Что говорит закон?
Год назад, когда данные поправки вступали в действие, мало кто думал об экономическом кризисе, который сделает вопрос дополнительных гарантий покупателям по-настоящему актуальным. Тогда эксперты опасались, что затраты застройщиков на страхование приведут к увеличению стоимости квартир.
Поскольку под действие поправок попадали новостройки, продажи по которым начинались в 2014 году, многие девелоперы постарались открыть продажи еще в 2013 г. (для этого было необходимо оформить разрешение на строительство и зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия). Учитывая то, что «первичная жизнь» стреднестатистической столичной новостройки составляет около двух лет, примерно половина жилых комплексов реализуется еще по старым правилам. Добравим к этому то, что часть домов (а в 2015 г. их количество только увеличилось) продается вообще в обход 214-ФЗ, т.е. в таких объектах страховка не предусмотрена.
Что именно, согласно закону, теперь надо страховать теперь застройщикам? Страхуются их обязательства по передаче жилого помещения дольщику. Для этого предусмотрено три механизма. Членство в Обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, заключение договора страхования гражданской ответственности или получение банковской гарантии.
Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору. Как говорит Ольга Митрофанова, ведущий юрист компании КВАРТСТРОЙ-МО, если спустя два года после даты, указанной в ДДУ дольщик не получит свою квартиру, он вправе требовать компенсации.
Минимальная страховая сумма страхового возмещения, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть меньше суммы, рассчитанной исходя из общей площади квартиры дольщика и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в данном регионе (ч. 10 ст. 15.2 № 214-ФЗ).
По закону застройщик в момент заключения договора долевого участия должен проинформировать покупателя о том, каким образом обеспечивается его финансовая ответственность. Но вот что удивительно: покупка квартиры – важный шаг, к которому подходят (как считается) взвешенно и обдуманно. Однако сегодня о страховании ответственности застройщика знает крайне мало потенциальных покупателей. Ольга Митрофанова, говорит о 15 % таких «информированных». По ее мнению основная масса покупателей жилой недвижимости вообще не в курсе этого нововведения, но это скорее проблема общего уровня юридической грамотности в Российской Федерации.
Ирина Шумская, Директор по маркетингу и продажам Управляющей компании «Фонд Юг» говорит о 20-25% покупателей. «Только их знания достаточно поверхностны или не правильно интерпретированы».
Но нам кажется, дело не в слабой юридической грамотности. Просто, это новвоведение так и осталось формальностью. «Страхование и поручительство является дополнительным обеспечением обязательств застройщика и способом, при котором участник долевого строительства может возвратить свои денежные средства и направить их на приобретение другого объекта, - говорит Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. - Тем не менее, и тут могут быть сложные моменты. Лицензии могут быть отозваны как у страховой компании, так и у банка. У договора страхования или поручительства могут истечь сроки или они могут быть расторгнуты». Похоже, отсутствие интереса покупателей к гарантиям – это подтверждение того, что сегодня надежность практически любой страховой компании или банка находится под вопросом.
Страховые компании
По нашим оценкам, именно страхование ответственности стало сегодня самым популярным механизмом. Но почему-то в рекламных материалах факт страхования не указывают. Почему? Ольга Митрофанова, считает, что эта информация просто лишняя, достаточно указать, что реализация идет по 214-ФЗ. «К тому же длинные фразы в рекламе не всегда читаются, а 214-ФЗ – коротко, емко и понятно всем».
Но, проблема, похоже, в другом. Крупные страховые компании в начале 2014 года фактически отказались участвовать в данном виде страхования и заняли выжидательную позицию. Рынок страхования гражданской ответственности застройщика заняли небольшие, малоизвестные компании, - считает Сергей Ануфриев, член совета директоров ЗАО КБ «Эксперт Банк». Крупные компании если и участвуют, то не борются за данный сегмент рынка, заявляя застройщику заранее завышенные (заградительные) тарифы. Таким образом, застройщик, ссылаясь страховку у малоизвестной компании, вряд ли сделает более привлекательным свои квартиры.
«При выборе строящегося объекта, когда существуют риски, связанные с успешным окончанием строительства, данная информация вряд ли добавит уверенности потенциальному покупателю в правильности его выбора. Информация о том, что застройщик сотрудничает с малоизвестной страховой фирмой, вызывает волнение покупателя, так как в сегодняшних реалиях жизни потребитель хочет получить лучшее из возможного и, конечно, предпочтет страховку от крупной известной компании, которая сможет защитить его деньги. Поэтому застройщик чаще не заинтересован в упоминании в рекламных материалах наличия страхования ответственности. Однако ситуация начинает немного меняться, в рекламе чаще появляются упоминания о наличии страхования (без конкретизации страховых компаний), что по-своему способствует продвижению продаж возводимого жилья».
Позицию крупных страховщиков озвучил Денис Зенка, заместитель директора департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование». «Страховые компании не выражают особо желания заниматься страхованием ответственности застройщиков и не спешат получить лицензию на осуществление страхования ответственности застройщиков перед дольщиками по ряду причин. Главная из них – невозможность оценки реальных рисков, и понимание, что в случае наступления страхового случая, страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с Застройщиком, и каковы были причины его банкротства – умышленные или нет (в соответствии со ст. 928 ГК РФ не допускается страхование противоправных интересов – в данном случае умышленные действия Страхователя застройщика, направленные на наступление страхового случая). У нее просто не будет шансов отказать в выплате, когда у ее офиса будут стоять дольщики с плакатами.
Оценить вероятность банкротства Застройщика, и доказать умышленное банкротство – задача нереальная, и классические методы анализа финансового состояния компании тут не работают. Кроме того, долевые проекты сильно зависимы от получаемых кредитов. Сегодня компания может показывать по финансовой отчетности стабильное и уверенное положение, но завтра отказ в выдаче кредита может привести к неисполнению своих обязательств – финансовое состояние застройщика является сложно прогнозируемым».
Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов добавляет, что поскольку страховщики лишены возможности перестраховывать свои риски по страхованию ответственности застройщиков в международных страховых структурах, им приходится нести эти риски за счет своего капитала. При задержке строительства одновременно нескольких застрахованных жилых домов и отсутствии достаточного количества поступлений от новых страховых премий, допустим, в московском регионе, этих минимальных средств может не хватить на все страховые выплаты. В случае недостатка средств страховым компаниям придется либо за счет средств акционеров пополнять свои активы для погашения задолженности, либо начинать процедуру банкротства. В последнем случае, получение страховых выплат откладывается до завершения процедуры банкротства, а полное удовлетворение требований не гарантировано, так как по ним долевые инвесторы будут конкурировать с другими кредиторами страховщиков в рамках банкротства.
Кстати, Сергей Ануфриев совершенно справедливо замечает, что при массовом банкротстве застройщиков, никакие страховые компании не справятся. И приводит в пример ситуацию, сложившуюся на рынке туристических услуг, когда небольшие страховщики просто не смогли полностью покрыть убытки массово обанкротившихся компаний. «Соответственно, вроде бы хорошая идея страхования на рынке туристических услуг полностью была нивелирована, а конечная цель — защитить рядовых потребителей — не достигнута».
Как должно выглядеть наступление страхового случая при наличии полиса страховой компании? Все зависит от условий, описанных в полисе: страховая компания может возмещать стоимость квартиры дольщику и приобретать права на объект недвижимости, а может предоставлять финансы для завершения строительства.
Общество взаимного страхования застройщиков
Про него многие эксперты говорили, что это будет самый доступный механизм страхования. Например, Денис Зенка апеллирует к тому, что члены такого общества - это строительные организации, которые могут быть привлечены к завершению строительства дома, что будет гораздо менее затратным для ОВС, чем выплата убытка деньгами.
По факту оказалось, что этот механизм более затратный, чем страхование. И – менее привлекательный. В России было создано только одно такое общество (в него входят около полутора сотни организаций). Из крупных застройщиков столичного региона– компания «Ведис», «Гранель Девелопмент», «Истра Девелопмент» и т.д.
Банковская гарантия
Самый дорогой способ обеспечения ответственности. Но зато это и самый надежный способ. Ведь один из главных рисков застройщиков – риск оказаться с закрытой кредитной линией. При наличии банковского поручительства он минимизируется. Не случайно к нему прибегают стабильные девелоперские компании. «По новым строительным проектам «Сити-XXI век» планирует концентрироваться на получении поручительств банков, а не на страховании ответственности. Причина, с одной стороны, в том, что крупные страховщики не рискуют пока работать по таким страховым рискам. Строительный рынок для них сложно предсказуем и выглядит заманчивым, но не надежным. С другой стороны, по поручительствам банков инвесторы в случае задержки строительства смогут быстрее получить компенсации, чем при страховом варианте обеспечения», - поясняет Василий Шарапов.
Станет ли банковская гарантия дополнительным «знаком качества» для девелоперских проектов – покажет время.
Автор: Насонова Алла специально для KVARTIRAvMOSKVE.ru
Комментировать