнес-классе тоже царствует тенденция к уменьшению метражей квартир. Интересно, что в высших классах стала поджиматься и высота потолка. Но это как раз понятно: во-первых, налицо высотные ограничения центра города, а во-вторых, небольшие квартиры и не требуют высоких потолков — им вполне хватает 3,0–3,2 метра.

Ещё одна тенденция последних лет — это уменьшение числа машиномест на квартиру. Дело тут обстоит исключительно в строительной экономике. Потому как в условиях развития платной парковки в Москве и сжатия самой возможности запарковаться в центре города спрос на машиноместа должен только возрастать.

Поиски новых опций жилья

Чем парируют застройщики падение количественных потребительских качеств своих квартир?

Это можно увидеть на примере того же ЖК «Ботанический Сад». Застройщик начинает вкладываться в более качественное проектирование-отделку как квартир, так и мест общего пользования. В частности, в приведённом ЖК для решения этой задачи пригласили японских архитекторов из Nikken Sikkei. Особый акцент застройщик делает на лаунж-зоны входных групп — просторные помещения на входе в подъезды.

Другое направление — это качественные дворовые пространства, защищённые от доступа автомашин. Застройщик инвестирует в тренажерные комплексы, в газоны, в оснащение мест отдыха, понимая, что это основной путь создания привлекательной жилой среды за границей дверей частных квартир.

Фактически, мы видим создание прибавочной стоимости объекта за пределами параметров, формирующих его класс. В то время как сами эти параметры медленно, но верно деградируют. Параллельно создаются новые привлекающие потребителя особенности жилого комплекса — от бренда архитектурного бюро, до концепции «двор без машин». Это довольно значимый тренд последних лет, затрагивающий, кстати, не только класс «комфорт», но классы «бизнес», «премиум» и даже «де люкс».