Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Однако речь на нём шла не столько про градостроительство, сколько про его условия, в которых живут и застройщики, и власти, и покупатели. Власти бесконечно улучшают главный инструмент «долёвки» – ФЗ-214, но это не радует ни строителей, ни дольщиков.
Ряды обманутых дольщиков не редеют
Ключевой проблемой долевого строительства были и остаются обманутые дольщики. С этим, пожалуй, вряд ли кто поспорит.
Нынешний год стал, пожалуй, самым жестким для нерадивых застройщиков. Один за другим они отправляются под суд. Власть наконец-то крепко взялась за дело. В Москве арестован Игорь Пинкевич, гендиректор и совладелец группы компаний «Настюша», которая вела застройку крупных микрорайонов «Царицино» и «Царицино-2» (более 400 тысяч кв.метров квартир в сумме), однако в итоге ввела чуть более 10% от заявленного объёма. В Новой Москве открыли уголовное дело против руководства «Инвестстройгрупп» (строили ЖК «Легенда»). В Саратовской области уголовные дела возбудили в отношении руководителей сразу 4-х девелоперских компаний, еще несколько уголовных дел – Краснодарском крае, Красноярске, Перми и Казани. И всё это только часть длинного списка.
Однако уголовные дела и посадки – далеко не главный инструмент против мошенников и долгостроителей. Так или иначе, но основной упор власть всё-таки делает на рихтовку основного закона долевого строительства – ФЗ-214. Не так давно был принят очередной пакет поправок к нему, который серьёзно осложнил жизнь застройщикам.
На бизнес-бранче от лица власти выступал заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, он так резюмировал мероприятие: всё, что ни делается с ФЗ-214, всё направлено против появления новых обманутых дольщиков.
Защита от честных людей
Девелоперы же считают несколько иначе. Так, один из них заметил, что исторически ФЗ-214 появился с основной целью пресечь двойные продажи квартир в новостройках путём государственной регистрации договоров ДДУ. То есть, речь первоначально шла о защите дольщиков от прямого мошенничества с квартирами. Строительство, сроки, его качество долгое время оставались за скобками.
Шли годы, закон дорабатывался и теперь он в большей степени оказался направлен против застройщиков. В соответствии с ним они заполняют кипы документов и деклараций, страхуют всевозможные риски, лишаются возможности свободного управления собранными на стройку деньгами и мн.другое. Естественно, всё это ведёт к удорожанию инвестиционной себестоимости квадратного метра и ложится также на плечи покупателя.
А что же мошенники? А мошенники поступают проще – они либо вообще работают вне закона, либо используют дыры в нём. По словам одного из участников бизнес-бранча Дмитрия Которовского (партнёр «Химки Групп») в Москве из 35 проблемных объектов в 21-м продажи велись в обход закона ФЗ-214. Более того, в масштабах всей России из примерно 45 тысяч обманутых дольщиков две трети оказываются на совести СУ-155. А ведь именно компания СУ-155 старательно обходила ФЗ-214, используя и преддоговоры, и схемы с «левыми» ЖСК.
Выходит, дело-то не в ФЗ-214, а в человеческой натуре? Зачем тогда ломать копья с бесконечными поправками к этому закону?
Вот ещё один интереснейший момент, его отметил Никита Стасишин. Последние поправки подразумевают создание общегосударственного компенсационного фонда с обязательным отчислением 1,2% от суммы каждого договора ДДУ. Но обязательное страхование через страховые фирмы и солидарные фонды застройщиков существует уже два года. Проблема в том, что несмотря на множащиеся ряды обманутых дольщиков, до сих пор ни одной копейки никому страховщики не выплатили!
Вывод отсюда простой – либо застройщики опять попросту объезжали на кривой козе ФЗ-214, либо страховые фирмы оказывались пустышками. Андрей Кирсанов (зам.генерального директора компании MR Group) заметил, что любой проступок застройщика, любая махинация, подлежащая уголовному преследованию, аннулируется если застройщик всё-таки сдал дом ГК.
Вот простой пример – застройщик использовал нецелевым деньги дольщиков по объекту, затянул стройку, но затем рынок вытянул экономику и дом построили (быть может, даже с худшими качественными характеристиками). И всё – у закона претензий нет! Они, конечно, есть у дольщиков, но кто их будет слушать, если им вручили ключи от квартир?
Всему виной дешевые деньги граждан
Одним словом, долевое строительство и его законодательство – настоящий гордиев узел. Как его не пытаются разрубить, как не стараются обезопасить граждан, но воз и ныне там. Долгострои, обманутые дольщики с плакатами, похоже, надолго стали приметой нашего городского пейзажа.
Корень всех бед в том, что строительство здесь ведётся на самые незащищенные, самые дешевые деньги в стране – деньги физлиц. Девелоперские компании охотно пользуются этим источником, нередко выстраивая для себя максимально благоприятные финансовые схемы и условия. И как ни старается Минстрой и иные органы власти всё обернуть к лучшему – долевое строительство остаётся ахиллесовой пятой всей строительной отрасли, наиболее уязвимой и с точки зрения извечных экономических циклов, и с точки зрения социальных последствий.
А что касается закона о «долёвке», его поправках и компенсационного фонда - как заметили участники, нужно пожить с этим хотя бы год. А там и видно будет...
Комментировать