Юрий Кочетков: Декабрь наступает в августе?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Словом, всё как всегда — август не посрамил своей репутации месяца, насыщенного неприятными событиями. Но, встаёт вопрос — а что же ждать потенциальным покупателям квартир в такой непростой ситуации? Что будет на рынке столичных квартир?

Опыт-2014

Давайте вспомним опыт прошлого года, когда мы наблюдали два ярких эпизода, сопровождавшихся активизацией рынка недвижимости — это «крымское» обострение ситуации на Украине весной и декабрьская девальвация национальной валюты.

Итак, убедившись в реальности возникающих угроз, наши граждане однозначно решают избавляться от рублёвых накоплений и видят здесь два пути. Первый путь — скупка любых видов твёрдой валюты. Второй — вкладывание в дорогостоящие товары, одним из представителей которых являются московские или подмосковные квартиры.

С первым путём развитие сюжета более-менее понятно: банки тут же выставляют заградительные курсы, через которые прорываются лишь самые отчаянные или пессимистично настроенные граждане.

А вот что касается скупки дорогостоящих товаров, то здесь не всё так просто. К примеру, новые автомашины считаются неудачным вложением — едва выехав из автосалона, такая машина становится дешевле где-то на 20 процентов. Дорогая оргтехника или бытовая техника тоже не идеальный вариант.

Прошлая зима (в том периоде, где укреплялся рубль) дала нам много анекдотичных примеров, когда сограждане, одумавшись, стали избавляться по демпинговым ценам от накупленных в декабре ненужных товаров.

Лишь квартиры проявили себя в качестве инструмента сохранения на удовлетворительном уровне. По сравнению с декабрьскими ценами ни первичный, ни вторичный рынок не показали явного снижения рублёвых цен, хотя ликвидность весной-летом оставляла желать много лучшего. Впрочем, в каких-то случаях новостроек ценник даже подрос, обеспечив доходность.

Этот урок многие намотали на ус. Бог с ней, с этой доходностью. Но покупатели, как минимум, убедились в том, что, а) государство всецело поддерживает строительный бизнес, то есть, снижен риск попасть на долгострой и б) квартиры остаются буквально единственной устойчивой ценностью в эпоху финансово-экономического шторма. В этом плане даже доллар показал себя хуже — в месяцы укрепления рубля он «похудел» почти на 30%, прибавив седых волос тем, кто покупал его по 72 рубля за у.е.

Сюжет декабря в августе?

Теперь мы вновь видим на курсовых мониторах цифру 72 рубля, а то и выше того. Риэлторы в оперативном режиме сообщают, что публика опять бросилась в отделы продаж новостроек. Нетрудно предсказать, что новостройки опять будут хитом и обойдут по спросу квартиры вторичного рынка.

Здесь всё понятно: новостройку можно купить буквально за 1–2 дня, а вот на «вторичке» даже самая простая сделка может затянуться на недели. А за эти недели с курсом может произойти такое, что даже самый благонадёжный продавец вдруг впадёт в сомнения и в самый последний момент сорвёт сделку. И вы останетесь с обветшавшими рублями на руках, и не факт, что осенью вновь воспоследует откат курса по весеннему сценарию.

Существенным отличием от декабрьской девальвации станет изменившаяся ситуация с ипотекой. В прошлом декабре многие покупатели имели открытые кредитные линии, которые поддержали сделки в декабре—январе. Ныне всё хуже — за прошедший период банки значительно ужесточили требование к заёмщикам. Не исключено, что уже на этой неделе пойдут пересмотры ипотечных ставок по направлению к цифре 20% годовых и выше того. То есть, «вторичке» на ипотеку рассчитывать не стоит.

Нет сомнений, что главную песню будут запевать наличные деньги. К их услугам находящееся на пике предложение что первичного, что вторичного рынка. Интересный факт — за прошедшие 7,5 месяцев рынок новостроек пополнился довольно ощутимым числом недорогих новостроек-новинок — примерно от 100 000 до 150 000 рублей за кв.метр. Вторичный рынок оказался более консервативен, ценник здесь остаётся более кусающимся. Не исключено, что часть хозяев квартир вновь снимет свой товар с реализации — до прояснения ситуации с валютами.

Одним словом, столичная недвижимость получает реальный шанс выйти из сложившейся было депрессии, выражавшейся в потере платёжеспособного спроса весной-летом. Наилучшие перспективы вновь у сегмента новостроек, особенно если никуда не денется ипотечное плечо, субсидируемое государством. Однако и вторичный рынок способен нарастить число сделок, но лишь в том случае, если не будет опять мечтать о валютном ценнике на квартиры.