Юрий Кочетков: Реновация: первые карты вскрыты!

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Что же мы можем узнать, читая короткие сводки адресов списка?

Игра по чужим правилам

Итак, с 15 мая стартует программа голосования жильцов домов, попавших в «мэрские» списки. Она продлится один месяц и даст в итоге основания для включения того или иного дома в программу реновации. Увы, но под этим новомодным словом пока подразумевается только одно: выселение жильцов в неизвестность по правилу «метр на метр», разрушение старого дома и строительство чего-то нового. Про это новое пока неизвестно ничего.

Граждане-жильцы могут отдать голос двумя способами – либо на общем собрании собственников квартир дома, либо через онлайн систему «Активный гражданин».

За что голосуют жильцы? Пока только за включение в программу. Ни по условиям расселения, ни по компенсациям, ни по дальнейшему использованию земельного участка под старым домом мнение жильцов никто не спрашивает и спрашивать не собирается. Более того, гражданам даже неведомо подо что они подписываются, если говорят «да» реновации. Соответствующий законопроект прошёл только первое чтение в Госдуме, в каком виде он выйдет на второе, а, тем более, в каком виде будет подписан президентом – это вопрос открытый.

И не голосовать нельзя, кстати. В таком случае неучастие зачтут как голос «за».

Текущее общественное мнение, если говорить статистически, всё-таки за реновацию. Жизненный опыт граждан выявляет пока две важные особенности: во-первых, как бы граждане не кочевряжились, а всё-таки власть делает своё, будь то замена асфальта на плитку или же расселение ветхого жилья. Во-вторых, в среднем гражданин при переменах всё-таки больше выигрывает, чем проигрывает, будь то приватизация жилья или лужковская программа расселения «хрущёвок». Да, есть эксцессы, но куда ж у нас без них.

Вдобавок, наш гражданин всегда рассчитывает объехать на кривой козе любые государственные начинания. Здесь и практика «резиновых» квартир с кучей прописанных ради дополнительных кв.метров, и фиктивные разводы, и искренняя вера в силу своевременной жалобы. Причем, не в обычный суд, а в конституционный, а ещё лучше сразу на стол президенту.

Смотрим в карты!

Теперь внимательно присмотримся к предложенным властями спискам. Они во-многом раскрывают подоплёку происходящего. Что нам сразу бросается в глаза?

Во-первых, квартальный принцип. По возможности муниципалитет старается подвести под реновацию компактную группу старых домов. Это логично – сразу высвобождается крупный участок, в котором можно недорого и эффективно заменить всю инженерную инфраструктуру, а при необходимости – проложить дополнительные красные линии, которые обозначат новые проезды. Такие участки будут однозначно привлекательны для любого вида девелопмента.

Во-вторых, под нож бульдозера намечены исключительно 2-3-4-5-этажные дома. Отметим, что это не только «хрущевки», хотя их и большинство в списках. Внесено также немало крепких кирпичных жилых строений. Жалеть их никто не собирается. А вот более высокие по этажности дома выпадают из списка. Это тоже по-своему логично – для их расселения потребуется больше кв.метров нового жилья, а земли высвобождается ровно столько же.

В-третьих, программа аккуратно обходит центр города. В пределах Садового кольца ровно ноль зданий под реновацию. Хотя именно здесь ветхих изношенных зданий больше всего. По всей видимости, именно в центре город ожидает наибольшее количество проблем при реновации, и скорее всего, он готов переложить их на плечи частных девелоперов, привлечённых лакомыми центральными кусками.

В-четвертых, реновацию также счастливо обходят (или участвуют по минимуму) такие районы как Академический, Аэропорт, Савёловский, Хорошевский и ряд других. Хотя здесь старых 2/5-этажных зданий предостаточно. Вывод, пожалуй, можно сделать тот же. Эти районы достаточно привлекательны для частного девелопмента. Здесь, скорее, город предпочтёт зарабатывать, а не тратить.

Зато окраинные районы попадают в списки реновации, что называется, по-полной. Косино-Ухтомское, Бескудниково, Бирюлёво, Кузьминки, Выхино и многие другие не слишком престижные локации рискуют отдать на реновацию под 100% своих домов до 5 этажей.

Анализ географического распределения домов «в списках» выявляет ещё одну серьёзную грядущую проблему. Довольно много жилых зданий свыше 5 этажей обречены оказаться в полном окружении сносимых домов, а, следовательно, и в кольце будущих строек. Пожалуй, ни один здравомыслящий житель не согласиться на подобную перспективу. Однако их никто не собирается спрашивать в грядущем голосовании.

Что мы имеем в итоге?

Муниципальная власть намерена пустить на снос дома высотностью не более 5 этажей, постройки времен первого и второго этапов индустриального домостроения (примерно 1959-1966 года, то есть «хрущевский» и «ранне-брежневский» периоды) по принципу компактных кластеров в большинстве мало- и средне-престижных районов города.

Это даст возможность достигнуть высокого уровня лояльности среди расселяемых, минимизирует затраты на требуемые для расселения квартиры и, главное, позволит сформировать на будущее компактные площадки для квартальной городской застройки современными зданиями.

Какого-то особого коварства в списках пока не просматривается. Тем не менее, встаёт целый перечень новых вопросов, особенно со стороны тех, кто в списки не попадает, однако реновация всё-таки их затрагивает коренным образом.