Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости«, «Квартира.Ру«, «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Продажа этого лакомого кусочка Родины намечена вроде как на июнь. Однако, по всей видимости, дело затянется. По той простой причине, что на этот раз власть хочет привязать продажу к программе обеспечения гостиничными номерами болельщиков футбольного мундиале-2018, который пройдёт в Москве. Надо понимать, что инвестору-покупателю придётся получить в нагрузку обременение в виде обязательной гостиничной функции указанных домов-«книжек».
Вам это ничего не напоминает?
Напоминает и ещё как! Да это же гостиничные объекты олимпийского Сочи!
Действительно, именно в Сочи застройщики были обязаны построить новые гостиницы, а затем распорядиться ими в своё усмотрение. Примерно также мыслится и использование новоарбатских «книжек». Обеспечьте койками болельщиков мундиале на 1 месяц, а потом делайте с объектом что хотите на правах собственника.
Шучу, на самом деле... С объектом после мундиале можно будет сделать то, чему будет соответствовать назначение земельного участка. С назначением участка в 2018 году некая ясность есть – гостиничная функция («гостиничное обслуживание» по классификатору Земельного Кодекса). Надеюсь, у гор.администрации хватит ума бесплатно обеспечить перевод текущей функции «из - в».
Эксперты прямо говорят (посмотрев на концепцию и опыт объектов Сочи) – надо и здесь делать гостинично-апартаментный комплекс. То есть, в июне 2018г. – гостиница, а после – апартаментный МФК.
Сразу возникает два критических вопроса:
- А что будет представлять из себя объект ДО июня 2018 г.?
- А будут ли разрешены в 2018г. апартаментные комплексы?
Теоретически на 1-й вопрос есть ответ: гостиница и до июня 2018г. Сразу всплывает на ум – а кто же заполнит в достаточной степени огромный номерной фонд трёх зданий-«книжек» до начала мундиале? Похоже, что инвестор тут будет нести приличный убыток... А продать номера как апартаменты в 2015-2017 годах с обременением на период мундиале освободить помещение – это будет трюк похлеще, чем то, чем занимался булгаковский Воланд с квартирой на Садовой.
Второй вопрос пока повисает в клубах густого тумана. Уже скоро как 10 лет тому явлению, что получило название «апартаментной революции». Десятилетие люди покупают помещения временного использования с тем, чтобы жить там постоянно, закрывая на то, что назначение участка под зданием может быть чёрте-каким.
Ну и что будет с апартаментами в 2018-м году? Не придется ли инвестору менять разрешённое назначение участка под жилое? За известный и очень немаленький прайс.
С апартаментными Сочами, кстати, тоже вышла не слишком приятная история. Там выпустить апартаменты в продажу оказалось не так просто в связи с тем, что объекты как гостиницы (!) были заложены в банках. Теперь поставьте себя на место банка: к вам приходит ваш должник и сообщает, что часть залога за кредит он собирается продать третьему лицу. Как вы к этому отнесётесь? Сообщите в конце года своим акционерам, что в залоге у вас теперь осталось 133/154-ых доли 5-звездочного отеля? А, может, уже и не 5-звездочного.
Есть ещё куча технических вопросов, связанных с «книжками». Что там с проектом планировки всего района? А где взять проектную документацию? А что делать с долгосрочными арендаторами ритейла? – Поставьте-ка себя на место ресторатора, вложившегося в отделку и раскрутку арбатского ресторана...
По-хорошему, надо бы вообще отдать эти «книжки» желающим бесплатно с обязательством «гостиница к 2018-му» и правом потом снести это наследие и построить что-то более вразумительное с высотностью не более 7 этажей. Потому как историческое место, Арбат называется... Которое никогда не было высотным до вторжения туда М.Посохина с командой, вкрутившего «зубы-книжки во вставную челюсть Москвы».
Комментировать