Юрий Кочетков: Никто не хочет платить по ипотечным счетам

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

По словам главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Плутника средняя ставка по ипотечным кредитам в 2015 году составила 13,4%. Учитывая, что рублёвая инфляция по итогам года оценивается на примерно таком же уровне, можно констатировать – это была очень выгодная ставка.

Однако встаёт вопрос — что же дальше? Будет ли в дальнейшем субсидироваться ставка? Будут ли реструктуризированы ипотечные кредиты тех, кто брал ипотеку в валюте? Запустят ли новые ипотечные программы?

Надежда на инвесторов

Александр Плутник на форуме первичных отделений «Единой России» Москвы и Московской области «Городское развитие: жилье и ЖКХ» отметил, что по программе субсидирования ставки ипотеки было приобретено около 10 млн. кв.м. новостроек по всей стране. Если учесть, что всего за 2015 год было введено около 83,8 млн. кв.метров жилья всех видов (предварительные данные Росстата), то мы видим, что субсидируемая ипотека захватила неплохую долю рынка.

Однако 1 марта будет произнесено слово «баста»: по всем признакам, государство не намерено далее поддерживать рынок ипотеки путём субсидий. Да, продолжится работа по программе «Стимул», да, есть региональные программы — как, к примеру, в Подмосковье программа «Социальная ипотека Московской области». Однако такого подарка как в прошлом году более не намечается.

По словам, Александра Плутника в дальнейшем следует ориентироваться на частные инвестиционные средства. Так, АИЖК обратилось к Центробанку с предложением упростить условия выпуска ипотечных облигаций, которые бы имели гарантированную доходность. Частные инвесторы могли бы выкупать эти облигации, а собранные деньги можно пустить на ипотечные программы.

Особенность момента: ориентироваться не на государство, а на частный капитал. Действительно, на депозитных счетах граждан скопился значительный денежный объём, который не находит достойных точек приложения. Только на депозитах частников находится 21,6 трлн. рублей (на конец 2015 г.) Ипотека могла бы стать достойной целью инвестиций, дело лишь за выпуском полновесных и надёжных ценных бумаг.

Кто оплатит шампанское для рисковых?

А что у нас с помощью тем, кто уже по горло сидит в ипотечных долгах, особенно валютных?

Во-первых, есть тревожный звонок — сильный рост просроченной задолженности по валютной ипотеке: дело идёт уже к 20%. То есть, каждый пятый валютный ипо-кредит уже находится в просроченном состоянии. В основном, это касается московского региона, где граждане охотно брали ипотеку по меньшим ставкам, но зато в свободно-конвертируемой валюте.

Во-вторых, наши граждане отнюдь не перестали связываться с валютной ипотекой. Только за 11 месяцев прошлого года в Москве и Подмосковье было взято 72 таких ипо-кредита на сумму около 2,78 миллиардов рублей (по стат.данным ЦБ РФ). Это уже новые кредиты, которые люди брали уже после дефляционного шока конца 2014 года.

В-третьих, реальные располагаемые доходы граждан, исчисленные в рублях, не показывают тенденцию к росту. А курс-то доллара только растёт…

И по всем признакам — помощи ждать неоткуда. Банки заняли категорическую позицию: никаких подарков заёмщикам, если государство не согласится компенсировать финансовые потери банков. Государство напрямую свою позицию не выражает, однако не предпринимает никаких конкретных действий в плане финансовой помощи ввязавшимся в валютную ипотеку гражданам. Да это и не удивительно — никаких бюджетных статей про это дело у нас нет, а сам бюджет, что на 2015, что на 2016 год — дефицитный.

Тут следует понимать такой момент: с точки зрения государства проблема ипотечного заёмщика — это проблема, расположенная строго внутри сферы «банк — заёмщик». Заберёт банк залог (квартиру) — ничего страшного, одна семья выселится из квартиры, другая туда вселится со временем. Сумма обеспеченности жильём по стране не поменяется.

С моральной точки зрения (если у государства такая имеется) — тоже ничего криминального: заёмщики сами выбрали низкий ипотечный процент при больших рисках, риски сработали, значит, заёмщики и должны нести ответственность.

Единственно, чего не любит власть — это каких-то эксцессов, волнений. В общем-то, в эту точку и бьют заёмщики, организовывая свои манифестации. Логика их проста — «ну, сделайте же чего-нибудь, только квартиры не отбирайте, а платить мы не можем». Оплачивать сработавшие риски желающих пока не находится.

Что же дальше?

Впрочем, банкам сейчас тоже особо не позавидуешь. Залоги (квартиры) начали терять свою стоимость. К примеру, квартира, купленная в ипотеку в ажиотажном декабре-2014 за 10 млн. рублей, сейчас может быть продана лишь за 8,5 — 9 млн. Для банка это плохой актив, особенно если по ней ещё идёт просрочка платежей.

Конечно, надежда умирает последней — вдруг оно всё наладится, отыграет взад. И нефть вырастет, и курс рубль-доллар придёт к какой-нибудь приемлемой для всех точке, и рынок квартир начнёт расти. А вдруг и государство опять прольёт денежный дождь на страждущих…

Одним словом, для ипотечного рынка наступили трудные, непростые времена. Один год он прожил на субсидировании, но, видимо, этот ресурс уже исчерпан. Нужны новые, нестандартные решения. Нужны решительные шаги по реструктуризации ипотечных долгов с целью недопущения дефолтов заёмщиков и сброса объёмов залогов на итак уже переполненный квартирами рынок.