Недвижимость Москвы. Итоги 2025 года

Если взять ближайшие 10 лет, то можно сказать, что один период турбулентности следовал за другим – адаптация рынка к политической ситуации после 2014 года, переход на эскроу, карантины и введение, а затем – отмена массовой льготной ипотеки, периоды девальвации рубля и заградительные ставки по коммерческой ипотеке. Словом, спокойствия не было даже в первом приближении.

Но, по мнению многих аналитиков, период высоких ставок сыграл на руку стабилизации как рынка недвижимости, так и экономики в целом, став своеобразным «холодным душем». И наиболее важным результатом 2025 года стал возврат к относительно сбалансированным показателям.

Рост цен на новостройки в оценивается на уровне 15-20%. Готовое жилье подорожало значительно меньше – в пределах 5%, что чуть ниже уровня официальной инфляции (около 6%).

О спокойном окончании прошлого года говорит и статистика Росреестра. Некоторое, скорее всего – сезонное, оживление рынка, имевшее место в начале осени, пошло на спад, особенно в сегменте готового жилья.

Кроме того, несмотря на снижение ключевой ставки, слабо растет количество ипотечных. Причина этого вполне понятна: когда ставки стабильно снижаются уже в течение достаточно длительного времени, покупатели готовы подождать еще более выгодных условий.

Итак, чем же запомнится 2025 год на рынке недвижимости Москвы.

• Отмечалось постепенное восстановление ипотечного спроса. Так, к зиме доля сделок с привлечением кредитных средств в среднем по всем сегментам рынка новостроек «старой» Москвы составила 60%. Для сравнения, годом ранее этот показатель достигал всего 37%. Самый заметный рост зафиксирован в массовом сегменте, где доля ипотеки за прошедший год выросла с 48% до 77%. В бизнес-классе этот показатель увеличился с 32% до 57%, а в премиум-классе – с 16% до 24%.
• На первичном рынке жилья «старой» Москвы заметно уменьшился объем предложения. Общее число квартир и апартаментов в продаже с декабря 2024 года по декабрь 2025 года снизилось с 52000 до 40000 лотов (-23%).
• Главное влияние на общую статистику оказало резкое падение числа квартир в продаже в массовом сегменте. Если в конце 2024 года на рынке было представлено 21000 таких квартир и апартаментов, то к декабрю 2025 года их количество уменьшилось до 10000 лотов. В сегменте бизнес-класса также произошло снижение, хотя и не столь значительное, в пределах 9% – до 206000 лотов. В премиальном и высокобюджетном сегментах количество доступных для покупки вариантов по итогам года также снизилось, но незначительно – на 1% и 2% соответственно.
• При этом практически не изменился спрос на новостройки. Так, в «старой» Москве было заключено 54600 договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения, за аналогичный период 2024 года общее число сделок на рынке долевого строительства составило 54400. Единственным исключением стал высокобюджетный сектор, где было реализовано 97000 кв. м недвижимости против 107000 за аналогичный период 2024 года. Таким образом, спрос здесь сократился на 15%.
• Продолжился ставший уже устойчивым тренд на подорожание недвижимости. Так, к декабрю 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках «старой» Москвы достигла 787000 рублей. Этот показатель на 26% превышает данные декабря 2024 года (621000 рублей). То есть, цены на первичном рынке столицы вплотную подошли к психологической отметке в 800000 рублей за кв. метр. Такая динамика объясняется не только общим ростом цен во всех сегментах, но и изменением самой структуры предложения. В прошлом году произошло значительное сокращение доли жилья комфорт-класса, в то время как объем предложения в новостройках бизнес-, премиум-класса и высокоценовых сегментах остался стабильным.
• При этом, лидером по темпам роста цен на рынке столичных новостроек в 2025 году стал именно массовый сегмент. Средняя стоимость квадратного метра здесь поднялась на 23% – с 323000 рублей в декабре 2024 года до 404000 рублей к декабрю 2025 года. В бизнес-классе квартиры подорожали на 15%, до 533000 рублей за квадратный метр. Такую же динамику продемонстрировал высокобюджетный сегмент - здесь цены также выросли на 15%, до 2,4 млн рублей за квадратный метр. Проекты премиум-класса подорожали на 18%, достигнув средней отметки в 865000 рублей за кв. метр.
• Отмечен рост средней площади квартир в новостройках - она достигла 63,9 кв. метра, увеличившись за год на 10% (58,3 кв. метра в конце 2024 года). В массовом сегменте этот показатель увеличился с 44,3 до 49 кв. метров. В бизнес-классе средняя площадь выросла с 58 до 58,9 кв. метра, а в премиальном сегменте практически не изменилась, составив 78,7 кв. метра. В высокобюджетных проектах средняя площадь квартиры в продаже увеличилась со 140 до 145,7 кв. метров. Данный тренд объясняется сразу несколькими факторами. С одной стороны, идет активное вымывание компактных и наиболее доступных по цене лотов. С другой – усиливается спрос на просторные квартиры. За последние годы появилось значительное количество покупателей, которые выбирают недвижимость для себя как долгосрочное семейное жилье и не планируют ее перепродавать.
• Отмечено сокращение предложения практически по всем типам квартир. Сильнее всего эта тенденция коснулась студий – за год их количество сократилось почти вдвое – с 8700 до 4700 лотов. Это связывают с тем, что данный формат недвижимости популярен и как первое «стартовое» жилье, которое родители приобретают детям, и среди приезжих из регионов, как наиболее доступное по цене, и в качестве варианта инвестиции. Предложение однокомнатных квартир снизилось на 26%, двухкомнатных – на 19%, а трехкомнатных – на 14%. Единственным форматом, показавшим положительную динамику, стали квартиры с четырьмя и более комнатами. Их количество в продаже выросло на 16%.
• Еще одной тенденцией прошедшего года стало резкое, на 58%, сокращение предложения лотов с отделкой. Если в конце 2024 года таких вариантов квартир и апартаментов во всех ценовых сегментах было представлено порядка 14600 то год спустя их количество снизилось до 6100 лотов. Похожая тенденция наблюдается и с квартирами в формате предчистовой отделки. Год назад на рынке было представлено 11300 таких помещений, а к декабрю 2025 года их количество уменьшилось до 7900 то есть на 29%. При этом число квартир без отделки практически не изменилось и составляет около 26000 лотов – сокращение за год составило всего 4%. Причем, аналитики объясняют данную тенденцию не только оптимизацией стоимости недвижимости. Меняется структура столичных новостроек, значительный процент покупателей останавливает выбор на лотах с высоким бюджетом. Традиционно, в них по-большей части реализуются дизайн-проекты с индивидуальным выбором материалов и планировочных решений. Высоким спросом пользуются квартиры без отделки и внутренних несущих перегородок, то есть свободной планировки.

Что касается наступившего года, то большинство экспертов сходятся во мнении, что он во многом будет повторять 2025 год. На рынок и цены продолжат давить высокие ставки и невыгодная ипотека – предполагается, что снижение ключевой ставки будет идти довольно медленными темпами.

С другой стороны, высокая инфляция не даст ценам существенно упасть. Кроме того, недвижимость традиционно считается наиболее надежным вложением денег, на фоне различных страхов, более или менее обоснованных, и рисков, в том числе, обесценивания рубля. Риски и страхи также определяют ограничение предложения: застройщики не спешат с выводом новых проектов, а многие собственники жилья на вторичном рынке предпочитают придержать квартиру до лучших времен.

Как показал прошедший год, эти противоборствующие факторы примерно уравновешивают друг друга. И если не произойдет каких-либо форс-мажорных ситуаций, то поведение рынка недвижимости в 2026 году существенно не поменяется.