Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Банки – ключевые инвесторы в жилье
Названием очередного летнего бизнес-бранча издательского дома «Коммерсант» была выбрана перезагрузка отечественного девелопмента. Действительно, это теперь самая горячая тема. Девелоперы, банки, чиновники от строительных дел были поставлены перед новой реальностью. Как с ней жить, как приспосабливаться – чётких ответов никто не имеет.
«Коммерсант» постарался собрать представителей всех сторон. Не удалось лишь найти подходящего спикера-банкира. Как прокомментировал модератор мероприятия, банки сами не знают - как оно будет.
Елена Воронина, вице-президент «Лидер-инвест», долгие годы проработавшая в банковской сфере, добавила, что из 55 аккредитованных для работы с девелоперами банков лишь 10 умеют хотя бы просто оценивать проекты. И практически никто не знает – как оценивать устойчивость девелоперов, надежность генподрядчиков, доходность арендного бизнеса по объектам. И как в таких условиях ожидать, что банкиры по полочкам разложат новую совместную жизнь с проектным финансированием?
Центральным выступлением на мероприятии оказалась речь Константина Тимофеева, председателя Москомстройинвеста. По его словам, рынок девелопмента пока вступил в полосу переходного периода, когда придётся вводить расчетные счета для объектов, вносить данные по проектам в единую информационную систему и жить с нововведениями по страхованию ДДУ. Чиновник привёл интересные данные по Москве: из примерно 300 застройщиков лишь 63 вносят взносы в компенсационный фонд, а 84 застройщика вообще никак не страхуют риски по ДДУ!
В новых условиях все риски будут падать в основном на финансирующую сторону, то есть на банки. Но банки находятся под дланью нашего Центробанка, который готов докапитализировать или санировать любой проблемный банк. Таким образом, риски девелоперских проектов в конечном итоге оказываются на плечах бюджета!
При этом, по мнению Константина Тимофеева, банк – лучший игрок на рынке инвестиций, и кому как не ему заниматься и финансированием инвестиционного строительства.
Елена Воронина («Лидер-инвест») в целом поддержала мысли председателя Москомстройинвеста. Она указала, что уже сейчас банки готовы кредитовать надёжных застройщиков под 10-12% годовых. С введением новых подходов к проектному финансированию эти ставки могут стать ещё ниже, так как эскроу-счета с деньгами покупателей окажутся у банков. В принципе, не исключено, что банки будут выплачивать в копилку проекта 4-8% годовых за пользование этими деньгами.
Девелоперская дорожная карта
Как будет выглядеть новый девелоперский бизнес?
По мнению Вениамина Голубицкого (президент ГК «Кортрос»), неизбежен рост издержек в строительстве. Это означает, что маржинальность девелоперских проектов упадёт. Следствием станет укрупнение девелоперского бизнеса – мелкие и часть средних игроков просто покинут это поле.
Константин Тимофеев добавил, что ожидает существование многих мелких девелоперских и генподрядных структур под шапкой одного крупного девелопера. С точки зрения власти, это идеальный способ контроля. В случае же затяжного кризиса вообще выживут только девелоперы являющиеся «ветками» банков. Даже крупные девелоперы не смогут избежать судьбы компаний-мастодонтов «нулевых» лет, отошедших за накопленные долги финансовым структурам.
Чиновник также отдельно заметил, что за последние 8 лет в Москве, по сути, не появилось ни одного нового девелопера. Рынок уже препятствует размножению последних, так чего же ожидать от более тяжелых времён?
В целом вырисовывается следующая картина: по мере истощения запасов площадок с разрешениями до 1/07/2018 заработает новая система проектного финансирования жилищного строительства. В её центре окажется профессиональный инвестор, а именно – банк. Девелоперы будут вынуждены принимать условия банков, так как окажутся отсечены от денег дольщиков.
Причём, это может свестись вообще к fee-девелопменту, то есть девелопер будет отсечён и от дележа прибыли проекта. В этой ситуации он окажется и вне финансовых рисков. Риски же самого проекта (в первую очередь – рыночные) лягут на банки и, посредством плеча Центробанка, на бюджет.
По логике законодательства, покупатель вообще не будет нести никаких рисков недостроя или долгостроя. Но за это он будет вынужден заплатить – цены на новостройки неизбежно вырастут, причем, параллельно произойдет снижение объёма предложения.
Таким образом, нынешний фестиваль массового предложения квартир в свежих девелоперских проектах, сопровождаемый скидками и акциями, окажется последним писком «рынка покупателя». И это стоит иметь в виду тем, кто собрался улучшать свои жилищные условия на первичном рынке.
Комментировать