22 мая 2014 года заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина заявил о реорганизации 4 тысяч гектаров промзон. Известно, что до 2020 года планируется ликвидация 16 и частичное сокращение 20 промзон в пределах МКАД. Этот ресурс может дать девелоперам возможность построить, по разным оценкам, до 30 млн. кв. м жилья. Одним из самых масштабных проектов реновации промзон является территория завода «ЗИЛ». На участке 450 га в Нагатинской пойме планируется реконструировать и построить около 1,5 млн. кв. м жилья и 2 млн. кв. м объектов общественного назначения, то есть торговые, спортивные, образовательные, медицинские центры и гостиницы.
Есть три основных типа проблем, с которыми сталкивается девелопер при редевелопменте крупной промзоны:
- юридические
- связанные с транспортной доступностью
- экологические.
Первая проблема – «головная боль» девелопера, поскольку связана с длительным процессом перевода назначения земли, выводом производств, переносом существующих инженерных сетей и т.д.
Вторая проблема связана с самим расположением промзон и транспортной доступностью, поскольку транспортная и социальная инфраструктура вокруг таких объектов в Москве и без того достаточно перегружена, и любые дополнительные потоки серьезно усугубят ситуацию. Здесь требуется тщательная проработка и разведение транспортных потоков, как внутри самого района, так и на прилегающих территориях. Насколько решаема эта трудность в целом, покажет будущее, а пока есть заявление Марата Хуснуллина, касающееся частного случая: редевелопмента все того же ЗИЛа, где «город взял на себя обязательство вложить в инфраструктуру 20 миллиардов рублей». Заммэра пояснил, что в основном эти деньги будут потрачены на строительство дорог.
И наконец, существует ещё одна проблема, на которой мы хотим остановиться более детально - это экологическая обстановка и окружении конкретного проекта.
Внимание – к земле!
Олег Пучков, первый заместитель директора "Монтажспецстрой":
Земли под промышленными объектами достаточно глубоко пропитаны всевозможными токсичными веществами. Промышленное производство активно использовало в процессе ртуть, фосфор, различного рода сплавы тяжелых металлов, радиоактивные элементы и пр. Очевидно, что грунт абсолютно не пригоден для использования.
Что в таких случаях предполагает законодательство? Ведь очевидно, что экологическое состояние города, к чему и относится проблема с землей в данном случае – это зона ответственности властей.
Для строительства объектов недвижимости на территории промышленных зон существуют правила и рекомендуемые процедуры проведения инженерно-экологических изысканий, предусмотренные СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения».
Дмитрий Онофрей, ведущий аналитик группы компаний "Терра Аури":
Прежде чем приступить к проектированию, проводится оценка участка по различным критериям: проводится комплексная оценка уровня радиоактивного, химического и биологического загрязнения почв, грунтов, поверхностных и подземных вод; выясняется, есть ли выходы на поверхность земли источников радона, карстовые образования и другие проблемные зоны, без подробного знания и устранения которых качественное строительство невозможно. На основании полученных результатов выполняется зонирование территории с выделением участков, требующих проведения мероприятий по реабилитации грунтовой толщи от химического загрязнения.
Сколько будет стоить такая процедура и насколько тщательно она будет выполнена – отдельный вопрос, поскольку объём работ определяется проектной документацией, инженерно-геологическими изысканиями и тем, какое именно было производство и как долго. «Например, грунт с люберецких полей аэрации вывозили три года. С другой стороны – завод игрушек «Кругозор» был перепрофилирован с минимальными переделками», - приводит примеры Олег Пучков.
Сами затраты складываются из нескольких факторов, таких как объем, уровень и состав загрязнения грунтов, а также объем и состав строений, подлежащих демонтажу. Такие работы могут проводиться различными организациями, в зависимости от сложности. Кроме этого, в зависимости от состава загрязнения используются различные полигоны по утилизации подобных отходов, что также сказывается на затратах по их утилизации.
«Точных данных о затратах на рекультивацию земель предоставить невозможно: бывают случаи, когда под территорией всей промзоны может быть предусмотрен трехуровневый подземный паркинг, при строительстве которого в любом случае необходим вывоз всего грунта»,- объясняет эксперт компании ЛСР.
Соседи – как фактор риcка
«Очень сложно переделать отдельный завод в элитное жилье или офисы, когда вокруг остаются загрязняющие производства», - обозначает проблему заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank Сергей Симонов.
Дело в том, что многих собственников как мелких, так и крупных земельных участков в промзонах устраивает существующий арендный бизнес в помещениях класса «С». Увязать их планы с более активными землевладельцами очень сложно, законодательной основы для этого нет. Поэтому по инициативе московских властей в Государственную Думу РФ были направлены предложения о принятии федерального закона «О градостроительной реорганизации производственно-коммунальных территорий в крупных городах» и поправок в Градостроительный кодекс. Предполагается, что эта законодательная инициатива позволит обязывать владельцев промзон реорганизовывать принадлежащие им земельные участки (объекты недвижимости) в соответствии с планами администрации по градостроительному развитию территорий.
В то же время, по мнению эксперта, «многое зависит от схемы, по которой будет развиваться проект, если не будет разработано никакой схемы с преимущественным выкупом этих земельных участков при содействии города, то, скорее всего, проект вряд ли будет развиваться быстро и эффективно».
Беспокоится не о чем?
«Все площадки, отведенные под новое строительство, проходят санитарно-гигиеническую оценку состояния грунтов в Мосгосэкспертизе и подлежат рекультивации, которая строго контролируется городом», - уверяет Дмитрий Онофрей. Как же всё-таки покупателю удостовериться в экологической безопасности покупки?
По мнению директора по маркетингу компании MR Group Евгении Старковой, основным документом, которым руководствуется покупатель, должна быть проектная декларация. В ней указывается результат экспертизы проектной документации с положительным заключением о том, что на участке произведены все необходимые работы, в том числе рекультивация земель. «На рекультивацию территории делают отдельный проект с согласованием в Роспотребнадзоре, с подбором полигонов на вывоз зараженного грунта. В соответствии с СанПиН 2.1.7.1287-03, слой рекультивации может варьироваться от 0-0,2 м (категории загрязнения почв «чистая»-«допустимая»)», - комментирует специалист. «По итогам проведенной рекультивации, почва на месте строительства может быть даже чище, чем на территории уже существующих много десятков лет жилых кварталов и даже парков, и тем более промышленных производств. Эффект от рекультивации земель можно сравнить с использованием воды на производствах с последующей очисткой на специальных сооружениях, когда вода в реке в месте забора зачастую грязнее, чем в месте сброса очищенной воды».
Антон Румянцев, шоумен и звезда российского джаза:
Стоит ли беспокоиться об экологическом состоянии промзоны? Одно дело, когда речь идёт о бывших промышленных территориях заводов, где ещё не проводились никакие работы: помню, была концептуальная вечеринка для звёзд шоу-бизнеса на территории одного из московских заводов. Действительно, было не убрано, своими глазами видел железную стружку, которой дышать вредно. Надо сказать, на неё никто из знаменитостей не обращал никакого внимания, хотя она явно присутствовала… Другое дело, когда на территории промзоны прошли работы по очистке, посажены деревья. Я бы купил жильё в таком месте, почему бы нет?
От редакции:
Вопрос безопасности территорий после вывода производств крайне важен. Например, в когда-то промышленном, а ныне жилом районе Хамовники стабильно наблюдается высокий уровень загрязнения воздуха. И хотя многие компоненты вызваны автомобильным транспортом (а рядом – мощные развязки ТТК), присутствуют различные органические компоненты, которые, возможно, являются наследие располагавшегося там завода «Каучук».
Подробнее о возможных состояниях окружающей среды в Москве смотрите на нашей экологической карте.
Комментировать