Апартаменты и квартиры - в чем разница

Правда, как показывает изучение самых первых законодательных инициатив, этот процесс не будет автоматическим. Более того: апартаменты собираются сделать жильем, но не квартирами!

Апартаменты и квартиры: в чем разница?

Подробно об отличиях апартаментов от квартир мы рассказывали здесь. Но далеко не все «минусы» апартаментов сегодня волнуют законодателей. Основных проблем три: невозможность регистрации, отсутствие обременения девелопера строительством социальной инфраструктуры, нахождение апартаментов вне поля действия законодательства, регулирующего жилой фонд.

Генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов, один из разработчиков законопроекта, сказал, что новый закон должен решить эти проблемы. По оценкам Александра Пузанова, вероятность того, что законопроект будет запущен в обсуждение Госдумой — 60%. Все зависит от согласия московских элит и политической воли чиновников.

Настоящими «выгодоприобретателями» нового закона станут покупатели и владельцы апартаментов, считает Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar, генеральный директор NAI Becar Apartments. Большинству нужна прописка и адекватные налоги.

«Если они покупают место для постоянного проживания, почему налоговая ставка должна быть как на коммерческую недвижимость? Ведь высокая стоимость налога на коммерческие площади обусловлена получением прибыли владельцем этих площадей».

А вот инфраструктура не так существенна. Фактор инсоляции не важен для большинства. Эта норма была установлена в 30-е годы из-за неразвитой системы здравоохранения. Сейчас она устарела, в Европе от нее отказались.

Новые термины Жилищного кодекса

Сегодня жилыми помещениями, то есть объектами жилищных прав, являются многоквартирный дом (МКД), квартира и комната. Предлагается внести в Жилищный кодекс РФ два новых термина: собственно, «апартаменты» и «дом смешанного использования», а в законодательство о градостроительной деятельности — термин «многофункциональное здание» (МФЗ), который уже существует в ряде подзаконных актов и сводов правил, но без строгого юридического определения.

• Многофункциональное здание (МФЗ) — здание в общественно-деловой зоне, в котором могут располагаться жилые и нежилые помещения в соответствии с требованиями градостроительного регламента;
• Дом смешанного использования (ДСИ) — совокупность всех жилых и нежилых помещений, помещений и оборудования общего использования, конструкций в МФЗ (или его структурно обособленной части) — для ДСИ устанавливается правовой режим, отличный от режима МКД;
• Апартаменты (новый вид жилого помещения) — жилое помещение в ДСИ (в МФЗ).

При этом градостроительными регламентами должны регулироваться:

• предельные площади помещений в МФЗ;
• предельное соотношение суммарной площади, объемов, количества жилых помещений и нежилых помещений в МФЗ;
• поэтажное расположение жилых помещений и нежилых помещений в МФЗ (в отличие от МКД, в котором нежилые помещения предлагается допускать лишь на 1 и 2 этажах).

И конечно, если для строительства жилых помещений в МФЗ привлекаются средства граждан, то при это должны применяться нормы 214-ФЗ об обязательном заключении договора участия в долевом строительстве МФЗ.

Апартаменты не сделают квартирами

Апартаменты, хотя и собираются приравнять к жилью, вовсе не сделают равноценными квартирам. Для апартаментов будет характерно следующее:

• не требуется обеспечивать пешую доступность социальной инфраструктуры;
• перевод апартаментов в нежилое помещение и обратно с учетом требований градостроительного регламента;
• размер платы за коммунальные услуги определяется для апартаментов как для нежилых помещений в МФЗ;
• субсидии и компенсации, предусмотренные жилищным законодательством, не предоставляются, если иное не установлено субъектом РФ или муниципальным актом;
• иное налогообложение — допускаются более высокие ставки имущественных налогов по сравнению с другими жилыми помещениями.

Параллельно с процессом признания апартаментов жилым помещением, будет вводиться запрет на проживание в помещениях нежилых. Законодательная инициатива предполагает:

• Установление в Жилищном кодексе РФ запрета на проживание в нежилых помещениях;
• Установление в КоАП РФ административной ответственности за нарушение запрета.

Апартаменты дорожают

Перспектива присвоения апартаментам статуса жилья уже привела к существенным сдвигам в структуре этого сегмента недвижмости. При этом, как показало исследование ЦИАН, сегодня апартаменты утратили свое единственное преимущество относительно квартир — более выгодную цену. На текущий момент в базе CIAN.ru на продажу в Москве представлено 130 тыс. квартир на вторичном и первичном рынке, а для сегмента апартаментов этот показатель зафиксирован на уровне 9 тыс. лотов. Таким образом, квартир в столице предлагается почти в 15 раз больше.

Если рассматривать структуру предложения квартир и апартаментов в разрезе ценовых сегментов по всей Москве в целом, то в глаза сразу же бросается перекос: почти 44% квартир сегодня продается в ценовой категории до 10 млн рублей, в то время как апартаментов в данном сегменте представлено менее 20%. А на рынке высокобюджетной недвижимости ситуация отмечается ровно противоположная: по цене от 50 млн рублей в столице продается 18,6% квартир и 34,9% апартаментов.

Данные CIAN.ru

Если же сравнивать цены на квартиры и апартаменты по округам столицы, то на локальных рынках ситуация может довольно сильно отличаться от общей по Москве. Эксперты ЦИАН взяли для примера три административных округа, где сегодня суммарно представлено 82,3% всего объема предложения апартаментов: Центральный, Северный и Северо-Восточный.

В Центральном административном округе Москвы положение квартир относительно апартаментов довольно стабильно. В ценовом диапазоне от 30 млн до 150 млн рублей доля апартаментов составляет 54,7%, а квартир — 43,8%. При этом в сегменте самых дорогих лотов — от 150 млн рублей — на первую позицию выходят квартиры с показателем 28,2%, а у апартаментов доля составляет 20,1%.

Если же суммировать эти показатели, то разница в цене между квартирами и апартаментами стоимостью от 30 млн рублей в ЦАО практически полностью нивелируется: 72% у квартир и 74,8% у апартаментов.