Юрий Кочетков: 3-й квартал – лучший в году на рынке квартир

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Доля ипотеки в сделках растет

Сентябрьские данные Росреестра следующие: зарегистрировано около 3 тысяч договоров ДДУ, 7690 переходов прав на квартиры вторичного рынка и чуть менее 3,5 тысяч суммарных сделок и залогов по ипотеке.

Эти цифры ниже, чем августовские, однако сам по себе август дал буквально аномальные цифры статистики, что даже заставило усомниться в надёжности этих данных. Тем не менее, сентябрьские цифры вполне соответствуют норме 2016 года.

Для оценки рыночной ситуации более разумно обратиться к поквартальной статистике, на основе имеющихся данных. Итак, 3-й квартал 2016 года характеризуется следующими показателями: - более 10 тысяч сделок с ипотекой в силу закона - 27149 переходов прав вторичного рынка - 9163 договоров долевого участия

Приглядимся более детально к этим цифрам, начиная с ипотеки. Ипотека сейчас – основной драйвер рынка. В прошлом году за 3-й квартал было зарегистрировано 6171 сделок с ипотекой в силу закона. Рост за год – примерно на 40%.

Стоит отметить, что в 2016 году 3-й квартал превзошёл и все прочие кварталы нынешнего года, к примеру, во 2-м квартале было всего 8353 сделок с ипотекой в силу закона. Однако наиболее интересным фактом является то, что доля ипотеки в сделках перевалила за одну треть.

Статистика переходов прав вторичного рынка чуть более скромная. Во-первых, закончившийся квартал здесь хуже, чем 2-й квартал 2016 года – 27149 против 34548 переходов прав в квартал. То есть, снижение на 22%. Зато если сравнивать с соответствующим периодом 2015 года, то здесь наблюдается рост на 14% - в 3-м квартале 2015 года было всего 23809 переходов прав.

Наконец, договора первичного рынка – ДДУ. Здесь ставятся рекорды. За год 3-й квартал удвоил число заключенных ДДУ – 9163 против 4485. Да и по сравнению с предыдущим, вторым кварталом мы видим существенный рост – на 18%.

Новостройки в лидерах

Итак, не смотря на продолжающуюся депрессию в экономике, московский рынок недвижимости демонстрирует неплохой рост. Понятно, что в сравнении с 2015 годом несложно показать ударные показатели, всё-таки именно на него пришлась самое падение спроса. Тем не менее, стоит помнить, что и в 2016 году не всё благополучно.

Наиболее впечатляющую динамику показывает рынок новостроек. Статистика ДДУ здесь с каждым кварталом идёт на рекорд. Фактически, сюда начал смещаться спрос с Подмосковья и Новой Москвы – покупателей притягивают существенно снизившиеся цены и богатый ассортимент новых объектов столицы.

Дополнительный фактор – это постепенное сведение разнообразных форм сделок к единому виду, к договорам ДДУ. Именно они и формируют статистику Росреестра. Конечно, это не совсем рыночный фактор, и это следует учитывать при анализе данных статистики.

Повторимся, но главный драйвер сейчас – это ипотека. В том числе, и субсидируемая. Есть такой показатель – отношение числа договоров в силу закона к числу переходов прав. Он примерно соответствует доле ипотечных сделок на рынке. В 3-м квартале этот показатель достиг буквально феерического значения в 37%! Напомним, что долгие годы он укладывался в диапазон 20-25%.

Интересно, что Михаил Мень (министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) заявил на Международном инвестиционном форуме «Сочи 2016», что он ожидает в нынешнем году повторения объёмов выдачи ипотеки 2014 года, а ведь тот год до сих пор считается аномальным по активности граждан на ипотечном рынке.

Одним словом, рынок столичных квартир не собирается сдаваться. Несмотря на продолжающееся падение реальных доходов граждан, несмотря на общую депрессивную ситуацию, он демонстрирует очень хорошие статистические показатели, и данные Росреестра лишь подтверждают это.

Москва остаётся основной притягивающей точкой в стране. Сюда идут инвестиции, стремятся найти наиболее способные специалисты со всей страны. Это формирует устойчивый спрос на жильё. А то, что рынок давно и прочно перешёл в рублевое исчисление вкупе с довольно высоким уровнем инфляции, это лишь подстёгивает покупать здесь квартиры и брать ипотеку.