Московский рынок жилой недвижимости постепенно приближается к состоянию равновесия, о чем свидетельствует стабилизация спроса. Какую же сейчас в связи с этим стратегию выбирают девелоперы? Если в свое время кризис 2008 года спровоцировал компании диверсифицировать портфель, то нынешняя обстановка способствует экспериментам с новыми концепциями. На выставке Proestate 2014 эксперты рынка поделились своими наблюдениями о преобразованиях, которые отличают новые проекты от привычных моделей жилых комплексов.

Реакция спроса на изменения макроэкономической обстановки

Так называемая, кризисная обстановка в стране, по мнению экспертов, не окажет критичного влияния на рынок жилой недвижимости в Москве. Город по-прежнему остается центром притяжения и имеет перспективы стабильного спроса. Как рассказала Ирина Могилатова, генеральный директор компании «Tweed», дестабилизация экономических показателей в первой половине 2014 года спровоцировала всплеск спроса. Люди с целью сохранить сбережения инвестировали их в более надежную, чем банки, структуру жилой недвижимости. Покупательская активность сохранилась и в течение лета и, как ожидают эксперты, возобновится с конца сентября, после естественного периода затишья начала учебного года.

Однако, стихийное приобретение любой ликвидной недвижимости осталось в прошлом. Как отметил Денис Бобков, руководитель аналитического центра Опин: «Покупатели сейчас делают выбор в пользу продуманности квартир и проекта в целом». Эксперты отмечают и повышение интереса к первичке, а это значит, что все больше людей доверяют новостройкам.

Выросшие запросы покупателей

Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties, выделила важность для покупателей комплексного освоения территории и транспортную доступность. Инфраструктурное оснащение во многом определяет привлекательность жилого комплекса. Так же следуя за спросом стали появляться проекты с более продуманными квартирами. Например, один из проектов концерна Крост предлагает в панельных домах компактные планировки, где легко решаются все бытовые потребности семьи. И спрос на них выше по сравнению с соседним жилым комплексом, сделанным по индивидуальному проекту, но где квартиры не столь продуманы.

Александр Погодин (апарт-отели Yes), Надежда Башбынар (генеральный директор Storm Properties), Денис Бобков (руководитель аналитического центра Опин)
Александр Погодин (апарт-отели Yes), Надежда Башбынар (генеральный директор Storm Properties), Денис Бобков (руководитель аналитического центра Опин)

Все больше покупателей придает значение архитектуре и дизайну фасадов. Входные группы должны быть функциональными, а в архитектурных предпочтениях прослеживается консервативный вкус. Классический нейтральный стиль, как например, в ЖК «Весна», по наблюдениям экспертов наиболее популярен. По словам Дениса Бобкова, разноцветные яркие фасады лишь первоначально привлекают внимание, в последствие пестрота приедается и начинает утомлять. Зато поквартальное оформление жилых комплексов производит положительное впечатление и помогает легче ориентироваться в районе.

Фасад ЖК «Весна»
Фасад ЖК «Весна»

К инфраструктурной составляющей проекта покупатель стал так же более требователен, именно поэтому все больше девелоперов принимают решение не продавать первые этажи домов, а предлагать помещения свободного назначения в аренду, чтобы контролировать качество и востребованность ритейла.

Новые сегменты жилья

Благодаря поиску экономически эффективных решений для новых проектов происходит формирование отдельных сегментов жилой недвижимости с оригинальными концепциями, отвечающие современным запросам рынка.

В пример Ирина Могилатова привела выделившийся сегмент Бизнес+ класса. По уровню реализации он соответствует премиум-сегменту, но располагается территориально за границами престижных районов Москвы. Квартиры в таких домах теперь тоже востребованы, поэтому можно ожидать активное развитие сегмента.

Ирина Могилатова, генеральный директор компании «Tweed»
Ирина Могилатова, генеральный директор компании «Tweed»

Набирают популярность в рамках комплексного освоения территорий и такие образования как многофункциональные комплексы, включающие в себя офисы, ритейл и апартаменты или квартиры.

Один из последних трендов жилой недвижимости — апартаменты, тоже активно развивается. Сейчас этот сегмент представлен не только в составе МФК и новостройками, но и проектами редевелопмента старых зданий (так называемые, лофты) и новым направлением апарт-отелей. Последние по сути являются доходными домами, предлагающими новый способ инвестирования. Например, в апарт-отеле Yes покупатель приобретает сразу готовый к проживанию номер, оснащенный всеми необходимыми предметами быта. После покупки апартаменты можно сразу сдавать в аренду с помощью собственной службы управления комплекса, которая сама займется поиском жильцов и всеми формальностями. По наблюдениям Ирины Могилатовой в глазах потребителя нет четкой разницы между апартаментами и квартирами, поэтому при выборе жилплощади этот фактор не является определяющим.

Заимствуя концепции западных проектов, российским девелоперам приходится дорабатывать их с учетом требований отечественного рынка. К примеру, актуальная тенденция «дворов без машин» в своей реализации заимствует зарубежную практику обязательного приобретения машиноместа вместе с квартирой. Далеко не всегда покупатель может использовать это парковочное место по назначению, поэтому, чтобы объект не потерял привлекательность для такой категории людей, в разработке проекта необходимо учесть и их интересы. Решением этой задачи может стать организация парковки в виде индивидуальных боксов.

Что интересно, сейчас можно наблюдать, как меняется подход к организации жилого пространства в сегментах премиум- и эконом-класса. Все больше бюджетных жилых комплексов, в том числе среди комфорт-класса, включают опцию черновой или чистовой отделки, чаще стали появляться и готовые предложения «под ключ». Это объясняется распространенным среди сегмента явлением затяжного ремонта, который, естественно, становится причиной дискомфорта в новом доме.

В премиум-сегменте так же повышаются требования к эффективности планировки. Большой метраж и свободная планировка теперь конкурируют спросом на продуманные квартиры. Генеральный директор компании «Tweed» Ирина Могилатова озвучила идею создания такого премиум-комплекса с выносом бытовых функций в общественные зоны, оставив в квартирах лишь полезную жилую площадь. Подобная концепция не редкость для зарубежного девелопмента, однако, на нашем рынке это пока уникальный проект.

Альтернатива ипотеке

Прогресс наблюдается не только в девелопменте, но и финансовых схемах сделок. Очень медленно, но все же набирает популярность такой механизм приобретения недвижимости, как лизинг. Как пояснил Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», новый инструмент характерен для развитого рынка, где цены уже не так сильно растут. В отличие от ипотеки лизинг представляет собой форму кредитования, при которой выбранная жилплощадь приобретается в собственность банком, тем самым страхуя его риски. Поэтому такой механизм позволяет существенно снизить ставку по кредиту. К сожалению, пока не все банки готовы предоставить такую услугу, и пока она малоизвестна и не слишком понятна для покупателей, однако эксперты ожидают развития этого направления, особенно в отношении рынка апартаментов.

В целом сейчас девелоперы готовы действовать в долгосрочной перспективе и реализовывать смелые концепции, поэтому в ближайшем будущем можно ожидать интересные продуманные проекты с неожиданными сочетаниями функций.

Автор статьи:

Комментировать

×

* Ваше имя:

* Ваш e-mail:

Суть дела:

* Код с картинки:

Отправить