Слово «апартаменты», не переводимое, наверное, на другие языки мира, прочно вошло в столичных лексикон рынка недвижимости. Обозначает оно предназначенную для жилья недвижимость, которая-де-юре является коммерческой.
Единственное юридическое определение апартаментов на начало 2014 г. содержалось в нормативных документах Министерства культуры. Так определялись номера повышенной комфортности с кухней площадью от 40 кв. м. Затем было принято Постановление Правительства Москвы от 11 ноября 2014 г. N 660-ПП, где четко показали, что никаких «апартаментов» не существует. Максимум, что может быть — это апарт-отели.
Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group, напоминает, что такого статуса, как «апартаменты» — нет. Назначение помещения может быть или жилым или нежилым. То, что называется апартаментами, это помещение, расположенное в нежилом здании, помещения в котором могут предназначаться, в том числе, для временного проживания (гостиница). Юридический статус нежилого помещения и сейчас можно изменить на жилое путем перевода согласно статьям 22, 23 Жилищного кодекса.
Особняком здесь стоят лофты. Так называют апартаменты, которые не строятся, а реконструируются. Отличие для потребителя на этапе покупки — в правоустанавливающих документах. В существующем здании свидетельство о собственности уже есть в наличии. В принципе, во всем мире лофтами и называют жилье, расположенное в старых промышленных заданиях.
На что именно влияет отсутствие статуса жилой недвижимости?
1. В апартаментах нельзя прописаться и пользоваться ближайшей социальной инфраструктурой. То есть вы не сможете прикрепиться к ближайшей районной поликлинике, а дети не будут посещать ближайший детский сад.
Проблема эта решается покупкой коммерческих медицинских страховок и обучением в частных школах. Более того, если среди разрешенных видов использования помещения есть гостиница, то в апартаментах возможна временная регистрация. И тогда проблема с садами, школами и поликлиниками будет решена.
2. Даже с временной регистрацией вы не сможете участвовать в муниципальных выборах. Выбирать мэра, депутатов МГД, муниципальных депутатов можно только по месту постоянной регистрации. Получается, что жители апартаментов частично понижены в своих гражданских правах. Сейчас этот вопрос волнует мало кого — явка на местные выборы составляет 15–20%, но ситуация ведь может измениться?
Илья Свиридов, канд. Юридических наук и депутат МГД, правда, в этом особого «ущемления» прав не видит. Ведь жители апартаментов могут голосовать по месту постоянной регистрации. «Если человек прописан где-то, значит, значит у него там недвижимость — квартира, дом. И есть привязка к месту».
3. Апартаменты облагаются повышенным налогом. Действительно, налоговая ставка в апартаментах выше — 0,5% независимо от кадастровой стоимости объекта. Но так и кадастровая стоимость — почти пропорционально ниже. Правда, владельцы апартаментов не смогут получить вычет из налогооблагаемой базы в размере стоимости 20 кв. м. Это незаметно на больших объектах и существенно для студий. Не стоит успокаиваться и по поводу низкой кадастровой оценки: теоретически ее должны пересматривать раз в пять лет. Подробнее о кадастровой оценке читайте здесь.
4. Нет централизованного регулирования тарифов естественных монополий. Каким образом это скажется на оплате ЖКХ — сказать сложно. Есть примеры, когда договоры с поставщиками заключены даже на более выгодных условиях, чем общегородские тарифы. Но риск повышенной оплаты остается. С другой стороны, владельцы апартаментов освобождены от уплаты непонятного взноса в фонд капитального ремонта.
5. В апартаментах отсутствуют жесткие правила планировки, которые есть в жилой недвижимости. Например, здесь нет понятия «мокрой зоны», поэтому можно располагать санузел в любом месте. С другой стороны, здесь и не гарантировано соблюдение норм инсоляции.
6. В апартаментах возможно зарегистрировать юридическое лицо. Для юридического лица использование апартаментов может быть основанием для возмещения НДС.
То есть минусы жизни в апартаментах, очевидно, перевешивают плюсы. Но это компенсируется разницей в цене примерно в 20%.
В марте 2014 г., т. е. год назад, специалисты «Метриум Групп» проанализировали разницу в цене между апартаментами и жилыми комплексами, находящимися в одной локации. Очевидно, чем выше класс недвижимости, тем разница оказывалась меньше.
Так в эконом-сегменте сравнивались ЖК «Большое Кусково» и апартаменты в составе комплексной застройки «Царицыно-2» (100,5 тыс. руб/кв. м). Разница — 22%. В комфорт-классе предлагалось сравнить ЖК «Белый Парк» (139,5 тыс. руб./кв. м) и МФК «Водный» (113 тыс. руб./кв. м). Разница — 20%. В бизнесе в качестве примера взяли апартаменты «Штаб-квартира на Мосфильмовской» (166 тыс. руб./кв. м), ЖК «Мосфильмовский» (206,5 тыс. руб./кв. м). Разница — 19,5%.
Редакция портала KVARTIRAvMOSKVE.ru изучила, а что происходит с ценами с течением времени. Оказалось — эта разница сохраняется! В качестве модельного объекта были взяты одни из старейших апартаментов Москвы — дом серии КОПЭ-Парус на Ярославском шоссе, построенный в 2006 г. Средняя стоимость в начале апреля 2015 г. в предлагаемых там квартирах — 147 тыс. руб/кв. м. Для сравнения взяли более старый дом серии КОПЭ и расположенный по соседству монолитно-кирпичный дом тех же лет постройки. В квартирах средняя цена равна 188 тыс. руб./кв. м. Разница- 21,8%!
Будущее апартаментов
Последнее время активно ходят слухи, что апартаменты будут переведены в жилье (по крайней мере там, где это позволяют по конструкционным особенностям здания). Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments, говорит, что ожидается введение в законодательство термина «жилые апартаменты». Это может позволить получать гражданам постоянную регистрацию, платить не более 0,5% налога на имущество и т. п. Также мы надеемся, что девелоперы лофтов или товарищества собственников недвижимости будут активнее менять назначение использования земельного участка, добавляя гостиничное. Это позволит проживающим получать временную регистрацию даже если термин «жилые апартаменты» не распространят на лофты. Получат развитие апарт-отели за-за соответствия их концепции приоритетам Правительства Москвы.
Но вот Анна Левитова, управляющий партнер W1 Evans, в этом вопросе категорична: «Слухи пошли на основании вранья продавцов, рассчитанного на несбыточные мечтания покупателей. „Амнистия“ невозможна, поскольку для жилых помещений совершенно другие стандарты, апартаменты этим стандартам не соответствуют. На сегодняшний день нет ни одного документального подтверждения появившимся слухам, никаких нормативных актов не публиковалось». По мнению эксперта, сейчас, при закручивании гаек и желании государства знать, где живут граждане, и намерении оказывать гражданам как можно меньше бесплатных услуг, в статусе апартаментов не изменится ничего. Хозяева будут платит более высокий налог на недвижимость, а продать их будет сложнее. Кроме того, учитывая особенности нежилых помещений и существующую нормативно-правовую базу, говорить о каких-либо существенных изменениях с точки зрения закона в обозримом будущем, не приходится.
А вот что думают о будущем апартаментов другие эксперты рынка недвижимости
Игорь Золотухин, зам. генерального директора KSP Capital (управляющая компания ДЦ «Москва»)
Насколько я знаю, никаких официальных документов (заявлений) в последние дни не было, и то, что рынок перешептывается — это «слухи». Возможно, слухи смогут мотивировать государство на ответную реакцию.
Понятно, что все хотят официально присвоить статус апартаментам статус, равный жилой недвижимости, но в настоящее время законодатель к этому не готов: придется менять законы вплоть до целевого назначения участка под застройку.
На текущий момент есть два официальных вида недвижимости: жилая или нежилая (коммерческая). Можно спрогнозировать, что для апартаментов может быть создано отдельное определение, но это не дело одной недели или месяца. Что это может дать? Для девелопера меньше требований, чем по строительству жилой недвижимости, но больше, чем для строительства коммерческой, а для покупателя — повышение стоимости.
Баранкова Наталья, юрист компании «Пересвет-Инвест»
Проблема правового статуса апартаментов существует уже не один год. За последнее время представителями органов власти было высказано несколько позиций по данному вопросу: идея постепенного отказа от строительства апартаментов путем сокращения выдачи разрешений на строительство, возможность признания апартаментов жилыми помещениями, распространение норм ФЗ-214 на апартаменты, разрешение осуществления временной регистрации по адресу апартаментов.
Думаю, что на основе подобных заявлений и было сделано предположение о возможно скорой «амнистии» апартаментов.
Однако на данный момент, никаких официальных документов не было принято, если не учитывать инициативу Правительства Москвы по распространению действия ФЗ-214 в отношении апартаментов. При этом документ носит рекомендательный характер и не содержит конкретных предложений.
Владимир Зимохин, зам руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»
Сама по себе возможность постоянной регистрации в апартаментах вряд ли сильно изменит ситуацию. Но факт того, что апартаментам будет присвоен статус жилья, сможет решить вопрос и с налогами, и с регистрацией. Правда для этого потребуются четкие критерии, по которым можно будет определить, какие апартаменты будут подпадать под указанные изменения. Считается, что у зданий, целиком состоящих из апартаментов, так называемых «гостиниц», больше шансов получить такой статус в отличие, например, от административно-делового центра. Очевидно, что в первом случае проще предусмотреть условия, благодаря которым помещения будут соответствовать новым правилам. Тем не менее, шансы на перевод могут быть и у апартаментов в офисно-деловых или административно-деловых центрах. Оцениваться, прежде всего, будут сами помещения, а также их расположение. Очевидно, что уже сейчас правительство планирует уменьшить объем строящихся апартаментов, в том числе и за счет того, чтобы ограничить возможный переход части из них в жилые помещения, если это будет возможно в будущем.
Тем не менее, вполне вероятно, что постепенный перевод части апартаментов в состав жилых помещений может быть произведен.
Познакомьтесь с тем, что говорили об апартаментах столичные чиновники и бизнесмены в начале 2014 г.
Комментировать