ЖК «Рассказово»: между лесопарком и будущим метро

Местоположение

По местоположению ЖК «Рассказово» относится к «ближнему поясу» старой Москвы. Он возводится в необычайно живописном месте, где традиционно находились здравницы и дачные поселки. С трех сторон комплекс окружает Ульяновский лесопарк, есть два водоема. Доехать до ЖК «Рассказово» можно как по Боровскому, так и по Киевскому шоссе: комплекс находится на хорде, соединяющей эти трассы.

Боровское шоссе сейчас очень загружено — пробки в «пиковые» часы оцениваются в 7–8 баллов. Киевское шоссе реконструировано и является одной из самых быстрых вылетных трасс столицы, при этом в город сложно въехать практически в любое время дня.

От метро «Юго-Западная» до комплекса ходят автобусы, идти от остановки — 15 минут. Возможно, будет налажено сообщение от станций «Румянцево» и «Саларьево», хотя об этом речи пока нет.

В 2017 году откроется станция метро «Рассказовка», Калининско-Солнцевской линии (согласно обещаниям заммэра М. Хуснуллина это может произойти вообще в конце 2016 г.) При наличии удобной дорожки, дойти за метро можно будет за 15–20 минут (расстояние чуть более 1 км). Это, конечно, близко, но выходит за границы 10-15-минутной пешей доступности.

Архитектура и планировочные решения

Территория комплекса большая и занимает 34 га. Здесь предполагают возвести шесть 9-этажных многосекционных домов и 3 здания апартаментов, но по последним нет пока окончательных согласований. Строительство делится на пять очередей. В первой (срок сдачи — третий квартал 2017 г.) запланировано два дома. По остальным очередям деталей пока не сообщается. Проект будут корректировать в зависимости от покупательского спроса. Ориентировочный срок завершения проекта — 2019 г. Квартиры первой очереди проданы уже на 70%. Продажи во второй очереди пока не стартовали.

Внутри комплекса принята квартальная планировка, дома образуют уютные дворики. Хотя не избежать эффекта «окно-в-окно». Чтобы в период строительства не создавать проблем заселившимся жильцам, в комплексе предусмотрено несколько въездов-выездов.

В комплексе будет действовать система «двор без машин» с противопарковочными столбиками и другими ограничениями, оставить у дома машину будет нельзя, поэтому уже в первой очереди запланирован гаражный комплекс на 800 мест. Размещение в нем будет платное, но продажи пока не стартовали. Платная парковка без возможной альтернативы и без объявления оплаты за паркинг является, на наш взгляд является серьезным минусом.

На территории планируют разбить парк площадью 2,9 га, протянутся велосипедные и пешеходные дорожки, будут окультурены существующие водоемы, появится выход в Ульяновский лесопарк.

Дома первой очереди решены в эстетики сталинской архитектуры: с большими окнами, колоннадами и т. п. Здания будут облицованы керамогранитом (вентилируемый фасад). Проекты домов второй очереди будут выполняться сербским архитектурным бюро. Здесь будет меньше массивных декоративных элементов. В качестве декора применят витражное остекление.

Жилая площадь «Рассказово» составит более 60 тыс. кв.м. Всего здесь будет представлено более 3500 квартир площадью 37,5, до 97,4 кв. м.

Из них в первой очереди — 1203 квартиры (в экспозиции осталось около 350 квартир).

Размер «однушек» варьируется от 37,5 до 44 кв. м, «двушек» — от 54,2 до 70 м, «трешек» — от 89,1 до 97,4 кв. м.

Традиционно, компания предлагает высокие потолки — от 3 до 3,5 тыс. м. У всех квартир имеются лоджии, максимальная площадь доходит до 8,4 кв. м. Есть и угловые квартиры с обзором из окон в 270 градусов.

Все квартиры сдаются без отделки и со свободной планировкой, внутри отсутствуют несущие стены и пилоны. Скорее всего, ближе к сдаче объекта компания будет предлагать варианты готовой отделки и даже мебилировки, как это было с другим проектом девелопера ЖК «Николин Парк». Квартиры хорошо приспособлены под объединение друг с другом. Возможность увеличения жилой площади за счет объединения двух квартир, по словам представителей компании, является достаточно востребованной.

Что касается инженерных систем, то они будут минимально соответствующими современным требованиям. Предусмотрен индивидуальный тепловой пункт с датчиками погодного регулирования. Квартирные тепло- и водосчетчики. Но система вентиляции с естественным пробуждением, без рекуперации, канальные вентиляторы предусмотрены для последних двух этажей.

Инфраструктура

Проектом предусмотрены строительство следующих инфраструктурных объектов:

• 1 очередь — детский сад, паркинг, супермаркет
• 3 очередь — детский сад, фитнес-центр
• 4 и 5 очереди — все остальное (школа, мини-зоопарк, поликлиника, бизнес-центр).

На данный момент нет договоренности с муниципалитетом о передаче им детского сада в управление. Так что детский сад, с очень большой вероятностью будет платным. К сожалению, пока нет и предварительной договоренности с коммерческими операторами дошкольного образования.

Так же пока не сообщается, достигнута ли договоренность с каким-либо сетевым ритейлером.

В ЖК «Рассказово» заявляется наличие консьерж-службы. В ее обязанности должно входить обеспечение контрольно-пропускного режима, включая ведение журнала учета гостей и посетителей, контроль за соблюдением правил проживания и поведения в жилых домах и правил соблюдения парковки перед входной группой. А также сопровождение ремонта квартиры — сотрудник должен следить за погрузо-разгрузочными работами рядом с подъездом и в лифте, проверять пропуска рабочих и их регистрацию, следить за соблюдением правил проведения ремонтных работ. Размер расходов на обслуживание комплекса — не сообщается.

Минимальная инфраструктура в пешей доступности имеется в близлежащей деревне Рассказовка, где есть магазинчик и аптечный пункт. Можно воспользоваться инфраструктурой ЖК «Переделкино Ближнее» или «Солнцево-парк», и района Ново-переделкино. Неподалеку находится Vnukovo Outlet Village.

Таким образом, если говорить о недостатках ЖК «Рассказово», то они вытекают из его достоинств — это изолированность и удаленность от многих инфраструктурных объектов.

Условия инвестирования

Заявленная стоимость квартир варьируется от 3,9 млн. руб. до 11 млн. руб. По факту, на середину октября 2014 г. самая дешевая квартира оценивалась в 4,1 млн. рублей, это однокомнатная квартира 41 кв. м на 1-м этаже

Оценим адекватность данных цен. Покупка сегодня строящейся квартиры 41 кв. м за 4,1 млн. рублей со сроком сдачи через 3 года эквивалентна покупке построенной квартиры за 5,95–6,56 млн. рублей. Как производился расчет? При инвестировании в новостройки надо закладывать, что цена к моменту сдачи дома должна подрастать на 15–20% в год (иначе выгоднее хранить средства в банке по 10% годовых и покупать уже построенную квартиру). Сравним эти цифры с тем, что предлагается в окрестных комплексах. В ЖК «Переделкино Ближнее» предлагаются квартиры в 38 кв. м по цене 5,2 — 5,5 млн. руб., 43 кв. м. — 6,0 млн. руб. «Переделкино Ближнее» расположено гораздо ближе к метро, чем «Рассказово», но это проект совсем другого уровня: типовая жилая застройка, масштабное строительство.

Большие квартиры можно сравнивать с предлагаемыми на вторичном рынке таунхаусами в расположенном неподалеку поселке «Бристоль». Таунхаус 110 кв. м предлагается за 9,7–10 млн. рублей, 150 кв. м — 12,5 млн. рублей. Но «Бристоль» не будет находиться в пешей доступности от метро.

Так что цена на квартиры в ЖК «Рассказово» вполне обоснованная.

Договор купли-продажи заключается по 214-ФЗ, с обязательной регистрацией. Условия бронирования квартиры — 2-х дневная бесплатная бронь, услуги длительного бронирования не предоставляются.

Редакция оценивает надежность застройщика Sezar Group довольно высоко. Хотя ЖК «Рассказово» — это всего второй проект девелопера, но до этого он много лет работал на рынке коммерческой недвижимости.

Риски и недостатки проекта

Одним из самых больших рисков и недостатков ЖК «Рассказово» мы считаем риск замораживания проекта. Данный район застраивается очень активно и при снижении общей платежеспособности населения и числа выдаваемых ипотечных кредитов, проект может остановится на второй или даже на первой стадии.

В этом случае проект окажется в некой инфраструктурной изоляции. Добраться до большинства инфраструктурных объектов можно будет только на автомобиле.

Так же остается открытым вопрос с паркингом. Возможно, девелоперы специально не проговаривают в данный момент этот вопрос, чтобы в будущем использовать паркинг для оптимизации своей ценовой политики.

Настораживает и отсутствие оператора дошкольного образования. К сожалению, нередки случаи, когда построенные и оборудованные детские сады подолгу пустовали.

Риском недостроя станции метро, на наш взгляд, можно пренебречь — о скором открытии станции говорится слишком широко.