Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Одним из естественных ходов владельцев нежилой недвижимости в такой ситуации является попытка перевести площади в апартаменты/лофты, то есть, в жильё. Словом, бизнес идёт туда, где есть спрос. А спрос на жильё в Москве, к счастью, пока не иссякает.
Насколько верна и значима такая трансформация? Есть ли в ней плюсы для покупателей?
Вот только несколько последних примеров зданий коммерческого назначения, обернувшихся апартаментными комплексами: Ольховская 20, Фабрика Марата, Atlantic Apartments. В ближайшее время на рынке ожидаются апартаменты и лофты проекта «Кристалл» (бывший известый винзавод) в Лефортово. По данным заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова более половины предложений апартаментов — это новые многофункциональные комплексы, остальное, как правило, переделки бывших промышленных и административных зданий. С расширением кризиса на рынке коммерческой недвижимости мы увидим всё больше и больше переделок, причём, как на этапе проекта (хотели бизнес-центр — делают МФК), так и на этапе вполне готовых, функционирующих зданий.
Апартаменты-то хороши, да налоги…
Покупателей апартаментов пугают, как правило, двумя вещами — неопределённым статусом помещения и растущими налогами. Остальное, типа инсоляции, нарушения санэпидемиологических норм, нехватки социнфраструктуры, это всё «семечки».
Как показывает опыт, жильцы пока не сильно страдают от отсутствия прописки и от того, что кто-то по соседству устроил себе деловое пространство. Особой логики открывать зубоврачебный кабинет или нотариальное бюро в жилом апартаментном комплексе нет — вполне хватает помещений первых этажей и нормальных площадей в бизнес-центрах. Управляющая компания, как правило, регулирует доступ посторонних людей и не приветствует случайных посетителей — а без этого бизнес не пойдёт. Не случайно наметился тренд перевода апартаментных зданий в обычное жильё — пристальный взгляд обнаружил, что это жильё и есть, по сути. Чего сопротивляться-то?
А вот вопрос с налогами гораздо интереснее. Первые подсчёты-сравнения расходов в обычных жилых апартаментных комплексах и апартаментных показали, что во вторых жильцы платят в сумме за кв.метр примерно на 20% больше. Немного дороже выходили коммунальные услуги (из-за отсутствия скидок от монопольных поставщиков для жилого сектора), немного дороже был земельный налог, а вот самую значительную разницу составлял налог на имущество.
В ближайшем будущем жильцам придут платежки на основании расчета кадастровой цены квартир, а не стоимости БТИ. Во тут-то налоговые платежи вырастут в разы. Это вроде бы несколько уравняет их с обитателями апартаментов, которые уже с 2014 года переведены на кадастровый расчёт. Однако по всем признакам в 2015 году последние будут платить ещё почти на 30% больше, чем в прошлом году. Несмотря на интенсивные консультации владельцев коммерческой недвижимости с муниципальными органами, заморозить налоговые платежи хотя бы на уровне 2014 г. не удалось. Единственно, что расчет теперь будет проводиться не на основании общей площади здания, а исходя из т.н. полезной площади объекта, которая обычно меньше общей на 5–15%.
Проблемы с растущими налогами для владельцев лофтов и апартаментов можно решить лишь переводом объектов в обычное жильё. Другого пути пока не просматривается — вся беда в нелегитимности самого понятия «апартаменты». Их невозможно выделить, отделить от административных, офисных и прочих коммерческих помещений. А без этого невозможно создать систему льгот для жильцов.
Кстати, перевод в жильё — тоже непростой путь. Во многих случаях требуется изменение вида разрешенного использования земельного участка, а за это город требует довольно серьёзной по размеру платы. Далее потребуется согласие всех владельцев недвижимого имущества в здании, а это не только обычные жильцы. К примеру, хозяин магазина на первом этаже может быть категорически против, так как перемещение его бизнеса в жилое здание принесёт ему массу неудобств, выражаемых попросту в потере дохода.
Девелоперы определились с тактикой
Пока суть да дело, застройщики продолжают проектировать новые апартаментные комплексы или перепрофилировать в них свои офисные здания. О таком намерении, к примеру, заявила компания Capital Group (МФК на Хорошевском шоссе). По словам Константина Тимофеева (председатель Москомстройинвеста), в Градостроительно-Земельную Комиссию стало поступать значительное количество заявлений о смене назначения земельных участков ранее готовившихся под коммерческую недвижимость. Нетрудно догадаться, что застройщики хотят только жильё, жильё и ещё раз жильё. И в условиях разверзающегося кризиса на рынке доходоприносящей недвижимости их понять вполне можно.
Комментировать