Разработка концепции жилых комплексов в Москве

Дата публикации: 30.09.13

Над созданием нового проекта жилого комплекса работает множество специалистов. Редакция портала KVARTIRAvMOSKVE поинтересовалась, как создается концепция проекта и какие факторы влияют на новый проект, какие именно специалисты принимают участие в проекте и бывают ли у них разногласия.

Поделились своим опытом ведущие специалисты компаний рынка недвижимости:

Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга ГК «ГРАС»
Цирульская Анна Сергеевна, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»
Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL
Ирина Аятова, директор Департамента маркетинга рекламы и PR компании ЗАО «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ»
Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья»

Петр КирилловскийПетр Кирилловский, руководитель управления маркетинга ГК «ГРАС»

На новую концепцию проекта влияют следующие факторы:

1. Расположение земельного участка. ГПЗУ — это базовый документ, который показывает, как можно использовать участок земли. В этом документе указаны ограничения по высотности, плотности застройки, назначение земли и прочие параметры.

2. Конфигурация земельного участка: рельеф, размер, форма

3. Транспортная и пешеходная доступность

4. Развитие транспортной и городской инфраструктуры

5. Характер окружающей застройки

6. Обременения, которые наложены на участок.

Какие специалисты определяют концепцию:

1. Юрист, который оценивает все юридические риски. Он смотрит на историю земельного участка: на балансе какого юрлица он находится, каковы условия его приобретения и какие обременения существуют.

2. Специалист службы технического заказчика. Он учитывает, в какую зону застройки входит участок, а также общую ситуацию по муниципальному образованию: есть ли у застройщика опыт работы с местными властями, и какова их политика работы с девелоперами. Также технический заказчик определяет требуемый состав инфраструктуры.

ЖК Флотилия3. Дальше на параметры участка смотрит маркетолог. Он оценивает окружающий рынок: спрос, предложение, его насыщенность. И затем дает описание возможной концепции, где указана разбивка по площадям и состав инфраструктуры.

4. Затем к работе приступает экономист, который с учетом концепции маркетолога и вводной стоимости участка оценивает будущие финансовые параметры проекта.

Если все четыре специалиста утверждают, что участок интересен для разработки, он отдается на проработку архитектору. Архитектор готовит предпроект, рассчитывает грубый объем и общую площадь проекта с учетом инсоляции, высотности и прочих параметров. Кроме того, архитектор определяет примерные планировки квартир.

Группа компаний «ГРАС» работает только с привлеченными архитектурными бюро. Для проекта квартал «Флотилия» мы сотрудничали с архитектурным бюро «ТРОМОС», а для ЖК «Утесов» проектировало бюро «Громов и Пальцев».

Работа всегда строится по принципу компромисса архитектора и строителей. Архитектор хочет сделать проект более красивым, строитель — более простым, а экономист и маркетолог более выгодным. Проект является продуктом многомесячных разговоров и компромиссов, про разногласия нет речи. Если проект сложный, он может проходить порядка 10 согласований в Москомархитектуре.

Цирульская Анна СергеевнаЦирульская Анна Сергеевна, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»

На сегодняшний день жилой комплекс (ЖК) — это не просто несколько высотных строений на одном участке земли, а четко спланированный и комфортный для проживания микрорайон с единым архитектурным стилем. При проектировании ЖК в обязательном учитывается возможность строительства дополнительной транспортной инфраструктуры и ее взаимосвязь с уже существующей. Собственно, реализация квартир в ЖК, помимо коммерческой и социальной инфраструктурной насыщенности, напрямую зависит от их расположения и транспортной доступности.

Стоит отметить, что появлению новых качественных жилых комплексов не способствуют современные нормы градостроительного регулирования. На формальный 30-дневный срок получения ГПЗУ (генерального плана земельного участка), при строительстве более или менее крупных объектов рассчитывать не приходится. Несмотря на то, что в последнее время через ГЗК (градостроительно-земельную комиссии) стали проходить достаточно интересные проекты, на предпроектную подготовку, смену вида разрешенного использования земель и получение разрешительной документации требуется от 1 до 1,5 лет. А суммы, которые тратят девелоперы на преодоление всех административных и финансовых барьеров обычно обладают 7-ю или 10 нулями. При этом за все платит конечный потребитель.

Кстати, в последнее время в старых границах Москвы жилищное строительство осталось возможным лишь при редевелопменте промзон. На промышленных территориях можно возвести около 15 млн кв м недвижимости, однако сложности, связанные с большим количеством собственников, приводят к тому, что все больше ЖК появляются за МКАДом, на территории «новой» Москвы и ближайшего Подмосковья. Жилые комплексы «Масштаб», «Западное Кунцево», «Гусарская баллада», «Московские Водники» и др. ясно указывают на стремление девелоперов к созданию комфортных условий для проживания граждан не в центре столицы, при этом, не создавая новых типичных спальных районов.

В данном случае грамотная застройка позволяет перейти к созданию полноценных мини-городов, с соответствующим инженерным, транспортным и социальным обеспечением, удачно интегрированных в окружающую городскую среду и избегать градостроительных ошибок «старой» Москвы.

Сергей БогданчиковСергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL

Первоначально на новую концепцию влияет месторасположение объекта. В зависимости от этого формируется класс жилья. Производными показателями от месторасположения являются наличие мощностей, подъездных путей, а также градостроительных, инженерных и маркетинговых ограничений.

На этапе формирования концепции в работе задействованы маркетологи, юристы, которые занимаются градостроительными ограничениями, инженеры, а также архитекторы, которые могут определить не мифические, а реальные объемы строительства на данной территории. Маркетологи определяют, на какие квартиры есть спрос на рынке. Все эти параметры входят в основу Технического задания. Исходя из этой информации, формируется квартирография.

В компании ORIGIN CAPITAL мы развиваем отдельное направление — проектирование зданий. Это позволяет нам комплексно создавать продукт от начала и до конца. Наше проектное бюро контролирует деятельность маркетологов. Дело в том, что основной проблемой при создании концепции является разрыв между идеей маркетологов и показателями проектировщиков. Маркетологи часто формируют концепцию не корректно, т. е. в отрыве от реальности. Проектировщики корректируют концепцию маркетологов, согласно имеющимся ограничениям и возможностям.

Разногласия между архитекторами и строителями происходят постоянно. Причина этого в том, что строители стремятся к экономии, а для этого им нужна простота в конструкциях, элементах и прочее. Архитекторы в свою очередь не ориентированы на конечную стоимость проекта, что приводит к разногласиям. Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, мы оказываем комплекс услуг, включая проектирование, составление сметы проекта, строительство и т. д. Если мы не укладываемся в смету, то не возлагаем решение этой проблемы на строителей, а сами ищем пути оптимизации проекта.

ORIGIN CAPITAL разрабатывала концепцию ЖК во многих городах России. Сейчас компания занята созданием концепции ЖК бизнес — класса с обширной инфраструктурой на месте бывшего часового завода в Самаре. Главное в концепции редевелопмента завода им. Масленникова- это максимальная приближенность к действительности и создание работающей концепции. Для создания архитектурной концепции застройки территории ORIGIN CAPITAL сформировала рабочую группу внутри компании, в которою входят мировые эксперты в области градостроительства, экономического, социального и транспортного планирования. Среди них известный швейцарский урбанист Урс Томанн, который специализируется на стратегическом территориальном планировании, редевелопменте территорий, расширении городов и интенсификации городского пространства.

Ирина АятоваИрина Аятова, директор Департамента маркетинга рекламы и PR компании ЗАО «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ»

Сегодня практически ни один проект в Москве не обходится без концепции. Получив участок земли под застройку, главная задача девелопера — реализация такого продукта, который в разы увеличит капитализацию данного актива.

Разработка концепции жилого комплекса начинается с анализа местоположения пятна застройки и его окружения. Это нужно для того, чтобы понимать, жилье какого уровня будет пользоваться спросом в этом месте. Например, в Центральном округе столицы сосредоточено наибольшее количество престижных объектов. Исторически сложилось так, что в центре всегда жила политическая и культурная элита общества. Здесь строились уникальные жилые дома с большими квартирами, террасами на крышах, закрытыми дворовыми территориями. Это характерно и для наших дней. Начиная разработку концепции комплекса элитных особняков «Итальянский квартал» мы понимали, что его расположение в тихом историческом центре в 2-х километрах от Кремля предопределяет класс объекта. Нашей следующей задачей стало проектирование жилья, соответствующего по потребительским характеристикам заявленному классу и создание привлекательного архитектурного проекта.

ЖК Итальянский кварталПо сути, самая сложная задача стоит перед главным архитектором проекта (ГАП) — он детально продумывает концепцию, образ и логику, распределение функций и зонирование пространства дома, дворовой территории. При этом он должен учитывать все СНИПы, в том числе градостроительные, общепланировочные, противопожарные, нормы освещения и инженерных сетей. Помощники главного архитектора на проекте — дизайнеры-архитекторы, которые занимаются выполнением чертежей по заданию и эскизам ГАПа, макетированием, рабочей документацией и т. д.

Еще одним важным участником процесса является главный инженер проекта (ГИП), который просчитывает объем и структуру строительных материалов, высчитывает конструкции, осуществляет техническое руководство проектно-изыскательскими работами и авторский надзор за строительством. Чтобы замысел архитектора был максимально воплощен в жизнь, работу инженера контролирует архитектурный надзор. Помимо вышеназванных специалистов над проектом также работают маркетологи, финансисты, служба техзаказчика.

Для успешной реализации продукта на рынке немаловажное значение имеет название, которое подчеркивает уникальность проекта и повышает его узнаваемость.

Покупатели элитного жилья — это в основе своей очень требовательные клиенты. Они приобретают не просто квадратные метры, им нужен образ жизни, который формируют, в том числе, дополнительные опции, отвечающие за комфорт: безопасность, дополнительные сервисные услуги и т. д. При разработке концепции элитного жилого комплекса на проект может привлекаться известный российский или зарубежный архитектор, ведь качественные архитектурные решения зачастую являются залогом успешности проекта.

При создании комплекса элитных особняков «Итальянский квартал» мы пригласили талантливого архитектора Михаила Филиппова. Его выдающиеся работы много раз были отмечены российскими и зарубежными архитектурными наградами. Михаил Филиппов большой поклонник Италии и классической архитектуры. Все его проекты созданы по классическим канонам, и «Итальянский квартал» — не исключение. В своих работах он отталкивается от многовековых итальянских традиций зодчества и создает новую типологию классического здания.

Любой проект должен быть экономически целесообразен. Чтобы в конечном итоге получился достойный продукт, соответствующий современным требованиям рынка, необходимо сочетание таких важных составляющих проекта как максимальное воплощение замысла архитектора, качественная проектная документация, инновационные технологии, высококачественные строительные материалы и т. д.

При реализации проекта одним из самых основных разногласий является согласование проектной документации между проектной частью и строительной площадкой. Еще одно противоречие может возникнуть между архитекторами и финансистами, когда для реализации красивой архитектурной идеи могут потребоваться дополнительные затраты. Но чем красивее дом, тем лучше он продается, поэтому адекватный архитектурный замысел всегда будет реализован.

Сергей ЯкирЯкир Сергей, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья»

На новую концепцию в первую очередь влияет рынок (его предпочтения), опыт и здравый смысл. Заказчик проводит своими силами или заказывает у внешних специалистов маркетинг участка. Концепция жилого комплекса должна соответствовать выбранному участку. Обязательно нужно учитывать размеры, расположение, локацию.

На его основании и составляется задание на проектирование, в котором определяется в общем виде направление концепции.

В разработке концепции принимают участие (в порядке «важности»):

  • Отдел маркетинга — изучается спрос в данной локации, выделяются наиболее главные приоритеты, предпочтения. Определяется перечень характеристик, состав необходимых «достопримечательностей», которые позволят выделить данный комплекс на рынке (или, как минимум, будет не хуже других).
  • Финансисты — денежные затраты по проекту
  • Архитекторы — анализируется возможность воплощения пожеланий Маркетолога и Продавца в общей концепции проекта
  • Отдел продаж — анализируется планировка квартир с учетом покупательских предпочтений, площади, видовые характеристики, состав встроенной инфраструктуры.

Определимся в терминах. Строители — это те, кто строит дом или микрорайон по проекту архитекторов. Между архитекторами и строителями разногласия бывают, но гораздо реже, чем между архитектором и заказчиком. Но все разногласия, если они носят не конструктивный, качественный характер, решаются просто: «Кто платит, тот и музыку заказывает». Платит в данном случае Заказчик. И если он знает, что хочет и как хочет, победа изначально на его стороне.

 

raquo; работает только сnbsp;вnbsp;обходится без концепции. Получив участок земли под застройку, главная задача девелопера

Комментировать

Читайте по теме

×

* Ваше имя:

* Ваш e-mail:

Суть дела:

* Код с картинки:

Отправить