По итогам 2010 года в Москве насчитывалось 179 новостроек. При этом количество реализуемых на первичном рынке квартир составляет около 8 тыс. единиц. В четвертом квартале средняя стоимость нового жилья в столице составляла 148 500 руб. за метр или 13,9 млн. руб. за квартиру. Соответствующая информация содержится в сообщении Индикаторов рынка недвижимости. Пересвет-Инвест называет среднюю стоимость новостроек в декабре в размере 7 294$ или 226 127р./кв.м. Различие оценок обоих компаний объясняется разницей методологий используемых при вычислении средних цен.
Более детально со стоимостью новостроек в различных округах столицы можно ознакомиться на диаграмме составленной Индикаторами рынка недвижимости:
Как видим наиболее дорогие новостройки располагаются в престижных районах столицы. Прежде всего, речь идет о СЗАО, ЮЗАО, ЗАО, САО. В свою очередь наиболее доступное жилье находится в менее престижных округах СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО. Так наиболее дешевая новостройка располагалась в Южном Тушино, где квартиры в одном из домов продавались по цене в 65 000-67 700 руб. за кв. метр. Самая высокая стоимость нового жилья была отмечена в Хамовниках на территории ЦАО. В трехэтажном особняке вблизи станции метро Кропоткинская стоимость 1 кв. метра жилья составляла 486 тыс. руб. В целом же средняя стоимость 1 кв. метра нового жилья в наиболее дорогом округе ЮЗАО на 60 тыс. рублей больше чем в наиболее дешевом районе ЮАО. В метрическом измерении соотношение средних цен данных округов выглядит как 180 000 руб./кв.м против 120 800 руб./кв.м.
Не менее различий наблюдается и динамике цен в зависимости от округов столицы. Наиболее сильно в рублях новостройки подорожали в ЮЗАО и ЮВАО, где рост цен составил соответственно 25.4% и 18.2%. Наименьший рост цен в размере 0.5% был отмечен в ЮАО. В ЦАО и СЗАО новостройки подешевели на 13%. Более детально с динамикой рублевых цен можно ознакомиться на нижеследующей диаграмме составленной компанией Пересвет-Инвест.
В свою очередь в долларах цены сильнее всего выросли за год в ЮЗАО, где рост составил 23.1%. В ЦАО И СЗАО цены упали на 14.4%. В ЮАО и ЗАО жилье подешевело на 1%.
Более детально с динамикой долларовых цен можно ознакомиться на нижеследующей диаграмме составленной компанией Пересвет-Инвест.
Как видим различие стоимости новостроек в зависимости от района очень высоко. Вместе с тем стоить отметить, что ключевые ценобразующие факторы могут создавать еще большие колебания цен внутри отдельно взятого района. Поэтому представленные выше цифры стоит принимать как весьма усредненный показатель. Не исключено, что в более дорогом СЗАО минимальное ценовое предложение будет ниже, чем в «дешевом» ЗАО и наоборот.
Помимо этого огромное влияние на среднюю стоимость нового жилья в том или ином районе имеет технология, по которой строятся многоэтажные дома. Так в округах с наиболее низкой стоимостью жилья на первичном рынке наблюдается высокий процент панельных домов, себестоимость возведения которых ниже чем, монолитных и монолитно-кирпичных.
В свою очередь нисходящее давление на цены оказывают и дома находящиеся на начальных стадиях строительства. Жилье в таких проектах продается дешевле, чем в новостройках находящихся на приемке у Госкомиссии. Различие цен на квартиры в домах на стадии котлована и в домах проходящих Госкомиссию, как правило, составляет не менее 12-14%, что равняется ставке банковского кредита выдаваемого застройщику для реализации проекта. Из этого можно сделать вывод, что при большом объеме недавно начатых проектов средняя стоимость новостроек в округе может быть ниже.
Вместе с тем искусственно повысить среднюю стоимость может сама методология расчета данных цен. При включении в методику расчета элитного жилья и нетиповых квартир средний уровень цен оказывается, как правило, выше. По этой же причине при составлении порайонного уровня цен не учитывается ЦАО. Все новостройки в данном районе относятся к премиум классу, что существенно влияет на средний уровень цен.
Прогнозы
По мнению экспертов существенного снижения цен и спроса на новостройки уже не произойдет. Рынок первичного жилья обречен на последовательный, хотя и медленный рост цен, который лишь незначительно будет превышать увеличение инфляции.
При этом может повыситься стоимость новостроек находящихся на начальных этапах строительства. Это связывается с повышением доверия населения к застройщикам. Так уже по итогам 2010 года доля реализации квартир в строящихся домах увеличилась в 2 раза.
В общем объеме реализации новостроек продажи данного жилья выросли с 20% до 35-40%. Будет расти и доля новостроек в общем объеме реализуемого жилья. Так если в кризис соотношение сделок на первичном и вторичном рынке составляло 1/10. То по итогам 2010 года эта же пропорция уже равнялась 1/4.
Вместе с тем аутсайдеры и лидеры среди округов по уровню стоимости новостроек вряд ли изменятся в ближайшем будущем. Скорее всего, наиболее высокой средней ценой, как и ранее, будет характеризоваться ЮЗАО, а наиболее низкой – в ЮАО. Это обуславливается тем, что свои места данные районы занимают благодаря факторам на изменение и формирование которых требуется значительное время. Речь идет об инфраструктуре, транспортной доступности, имиджу и так далее.
Кулюк Павел
Комментировать