Жилой комплекс «Дом на Рогожском валу»

Дом бизнес-класса, да еще расположенный в центре Москвы на самой начальной стадии строительства — даже в кризисное время интересен для инвесторов. На начало марта 2015 г. ЖК «Дом на Рогожском валу» как раз находится на стадии подготовки площадки. Срок сдачи объекта — 2 квартал 2016 года. Застройщик — компания «Лидер-Инвест».

Жилой комплекс бизнес-класса «Дом на Рогожском валу» расположен в Таганском районе Москвы по адресу: ул. Рогожский вал, д. 11, стр. 1

Таганский район очень разнородный, поэтому и новая застройка здесь представлена как элитным сегментом, так и комфорт-классом. В недорогом сегменте ведется застройка новыми домами ближе к Третьему транспортному кольцу, финансируемыми бюджетом Москвы через КП УГС, квартиры в которых передаются по городским программам, а в будущем, возможно, будет продаваться на аукционах. Коммерческие застройщик занимаются в основном элитными объектами, ближе к Яузе и Садовому Кольцу — в прежние годы построены «Шоколад»«АртХаус» и комплексы премиальных сегментов. Сейчас в продаже строящиеся элитные ЖК «Дворец на Яузе» и «Дом на Котельнической».

Расположение

Сам ЖК и представляет собой 2 монолитно-кирпичных 13-этажных здания, 120 квартир.

Строительство ЖК ведётся на участке площадью 5937 кв.м, который граничит с северо — восточной стороны с музейным комплексом ретро-автомобилей; с юго-востока — с участком физкультурно-оздоровительного комплекса; с юго-запада — жилой застройкой; c северо-запада — улицей Рогожский Вал (как раз напротив небольшой зеленой зоны). Корпуса расположены под прямым углом друг к другу. Входы в жилую часть запроектированы со стороны внутреннего двора. Все лестницы оснащены пандусами.

Дом на Рогожском валу - расположение

На первых этажах располагаются офисные помещения. Входы в офисы изолированы от жилой части и размещены с внешней стороны корпуса.

Управляющий партнёр архитектурно-проектной компании «Мезонпроект» Илья Машков рассказывает: «В домах получаются очень хорошие виды из окон уже начиная с 5-го этажа. Ощущения зажатости не будет. Когда мы работали над проектом ночного освещения фасадов, было очевидно что дома хорошо видны со многих точек, а значит и из квартир — хорошие, перспективные вид. Ситуации „окна в окна“ мы успешно избежали. Кроме того, двор визуально формируется вместе с существующим жилым зданием, он светлый и большой, с хорошим благоустройством и озеленением. Парковка „скушает“ все машины (обеспеченность примерно 1,3 места на квартиру — не плохо). Еще одно: дома прекрасно видны и работают ансамблем не только с Рогожского вала, но и с Площади Рогожской заставы, Коврова переулка, Новорогожской улицы».

Архитектура и планировки

Квартиры располагаются со 2 по 13 этажи. Диапазон площадей квартир составляет от 50,3 кв.м в однокомнатной квартире до 104,7 кв. м — в трёхкомнатной. Как сообщает застройщик, более 60% квартир являются «двустрононними».

Главный архитектор мастерской «Мезонпроект» Александра Кузьмина рассказала, на какие аспекты при проектировании обращали особое внимание:
1. Комфорт санузлов. Их старались делать столько же, сколько спален.
2. Наличие мест хранения: шкаф, гардеробная
3. У входной двери — выделение «грязной зоны»: в Москве не принято ходить по квартире в грязной обуви. По этой же причине, не размещали вход в гостевой санузел из коридора.
4. Пропорции и размер кухонь (площадь от 12 кв. м)
5. Ширина жилых комнат превышает 3,2 м.

Высота жилых этажей — 3,45.

В вестибюлях, помимо уже ставшего традиционным помещением для консъержа предполагается, зона ресепции, колясочная с поддоном для смыва грязи с колес колясок и лап домашних животных, гостевой санузел. То есть реализуются не просто современные, а приспособленные к нашим погодным условиям стандарты жилого комплекса. В подземной части комплекса — автостоянка, связана лифтами с жилой зоной. (Кстати, внутренний двор запроектирован без сквозного проезда автотранспорта, закрытым и огороженным.)

Входы и выходы с этажей автостоянки ведут непосредственно на улицу.

Лифтовые шахты запроектированы под лифтовое оборудование производителя «OTIS», грузопассажирскими, по 2 шт. на корпус. Габариты кабины лифтов: 1,1 м на 2,1 м в глубину, дверного проема — 0,9 м, грузоподъемностью до 1000 кг.

Неоклассика «Дома на Рогожском валу»

Строящийся ЖК «Дом на Рогожском валу» обещает быть не только яркой архитектурной доминантой, но и современным энергоэффективным строением. 

Из чего сделан дом 

Несущий каркас комплекса — монолитный железобетон. Внутренние ненесущие стены, в т. ч. межквартирные — керамзитобетонные, толщиной 250 мм.
Перегородки — кирпичные, толщиной 120 мм. Наружные стены — кирпичные, толщиной 250 мм, с последующим утеплением и облицовкой по принципу вентилируемого фасада. Общий архитектурный стиль — неоклассика.

Окона — деревянные стеклопакеты. В облицовке планируется активно использовать гранит. Фасадный декор: карнизы, декоративные доски, филенки — стеклофибробетон.

По словам Ильи Машкова, «каждое здание обшито 150 мм утеплителя, а на крыше утеплителя даже 200 мм. Все сети снабжены датчиками, учет энергоносителей происходит автоматически и очень точно», что даёт основание считать здание весьма энергоэффективным, что подтверждает и Председатель правления Ассоциации Green Строй Дмитрий Березуцкий: «В соответствии с законодательными нормами, дом можно считать энергоэффективным», — полагает эксперт.

Надежность застройщика

«Лидер-Инвест» — новая компания на рынке недвижимости, ее учредителем является российская публичная финансовая группа — АФК «Система», портфель которой преимущественно из российских компаний в различных секторах экономики. В силу наличия надёжного источника инвестиций и небольшим масштабом самого ЖК, проблем с недостроем возникнуть не должно, полагает ведущий аналитик Provereno. Ru Александр Пыпин. К тому же, для «прозрачности» строительства, на официальном сайте ЖК находится онлайн-трансляция строительства.

Инфраструктура

Поскольку ЖК «Дом на Рогожском валу» строится в одном из наиболее инфраструктурно развитых районов Москвы, то с бытовой точки зрения, это место можно считать универсальным и рассчитанным на практически любой достаток и особенности.

В шаговой доступности расположена Городская поликлиника № 4 для взрослых, чуть дальше — поликлиника № 100 для детей. Из образовательных учреждений на Вековой ул. находится детский сад № 1939, на Нижегородской улице — муниципальная школа № 1221, на Новорогожской — № 1468; также работает частная школа «Эрудит», расположенная также на Нижегородской.

Клуб боевых искусств, балет на льду, огромный Дворец Детского Спорта — всё это недалеко от ЖК. Кроме того, в Парке Таганского района действует новое футбольное поле и беговые дорожки, а зимой залит каток. К слову, когда-то именно здесь на лёд впервые встала Ирина Роднина. Там же находится и новая детская площадка с ультра-современными игровыми комплексами.

С культурной точки зрения, Таганка может похвастаться как театрами для взрослых и детей, так и музеями, ближайший из которых расположен в соседнем с ЖК домом: это музей ретро автомобилей.

В районе 26 действующих православных церквей, в том числе 3 монастыря и 3 подворья, и главной точкой притяжения, конечно же, является расположенный в 5 минутах ходьбы от ЖК «Дом на Рогожском валу» Покровский монастырь, куда православные верующие люди с неизменными букетами цветов ходят поклониться мощам Матроны Московской.

Расчетное количество жителей в проектируемом комплексе составит: 290 человек, в том числе, 54 человека — максимальное количество работающих в офисах на первых этажах, для которые предусмотрено 73 машиноместа.

Цены и предложения

Общая ситуация на рынке в настоящий момент по-прежнему довольно неопределённая. При этом по данным аналитиков «Метриум Групп», по итогам 2014 года произошло снижение предложния в бизнес-классе на 4,4 процентных пункта. «Тем не менее, на новостройки бизнес-класса по-прежнему приходится почти половина реализуемых квартир — 47,7%. Такжесесли новые проекты в течение года выходили во всех округах, то жилые комплексы, в которых первичные продажи были завершены, преимущественно расположены в западной части города. Именно в престижных западных округах города в течение долгого периода возводилось основное количество новостроек бизнес-класса. Год назад на ЗАО, ЮЗАО и СЗАО в сумме приходилось более 60% жилых комплексов и квартир, сейчас — менее половины (48,4% проектов и 47% квартир). В то же время доля восточных округов выросла по количеству проектов до 25%, по числу реализуемых квартир — до 30,1%" Иными словами, на востоке столицы существует серьезный дефицит предложения в премиальном сегменте.

Цена объекта по состоянию на 20 февраля 2015 года: от 12 725 700 за однокомнатную квартиру площадью 50 кв.м и до 23 115 000 рублей за 3-комнатную квартиру площадью 101 кв.м, расположенную на 8 этаже. Договора заключаются по договору долевого участия со ссылкой 214 ФЗ, который защищает дольщика и а-приори является самым надёжным. Ответственность застройщика застрахована в ООО „Строительная страховая группа“
Покупателям квартир в „Доме на Рогожском Валу“ застройщик предоставляет услугу по рассрочке платежа по „индивидуальному согласованию“.

Менеджер по продажам объекта от застройщика Диана Проскурина рассказывает, что основные покупатели объекта — семейные люди. „Основной контингент — жители близлежайщих домов. 20% помещений забронированы под покупку, и в основном, это 3-комнатные квартиры, где люди предполагают жить. Меньше 5% приобретается для инвестиционных целей“. В то же время, руководитель проекта Денис Головин полагает, что представители профессуры и научные деятели высоких рангов также являются потенциальными жителями ЖК „Дом на Рогожском“. В дополнение Диана Проскурина комментирует: „Как только будет достаточно большой процент продаж по домам, то мы будем выставлять нежилые помещения для продаж жильцам“.

Чем рискует сегодня покупатель дома бизнес-класса
 
В период финансовой нестабильности один из рисков покупателей квартир в домах премиальных сегментов в том, что застройщик снизит класс используемых отделочных материалов, что автоматически понизит класс объекта.

Риски и возможные негативные стороны проекта

Директор департамента аналитики и консалтинга „Метриум Групп“ Анна Соколова даёт такую оценку рынку жилья бизнес-класса в Москве на начало 2015 года: „Влияние кризиса на рынок высокобюджетной недвижимости может быть значительно сильнее, чем на рынок эконом- и комфорт-класса. В 2008 году рынок жилья бизнес-класса оказался самым уязвимым: часть проектов оказалась замороженной, часть подверглась реконцепции. Предстоящий год может стать еще сложнее. Если во время мирового финансового кризиса курс доллара по отношению к рублю вырос на четверть, то в 2014 году он увеличился как минимум в 1,5 раза. Строительные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта, существенно вырастут в цене. Застройщики окажутся в сложной ситуации — с одной стороны их затраты значительно увеличатся, с другой — в условиях падения спроса им будет сложно повышать цены. В результате, в предстоящем году мы скорее всего увидим заморозку объектов, отсрочку выхода новых, а также пересмотр концепции части проектов на этапе разработки…“

Для данного проекта, таким образом, при строительстве существует риск замены материалов, предусмотренных в проекте архитекторами, на более дешёвые, что скажется на качестве жилья. К сожалению, существующие нормативы разрешают подобные замены, поэтому в случае если такое случиться, что-либо доказать или отсудить не получится. Илья Машков подтверждает, что такой риск такой существует всегда. В то же время, утверждает эксперт, компания „выстраивает систему защиты проекта, которую мало кто делает: мы подробно прописываем все проектные решения, включая материалы, фиксируем свое авторское право в Союзе Архитекторов России и т. д. Также по этому объекту выполнялся сметный расчет стоимости для инвестора, куда была включена стоимость здания и фасадов из выбранных материалов, которая легла в основу экономической модели“.

Замена материалов в процессе строительства чревата ещё одним негативным последствием: а именно, суммой коммунальных платежей, которая может быть увеличена в связи с этим фактором, т. к. дом потеряет часть своих энергоэффективных характеристик.

Ещё одна черта данного проекта, на которую стоит обратить внимание, это густонаселённость района: соседние дома сплошь и рядом — многоэтажки. Поэтому несмотря на развитую инфраструктуру, воспользоваться ею жителю в ряде случаев будет не так просто: слишком много желающих. Отмечу, что желающие в данном случае — это не далеко не только люди с высоким достатком, но также и малообеспеченные группы граждан. Поэтому будущему жильцу стоит быть готовым к встрече с ними ежедневно лицом к лицу, среда здесь в среднесрочной перспективе не будет однородной. Илья Машков признаёт: „Конечно, плотность застройки 25.000 кв.м. на 1 га — не маленькая, но она сейчас такая на всех строящихся жилых комплексах“. В то же время, специалист полагает, что сам „ансамбль из двух башен ощущение затесненности не создаст“.
 

Плотная застройка негативно влияет и на транспортную доступность. Во-первых, по Новорязанскому шоссе, которое переходит в улицу Таганскую, в центр Москвы едет всё юго-восточное Подмосковье. Во-вторых, дополнительные машины владельцев самого ЖК явно не сделают ул. Рогожский Вал свободнее.
И тем не менее, Александр Пыпин полагает, что несмотря на эти факторы, перспективы ЖК хорошие, и вот почему: „Дом на Рогожском валу“ возводится в локации, где последний раз объекты подобного формата были в продаже в лет 10 назад, когда MIRAX строил жилой комплекс бизнес-класса с подземной стоянкой и огороженной территорией на улице Талалихина на месте бывшей фабрики по производству валенок. Поэтому, накопленный спрос на „Дом на Рогожском“ есть и будет реализован, при адекватной ценовой политике.
 
Учитывая, что в проекте всего 120 квартир, проблем с продажами возникнуть не должно. Этот объем вполне может быть реализован за один год, при том, что срок сдачи — конец 2016 года. Цены квадратного метра сейчас чуть выше, чем в старом жилом фонде. Наценка в новых домах, как показывает практика, может доходить до 30% относительно старых, а за более высокий класс — еще 20%. Так что застройщик может пойти и по пути повышения цен, чтобы растянуть продажи, тогда к заселению они могут вырасти и на 50% от текущих. Конечно, все это верно при условии стабилизации экономической ситуации», — полагает аналитик.

Общая оценка ЖК "Счастье на Таганке": 16.26 из 20.00

Местоположение
Транспортная доступность на автомобиле43.80
Транспортная доступность на общественном транспорте4
Перспективы развития транспортной доступности3
Визуальные характеристики5
Экология3
Архитектура и планировочные решения
Архитектура54.80
Планировки квартир5
Инженерные системы5
Зонирование территории4
Организация парковки5
Инфраструктура
Ближайшая54.33
Кластера5
Заявленная3
Условия инвестирования
Надежность застройщика44.33
Цены4
Условия сделки5
Риски и недостатки проекта
Риск недоразвития собственной инфраструктуры-1-1.00
Риск проблем с парковкой0
Риск повышенной платы за обслуживание-2
Риск заморозки проекта после первой или второй стадии-1
Автор статьи:

Комментировать

×

* Ваше имя:

* Ваш e-mail:

Суть дела:

* Код с картинки:

Отправить

О проектеКонтакты