Юрий Кочетков: Апартаменты, сервис, аренда

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Что удивительно, спрос на жильё в аренду – это не только удел тех, кто не может себе позволить приобрести квартиры. Оказывается, даже богатые и очень богатые люди охотно присматриваются к тому, что сдаётся в найм. И им подготовлен принципиально новый продукт – сервисные апартаменты.

Зачем богатым аренда жилья?

Спрос на столичные качественные квартиры с высокой стоимостью аренды появился сразу, как только в Москву хлынули т.н. «экспаты» – иностранцы, получившие здесь временную работу или какой-либо проект. Это были ещё глубокие 90-ые годы. Элитные квартиры с, как тогда говорили, евроремонтом вступили в соревнование с предложением от УпДК – ещё советской организацией, призванной обеспечивать временным жильём сотрудников посольств и консульств, а также членов их семей.

Рынок элитной аренды сформировался достаточно быстро – он гарантировал надёжный доход в конвертируемой валюте, неподвластной кризисам и дефолтам. Другое дело, что спрос здесь оказался не слишком стабилен. Рынок уже трижды испытал на себе отток экспатов – после дефолта 98-го года, после кризиса 2008 года и после санкций-контрсанкций 2014 года.

Тем не менее, выяснилось, что иностранцам появилась замена. За пару десятилетий сформировался тонкий слой богатых соотечественников, которые, конечно, имеют не один объект в собственности, но в то же время постоянно нуждаются в качественном арендуемом жилье. Это т.н. «граждане мира» - то есть, активно перемещающиеся по всему земному шару бизнесмены и предприниматели. Конечно, к их услугам высококлассные отели со всем сопутствующим сервисом, однако они с интересом рассматривают и варианты среднесрочной аренды.

Одним словом, есть кому снимать и дорогое жильё. Другое дело – насколько предложение соответствует спросу, ведь отели остаются хоть и дорогим, но надёжным и проверенным конкурентом арендному жилью.

Дуэль? Дуэль!

27 октября в пятизвёздочном отеле «Мариотт» на Новом Арбате состоялось необычное мероприятие - VI Командная Дуэль Мечтателей и Реалистов на тему «Сервисные апартаменты vs квартиры: что выбирает потребитель в высшей ценовой категории».

Подобный формат деловых мероприятий, действительно, встречается не часто. Тем не менее, именно он позволил со всех сторон «прощупать» идею сервисных апартаментов. Более 20 экспертов в области девелопмента и элитного жилья ломали копья в плодотворной дискуссии. Ведь, на суд общественности вывели новый вид жилья в аренду – апартаменты с гостиничным сервисом.

Сразу отметим парадокс – о подобном формате говорится уже лет десять, однако предъявить рынку пока нечего. Большие надежды возлагались на Москва-сити – здесь в нескольких проектах намечалась синергия дорогих отелей и апартаментов. Но апартаменты на рынке есть (даже с отделкой), а гостиничного сервиса при них нет!

Казалось бы, чего проще – строй апартаментный комплекс, прикручивай к нему отельера с мировым именем и сдавай апартаменты в аренду. Но дело ни у кого не идёт...

По сути, в Москве есть лишь один успешный апарт-отель, хоть он и расположен за МКАД. Это апарт-отель YE’S от ГК «Пионер». Апартаменты здесь с отделкой, есть и управляющая компания, но вот сервиса элитного уровня нет.

В Замоскворечье расположен апарт-отель Adagio Moscow Paveletskaya. Сервис здесь от известного отельера Accor, однако, по сути это обычная гостиница с большими по размеру номерами (апартаментами).

Сервисные апартаменты в жилом комплексе «Звёзды Арбата» - это ещё одна попытка реализовать данную идею. Первоначально проект имел скромное название МФК «Новый Арбат 32», в составе которого помимо апартаментов намечался медицинский комплекс и отель Marriott Novy Arbat. Появился он на рынке не в лучшее время – как раз в кризис 2008/2009 годов, долго был не ясен формат сервиса, в какой-то момент планировалось разделить «Мариотт» и жилой комплекс.

Тем не менее, ныне рынку предлагаются именно апартаменты с гостиничным сервисом отельера «Мариотт». Не случайно, именно здесь и состоялась упоминавшаяся выше командная дуэль.

Апартаменты с сервисом как альтернатива

Что же интересного выявила командная дуэль?

Действительно, в столице есть проблемы в рамках среднесрочной и долгосрочной аренды элитного жилья. По сути, богатый арендатор остаётся один-на-один с проблемами, сопутствующими проживанию в крупном мегаполисе. Как бы арендодатели не расписывали качество своей квартиры, обеспечивать обслуживание призвана местная управляющая компания. Она может быть хорошей, а может быть и нет.

Не на высоте и сервисное обслуживание обычных потребностей в столице. Рынок перенасыщен предложением, но подлинно качественных и надёжных горничных, водителей, нянь и т.п. в Москве очень мало. Недаром, богатые люди вынуждены буквально иметь и даже возить с собой т.н. «табор» - свой собственный, подобранный персонал.

Сервисные апартаменты призваны прикрыть собой эту амбразуру. Отельер гарантирует отсутствие технических проблем, в то же время предоставляя неперсонифицированный сервис по установленным стандартам. То есть, вы не зависите от заболевшей няни или иной прислуги.

С другой стороны, подобные апартаменты обойдутся арендатору ощутимо дешевле, чем долгая аренда обычного номера. Вдобавок, апартаменты в большей степени приспособлены для проживания семьи, чем гостиничные номера.

Подобные апартаменты можно и просто купить для своей семьи. Этим они отличаются от случая гостиницы. Цена входа здесь ниже, чем для случая элитного жилого дома, однако стоит помнить, что обслуживание и коммунальные платежи на кв.метр здесь будут дороже. В плане же инвестиций апартаменты с сервисом мало чем отличаются от обычного элитного жилья. По мнению экспертов, в любом случае доходность здесь не превысит 5% годовых.

Одним словом, апартаменты с сервисом – это элитный, нишевый и, в целом, небезынтересный продукт. Не исключено, что этот формат получит дальнейшее развитие и станет устойчивым конкурентным предложением на рынке элитной аренды.