В настоящее время в Москве строится 543 объекта, и в ближайшие полгода ожидается старт продаж в большом количестве новостроек, т.к. в июле 2018 г. в силу вступают поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве. Изменения по проектному финансированию существенно затруднят выход на рынок новых жилых комплексов, и девелоперы пытаются как можно раньше получить разрешения на строительство.
Выход на рынок нового проекта всегда порождает инвестиционный спрос. С учетом того, что новостроек очень много - количество инвестиционных сделок по сравнению с 2016 г. выросло, но начиная со второй половины 2018 г. интерес инвесторов к этому направлению сильно поутихнет.
На пике новых проектов
Дмитрий Железнов, директор по продажам Kalinka Group, оценивает долю инвестиционных сделок на текущем рынке до 30% нового предложения, но при этом цифры сильно разнятся по проектам.
В некоторых ЖК доля инвестиционных покупок достигает 60-70% только потому, что они вышли на старт продаж по очень привлекательным ценам. Прирост в цене на этапе строительства в них составляет от 10 до 20-25% в год, а по некоторым премиальным проектам рост стоимости может достигать 50-60% от первоначальной цены за 2,5 года.
И есть проекты, где инвестиционных сделок нет вообще. Застройщики таких новостроек ориентируются на конечных покупателей, изначально выпуская на рынок продукт по высоким ценам. В такие проекты инвестировать бессмысленно - цена расти практически не будет, а доходность ощутимо ниже.
Надо помнить, что рынке присутствуют три категории покупателей:
1) те, кто покупает квартиры на раннем этапе строительства по минимальным ценам - среди них есть инвесторы и те кто покупает для себя, не имея возможности купить готовое по высоким ценам
2) те, кто во избежание рисков недостроя, предпочитает покупать жилье на финальной стадии готовности объекта по более дорогой цене
3) те, кто хочет купить купить подешевле, но при этом принимает на себя поменьше рисков и покупает на промеджуточной стадии строительства.
Поэтому те застройщики, которые выставляют недвижимость по ценам готового жилья, добровольно отказываются от первой категории людей и частично отсекают вторую, тем самым снижая свои темпы продаж. При этом активная динамика продаж привлекает внимание людей и подтверждает, что проект интересный.
Покупатель новостроек - главный инвестор города
Александр Гончаров, заместитель председателя Москомстройинвеста, считает, что вложения в московскую недвижимость всегда себя окупят и будут выгодны инвесторам. Более того, покупатель новостроек является основным инвестором города: на сегодняшний момент привлечено около 1 трлн. руб. в строящуюся недвижимость. В целом же по России в новостройки привлечено около 3,5 трлн. руб., т.е. на Москву приходится треть всех вложений, и количество сделок в новостройках неуклонно растет последние 5 лет.
Количество сделок на первичном рынке превысило 100 тыс., и эта тенденция идет только вверх по нескольким причинам. Во-первых, треть сделок - ипотечные, во-вторых, обеспеченность жильем у нас сильно отстает от европейских стандартов. Рост продаж связан не с тем чтобы купить, продать и заработать на этом, а для удовлетворения личных потребностей.
В Москве средняя цифра обеспеченности жилплощадью не дотягивает до 25 кв. м на 1 человека, в то время как в Европе этот показатель составляет 30 кв. м, а в Англии и США стремится к 80 кв. м. В настоящее время спрос на квартиры достаточно большой, и рынок недвижимости будет достаточно успешно развиваться.
Если смотреть статистику сделок через Росреестр, за 9 месяцев количество сделок по закону ДДУ перевалило за 149 тыс., и четвертая часть этих сделок - это уступки по ранее законченным договорам, в том числе и уступки с инвестиционной составляющей. После проведения налоговой реформы в части подоходного налога и увеличения периода продажи без налога до 5 лет, большое количество инвесторов старается выйти из сделок до ввода в эксплуатацию, чтобы обезопасить себя от уплаты налогов.
Наталья Просветова, руководитель отдела по работе с застройщиками DeltaCredit, подтвердила, что общая площадь в расчете на одного жителя Москвы за 10 лет выросла на 5 кв. м, но есть исследования, что для комфортной жизни на одного человека в квартире нужно 50 кв. м. До этого нам еще долго расти, а снижение ставок на ипотеку и цен на жилье способствует улучшению условий проживания.
Инвестиции в ипотеку и оптовые покупки
Мария Котова, директор департамента жилой недвижимости GORN Development, считает, что инвестор эволиционирует в зависимости от состояния рынка и макроэкономики. Так, в 2014 г. многие инвесторы, которые держали деньги в долларах, перешли в более консервативный инструмент - в квадратные метры. В 2017 г. исторический минимум процентных ставок по ипотеке привел в новым следствиям.
Ипотека становится стимулятором платежеспособного спроса для застройщиков, и этот инструмент девелоперы пытаются использовать для того, чтобы привлечь не только покупателей, но и инвесторов. Сейчас средняя ставка по вкладу в банке достигает максимум 8-9%. Покупая квартиру в ЖК, имеющем субсидированную ипотеку с банками-партнерами в 6%, вы получаете разницу 2-3% и бонусом рост стоимости квадратного метра за время реализации проекта.
Мария привела пример расчета доходности "инвестиций в ипотеку" в 21% годовых, что в 2,5 раза выше депозита. Предположим, стоимость квартиры соствляет 150 у.е., из которых 50 у.е. - собственные средства, а 100 у.е. - ипотека. Через 3 года на этапе сдачи дома стоимость квартиры вырастет на 30% и составит 200 у.е. При ипотеке под 6% годовых за 3 года клиент заплатит банку примерно 18 у.е. процентов, а при переуступке квартиры за 200 у.е. доход составит 32 у.е. чистой прибыли. Т.е. на собственные 50 у.е. клиент получит 32 у.е.
Пример еще одного хорошо работающего инструмента - это оптовая покупка недвижимости для размещения денежных средств с гарантией обратного выкупа. Допустим, инвестор покупает достаточно ликвидные квартиры, получая на момент покупки дисконт 20% от текущего прайс-листа. Одновременно с покупкой квартир, между инвестором и застройщиков заключается дополнительное соглашение, в котором фиксируются сроки и стоимость обратного выкупа квартир застройщиком, например начиная с 13 месяца и заканчивая 24 месяцем с момента заключения сделки по цене, обеспечивающей инвестору эффективную доходность на вложенные средства в 16% годовых за время владения правами на квартиры по ДДУ.
Спрос на сервисные апартаменты
Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills, убежден, что модель инвестиционного поведения и принятия решений в инвестировании будет меняться. Последние 20 лет мы живем на рынке жилья, располагающим к инвестированию. Основными драйверами вложений в жилую недвижимость были острый дефицит предложения и высокая стоимость денег.
За последний год эта ситуация меняется - все сложнее становится рассчитывать на получение дохода при покупке недвижимости на ранней стадии. Делелоперы сейчас готовы давать такие дисконты, что люди, которые ранее вложились в недвижимость, не могут с ними конкурировать по доходности.
Цены на массовом рынке падают, и если руководствоваться классической теорией инвестирования, арендная доходность плюс рост рынка (или отрицательная динамика роста), то актуальная доходность для квартир составляет 3-4%. При этом эта доходность не является гарантированной и безрискованной, можно вспомнить тех застройщиков, которые ушли с рынка, и их недострои.
Поэтому сейчас на рынке инвестирования мерилом нового продукта является арендная доходность, происходит сдвиг запросов на стрит-ритейл и небольшие коммерческие помещения. Клиенты видят, что они не сильно вырастут в цене, но там хорошая арендная доходность - по отдельным объектам 10% и выше.
Что касается жилой недвижимости, то продукт, который позволит обеспечить интересную доходность для инвесторов в самой ближайшей перспективе - это сервисные апартаменты, доходность которых выше в 2 раза, чем сдача в аренду обычных квартир.
Сервисные апартаменты по сути квартиры, которые сдаются в аренду посуточно и дополняются элементами сервиса, обеспечивающим комфортное нахождение. Это может быть доходный дом, в котором за счет усилий оператора, вы сможете снять квартиру на срок 45 дней и более, либо апарт-отель, где можно снять номер большей площадью по более низкой стоимости, чем в гостинице. Сервисные апартаменты широко используют крупные корпорации, сотрудники которых работают в разных странах. 2/3 приезжают в деловые командировки, остальные для проектной работы или долгосрочного размещения.
Во всем мире количество проектов с сервисными апартаментами приближается к миллиону. В эпоху плохого сервиса и полного отсутствия такого формата в России, у продукта огромный и не раскрытый потенциал на нашем рынке, а компании-операторы, которые смогут обеспечить качественный сервис, обречены на успех.
Владелец сервисных апартаментов получает доходность выше отельеров: качественные объекты в самых удачных локациях достигают 12-15% годовых, тогда как доходность отелей не превышает 9-10%.
В этом сегменте на рынке есть две категории инвесторов. Одни готовы купить 1-2 апартамента в упаковонном продукте, после чего отдать его в управление. Несколько застройщиков заявляли о подобных проектах, но так и не смогли их реализовать. Отложенный спрос уже сформирован, но предложения так и нет.
Другая категория инвесторов готова выкупать пул апартаментов и создавать там свой сервис - небольшой бизнес по сервисным апартаментам. Тем, кто хочет вложиться в это направление сейчас, надо выбирать объекты с отделкой на высокой степени готовности и понятной нарезкой площадей: метражи должны начинаться от 22-25 квадратов, но не выходить за 60-80 метров в зависимости от сегмента. Если объект еще не введен в эксплуатацию, можно получить дополнительную скидку от застройщика, и не дожидаясь сдачи объекта, уже начать его эксплуатировать, сдавая в аренду и получая доход.
Комментировать