Юрий Кочетков: Жизнь налаживается: итоги 1-го полугодия на квартирном рынке Москвы

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

По только что поступившим данным Росреестра существенно выросли все показатели – и число сделок на вторичном рынке, и число ипотечных сделок, а также статистика ДДУ. Выросло и число сделок на рынке элитных новостроек.

Росреестр извещает

62736 переходов прав по столичным квартирам – именно такую цифру указал Росреестр по 1-му полугодию 2016 года. Это существенно больше, чем и за аналогичный период 2015 года, и за 2-е полугодие 2015 года (тогда насчитывалось 56-57 тысяч переходов прав).

Рост составляет примерно 10% - и это позитивный сигнал для рынка. Недаром цены вторичного рынка прекратили своё движение вниз именно в 1-м полугодии 2016 года.

Число ипотечных сделок в силу закона выросло лишь по отношению к аналогичному периоду 2015 года (прирост +25%), 2-е полугодие 2015 года остаётся лидером по ипотечным сделкам – именно здесь наибольшее влияние оказывал страх отмены программы субсидирования ипотеки, что подстёгивало покупателей заключать договора ипотеки.

Третий важный показатель – статистика сделок ДДУ. Фактически, имея эту статистику мы можем говорить о температуре на рынке новостроек Москвы – ведь договора ЖСК и т.н. пред.договора ныне составляют незначительную часть покупок квартир в новых домах.

Росреестр сообщает о 14365 договорах ДДУ за 1-е полугодие 2016 года. Налицо более чем полуторакратный рост по сравнению с 1-м полугодием 2015 года и 40-процентный рост по сравнению с 2-ым полугодием 2015 года.

Интересный факт: июньский показатель ДДУ – рекордный по всему 2016 году. 2738 договоров за месяц – теперь такая планка станет служить ориентиром на будущий период. При этом заметим, что июнь – во-первых, «короткий» по числу рабочих дней месяц и, во-вторых, первый отпускной месяц в году. Так что данный рекорд очень показателен с точки зрения активности покупательского спроса.

Последний штрих к обобщённой картине рынка: в декабре 2015 года было достигнуто локальное дно рынка по показателю цены кв.метра - это 209 тысяч руб./кв.метр. В июне 2016 годы расчёты дают цифру 211,7 тысяч руб./кв.метр. Прирост на уровне статистической погрешности, но, как минимум, снижения цены более не наблюдается - есть тенденции к росту ср.цены предложения на рынке квартир.

Элита считается отдельно

Рынок элитных квартир живёт своей собственной жизнью. Он более консервативен, чем, скажем, рынок эконом- или бизнес-класса. Тем не менее, интересно сравнить его данные с основной статистикой по рынку.

На прошлой неделе брокер элитных квартир Kalinka group презентовал итоги 1-го полугодия в своём сегменте (новостройки сегментов de luxe и premium). По данным этой компании ценовая планка установилась на отметке 812 тыс.руб./кв.метр.

Интересно, что и в конце 1-го полугодия, и в конце 2-го полугодия 2015 года её значения были немногим выше – 820 тыс.руб./кв.метр. Основной вклад в движение цены вниз дали объекты самого высокого уровня (подсегмент de luxe) – в среднем в рублях они потеряли 11%.

Более позитивный знак – это статистика сделок. За 1-е полугодие 2016 года было продано 243 лота на сумму более 19 млрд.рублей. За аналогичный период 2015 года продалось лишь 205 лотов, но зато на сумму 24,5 млрд.рублей. Как прокомментировали эксперты Kalinka group, основная причина – это смещение спроса на квартиры меньших площадей и соответственно на меньшие бюджеты. Так, средний бюджет сделки упал на 20% за год.

Эксперты также отметили, что ценовое дно на рынке элитных квартир пройдено и началась реализация «отложенного спроса». Покупатели перестали ждать дальнейшего снижения цен и приступили к активному поиску и покупкам на рынке дорогой недвижимости.

Таким образом, элитный рынок демонстрирует примерно те же тенденции, что и генеральный рынок квартир столицы. Снижение цен в 2015 году привело к тому, что был найден баланс спроса и предложения. Рост активности покупателей наблюдается во всех сегментах и, как следствие, по ряду проектов мы наблюдаем устойчивый рост цен.

Статистические показатели обнадёживают застройщиков: больше сделок – меньше конкурентная нагрузка. Ранее уже отмечалось, что, к примеру, на элитном рынке новинки практически не появляются. Снизилось и поступление новых объёмов в других классах.

Это понятная реакция девелоперов на кризис спроса 2015 года. Рынок постоянно ищет баланс между предложением, спросом, ценами и качеством объектов. Именно благодаря этой работе рынок новостроек столицы характеризуется высокой надёжностью, низким числом долгостроев и хорошими перспективами дальнейшего развития.